Please wait...
І чому деякі власники котеджів без документів не бажають скористатися поступками держави
Минулого тижня українцям в чергове дали можливість узаконити побудовані без дозволу приватні й дачні будинки. Закон про внесення змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» щодо продовження терміну прийняття в експлуатацію об'єктів будівництва, споруджених без дозволу на виконання будівельних робіт, був затверджений у другому читанні та прийнятий Верховною Радою 22 березня. Відповідно до документа №3696, орган Архітектурно-будівельного контролю зобов'язаний протягом 10 днів з моменту подачі відповідної заяви безкоштовно прийняти в експлуатацію об'єкт за результатами його технічного обстеження.
Раніше аналогічні закони приймалися парламентом неодноразово. Термін дії останнього минув у 2015 році, протягом якого в Україні було узаконено майже 9000 самобудів, 1200 з яких – у Київській області. Чому ж досі існує величезна кількість неузаконених будинків і дач, а багато українців вперто не бажають скористатися потураннями від держави, розбирався Mind.
На які об'єкти поширюється дія закону? По-перше, на індивідуальні житлові, садові або дачні будинки загальною площею до 300 кв. м, а також господарські будинки та споруди загальною площею до 300 кв. м, зведені в період з 5 серпня 1992-го по 9 травня 2015 року. Під дію закону підпадають і будівлі та споруди сільськогосподарського призначення, зведені до 12 березня 2011 року.
Втім, є два застереження: об'єкти мають бути зведені на земельних ділянках відповідного цільового призначення, а їхні параметри та розташування не повинні суперечити чинним на даний момент державним будівельним нормам (ДБН).
«У 2015 році власники побудованих без дозволу приватних і дачних будинків мали можливість завершити всі необхідні процедури. Але багато хто так і не встиг нею скористатися. Тому депутати 276 голосами підтримали законопроект, який подовжує можливість узаконення таких об'єктів і спрощує процедуру їхнього введення в експлуатацію. Сподіваюся, що громадяни поставляться до цього відповідально і отримають право власності на таку нерухомість», – прокоментував рішення ВР заступник міністра регіонального розвитку і будівництва Лев Парцхаладзе на своїй сторінці у Facebook.
З якими неприємностями може зіткнутися власник самобуду? По-перше, це неможливість продати, подарувати, передати будинок у спадок і навіть здати в оренду. Тобто будь-які нотаріальні дії із цією нерухомістю виключені, оскільки офіційно (тобто на папері) цього майна не існує. З цієї ж причини неможливо отримати поштову адресу, а значить, і прописатися (зареєструватися) в будинку, що автоматично веде до неможливості для проживаючих отримати за місцем проживання послуги пошти та ряд соціальних послуг (пільг), наприклад, скористатися субсидією від держави.
Лев Парцхаладзе додав, що наслідками використання законодавчо неоформлених об'єктів є неможливість на законних підставах провести будь-які інженерні комунікації, а також перспективи знесення об'єкта та накладення на його власника штрафу. Як з'ясував Mind, з початку цього року штраф за самовільне будівництво становить 18 мінімальних окладів, або 67 000 грн. У разі його несплати інспектор ДАБІ може прийняти рішення про примусове знесення будинку, причому витрати за демонтаж будуть стягнуті з власника. Якщо ж він звернеться до реєстраційного органу з власної ініціативи – штрафні санкції накладатися не будуть.
Чому в Україні багато самобудів? Головною причиною цього є неймовірно високий рівень корупції у даній сфері, створення штучних бар'єрів на шляху оформлення документів на нерухомість.
Житель Києво-Святошинського району, лідируючого за рівнем здирництва хабарів протягом останніх 10-15 років (дані ріелторів), описує власний досвід оформлення документів на будинок так: «Людина здає документи, чекає відведений для розгляду питання місяць, і отримує відповідь: документи оформлені неправильно. За фактом виявляється, що десь пропущена кома або якесь слово потрібно було написати з великої літери. І так може повторюватися десятки разів. Мені вдалося «протиснути цю мовчазну блокаду» за два роки, узаконивши будинок без хабарів. Але скільки людей готові витрачати на це величезну кількість часу й нервів?»
Екс-президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов пояснює, що таким чином людину змушують звернутися в одну з афілійованих з чиновниками фірм, офіси яких, як правило, розташовані поруч. Іншим поширеним варіантом вимагання є знаходження на ділянці господарських споруд – альтанки, тераси, туалету або вагончика для будівельників, побудованих без відповідної проектної документації. Недивно, що на ринку нерухомості утворилася ціла індустрія з узаконення самобудів: кількість фірм, що пропонують дану послугу, обчислюється сотнями.
За даними Олександра Рубанова, вартість стартує з $4-5 за квадратний метр будинку в Київській області і може досягати $15-20 за квадрат у столиці. З огляду на те, що здебільшого площа особняків, які зводились до 2015 року (тобто до різкого подорожчання газу), переважно варіювалася від 200 кв. м до 400 кв. м, введення в експлуатацію самобуду обходилося у круглу суму. Тому українці, що будували котеджі або дачі для особистого користування, а не для продажу, часто відкладали процедуру узаконення до кращих часів.
Також однією з причин появи самобудів є відсутність законодавчих заборон на підключення до інженерних мереж, про існування яких згадував Лев Парцхаладзе, а також відсутність контролю з боку держави: про прецеденти сплати штрафів, а тим більше знесення будинків досі не відомо.
Чому багато громадян не бажають узаконювати свої будинки і дачі? За оцінками опитаних Mind компаній, що займаються оформленням документації на будинки, тільки у найближчих передмістях столиці кількість самобудів обчислюється тисячами. Узаконеними є практично всі старі будинки, переважно радянського виробництва, а також будинки в котеджних містечках, зведених одним забудовником. «Якщо ж говорити про сучасні особняки, що зводяться за індивідуальними проектами після 2000 року, то, за моїми оцінками, до 30% з них залишаються без документів, хоча власники живуть у цих будинках», – розповідає Олександр Рубанов.
Подібної думки дотримується і виконавчий директор ARPA Real Estate Михайло Артюхов, згідно з оцінками якого від 20% до 30% побудованих з початку 2000-х особняків – самобуди. За його словами, узаконюють такі будови ті, хто зводить їх для подальшого перепродажу або мають намір використовувати нерухомість в якості фінансового інструменту – для отримання кредиту. А ось громадяни, які зводять котедж для особистого проживання, часто не поспішають оббивати пороги владних кабінетів або платити посередникам.
«Відсутність реєстрації нерухомості має й свої переваги. По-перше, нема необхідності платити податок на нерухомість. По-друге, не треба декларувати майно, якого з юридичної точки зору не існує. Останнє особливо актуально для чиновників і депутатів, що мають вельми скромні офіційні доходи, але проживають в будинках вартістю сотні тисяч, а то й мільйони доларів», – резюмує Михайло Артюхов.
