Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей
вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель».
Очередное новшество в налогообложении выдумала ГНА Украины в письме от 11.11.2009 г. № 24903/7/17-0717. На этот раз оно связано с налогообложением доходов от продажи жилого дома.
Согласно пп. 11.1.1 ст. 11 Закона Украины от 22.05.2003 г. № 889-IV “О налоге с доходов физических лиц” не облагается налогом доход, полученный от продажи не чаще одного раза в течение календарного года жилого дома, включая земельный участок, на котором он расположен, если общая площадь такого дома не превышает 100 м2. То есть статья прямо указывает на то, что налогом не облагается доход от продажи дома, включая участок.
Вместе с тем в своем письме ГНА Украины утверждает, что при одновременной продаже жилого дома и земельного участка, на котором он расположен, следует учитывать нормы бесплатной передачи гражданам земельных участков. И если размер участка не вписывается в такие нормы, то независимо от размеров дома, часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, облагается по ставке 5%.
|
Письмо
Порядок налогообложения операций по продаже объектов недвижимого имущества регламентируется статьей 11 Закона Украины от 22.05.2003 г. № 889-IV “О налоге с доходов физических лиц” (далее – Закон № 889). В соответствии с пунктом 1.10 статьи 1 Закона № 889 недвижимое имущество (недвижимость) – это объекты имущества, которые расположены на земле и не могут быть перемещены в другое место без утраты их качественных или функциональных характеристик (свойств), а также земля. Подпунктом 11.1.1 пункта 11.1 статьи 11 Закона № 889 установлено, что при продаже недвижимого имущества доход, полученный плательщиком налога от продажи не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового домика (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), не облагается налогом, если общая площадь такого жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового домика не превышает 100 квадратных метров. В случае если площадь такого объекта недвижимого имущества превышает 100 квадратных метров, то часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению по ставке в размере 1 процента от стоимости такого объекта недвижимого имущества. При этом пунктом 1 статьи 121 Земельного кодекса Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III (далее – Земельный кодекс) установлены нормы бесплатной передачи земельных участков гражданам из земель государственной или коммунальной собственности в следующих размерах: – для ведения садоводства – не более 0,12 гектара; – для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах – не более 0,25 гектара, в поселках – не более 0,15 гектара, в городах – не более 0,10 гектара; – для индивидуального дачного строительства – не более 0,10 гектара. Учитывая приведенное, если площадь жилого дома, отчуждаемого одновременно с земельным участком, превышает 100 квадратных метров, то часть дохода, пропорциональная сумме превышения площади жилого дома свыше 100 м2, и доход от продажи земельного участка (с учетом норм статьи 121 Земельного кодекса) подлежит налогообложению по ставке в размере 1%. В то же время, если площадь отчуждаемого земельного участка, на котором расположен жилой дом (какой-либо площади), превышает нормы, установленные статьей 121 Земельного кодекса, часть дохода, пропорциональная сумме такого превышения, подлежит налогообложению в соответствии с подпунктом 11.1.2 пункта 11.1 статьи 11 Закона № 889, т. е. 5%. Вместе с тем согласно подпункту 11.1.2 пункта 11.1 статьи 11 Закона № 889 доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более чем одного из объектов недвижимости, указанных в подпункте 11.1.1 этого пункта, или от продажи объекта недвижимости иного, нежели указанный в подпункте 11.1.1 этого пункта, подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 7.2 статьи 7 этого Закона, т. е. 5%. Согласно статье 11 Закона № 889 нотариус, удостоверяющий соответствующий договор, при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об уплате налога сторонами договора (часть первая пункта 11.3 статьи 11 Закона № 889) сообщает сведения о полученном плательщиком налога доходе в налоговом расчете сумм дохода, начисленного (уплаченного) в пользу плательщиков налога, и сумм удержанного из них налога по форме № 1ДФ, который утвержден приказом Государственной налоговой администрации Украины от 29.09.2003 г. № 451. Сумма налога самостоятельно уплачивается физическим лицом – продавцом до нотариального удостоверения договора через учреждения банков в сумме, определенной налоговым агентом (часть третья пункта 11.3 статьи 11 Закона № 889). Заместитель Председателя С. Лекарь |
В предыдущих своих письмах по данному вопросу ГНАУ не выдвигала требований по дополнительной уплате налога. Так, в своем письме от 01.06.2007 г. № 10935/7/17-0717 ГНАУ отмечала, что в целях налогообложения дохода не имеет значения количество договоров купли-продажи – один на весь участок или несколько – отдельно на дом и на земельный участок. Не влияет на ставку налога и стоимость хозяйственно-бытовых сооружений и зданий, которые расположены на земельном участке, продаваемом вместе с домом. При этом стоимость таких строений и земли учитывается при определении общей суммы дохода от продажи. То есть в расчете налога учитывается полная стоимость продажи усадьбы, а не только стоимость жилого дома.
Отметим, что ст. 381 Гражданского кодекса Украины рассматривает дом с землей как единый объект собственности – усадьбу. Усадьбой является “земельный участок вместе с расположенными на нем жилым домом, хозяйственно-бытовыми постройками, наземными и подземными коммуникациями, многолетними насаждениями. При отчуждении жилого дома считается, что отчуждается вся усадьба, если иное не установлено договором или законом”.
Таким образом, не имеет под собой законного основания требование налоговой службы по уплате налога с доходов с суммы превышения земельным участком определенных норм при продаже жилого дома.
Напомним также, что письма налоговой службы не имеют статуса нормативного документа.
Кроме того, с 1 января 2010 года внесены изменения в ст. 120 Земельного кодекса Украины, регулирующей переход прав на земельный участок в связи с приобретением жилого дома или другого строения. Установлено, что в случае продажи жилого дома, здания или сооружения прекращается право собственности на земельный участок, на котором расположены эти объекты. К покупателю переходит право собственности на земельный участок без изменения его целевого назначения*.
Елена Зубченко, зам. главного редактора
__________
* Подробнее об этом читайте в предыдущем номере “Частного предпринимателя” в статье В. Данича “Упрощение земельных процедур”.
