Чужой двор в аренду (21.2010)

Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей
вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель».

В предыдущем номере газеты мы рассматривали ситуацию, когда предпринимателю в судебном порядке удалось добиться отмены навязанного местным советом договора аренды земли под нежилым помещением в многоэтажке. Подобных ситуаций множество, но далеко не все предприниматели решаются идти в суд. Одни не хотят наживать себе проблем с местным советом, другим жалко денег, потраченных на оформление договора аренды (вернуть их уже не получится), третьи, хотя и жалуются на тяжесть арендной платы, но не уверены в возможности положительного решения суда и др.

История, о которой мы расскажем сегодня, не каждый день встречается в судебных заседаниях, да и в жизни, к счастью, тоже, но она показывает, что владельцу недвижимости все же лучше своевременно оформлять землю, чтобы впоследствии не пришлось воевать за нее.

Ситуация

Частный предприниматель, владелец отдельно стоящего здания, в котором расположено кафе и магазин продтоваров, решил осуществить реконструкцию части здания, для чего обратился в местный совет с просьбой разрешить ему реконструкцию и оформление проекта отвода земельного участка.

Каково же было его удивление после получения данных земельного кадастра: часть его двора, на которой находятся въездные ворота и погрузочно-разгрузочная площадка, уже переданы в аренду другому предпринимателю – собственнику нежилого помещения, расположенного на первом этаже соседнего многоквартирного дома коммунальной собственности и имеющего отдельный почтовый адрес.

Собственник кафе и магазина подал иск в суд, где просил признать недействительными решение городского совета о передаче спорного участка в аренду, договор аренды земельного участка, а также факт его государственной регистрации.

Ответчики, возражая против иска, заявили ходатайство об отказе в удовлетворении исковых требований по причине истечения срока давности, а также предоставили суду спорное решение, техническую документацию, договор аренды и правоустанавливающие документы на нежилое помещение.

Анализ ситуации

Рассмотрим данную ситуацию в деталях, чтобы понять, почему арендодатель решил передать в аренду часть соседнего домовладения, какие нарушения были допущены со стороны местного совета и арендатора как до, так и во время заключения договора аренды, а также, чем были аргументированы исковые требования предпринимателя.

Как оказалось, история обсуждаемого конфликта берет свое начало с того момента, когда владелец нежилого помещения, расположенного в соседнем многоквартирном доме, решил организовать себе отдельный выход на соседнюю улицу. Но между домовладениями не было достаточной территории для реализации задуманного. Вот предприниматель и решил использовать территорию, прилегающую к стене многоквартирного дома, а также часть территории соседнего домовладения.

Таким образом, в ходе геодезических и землеустроительных работ была охвачена некая территория, входящая в круг интересов собственника нежилого помещения, которую и передали ему в аренду.

Поскольку земельный участок, на котором находится кафе и магазин, официально не был оформлен и в земельном кадастре не зарегистрирован, их владельца не стали “беспокоить” просьбами о согласовании проекта отвода.

В результате получился земельный участок на два домовладения, с двумя почтовыми адресами, но с одним кадастровым номером.

В договоре аренды, заключенном с местным советом, было указано, что арендодатель передал, а арендатор принял в аренду на условиях этого договора часть в пользовании земельным участком определенной площади. Площадь этой части составляет энное количество метров, но на плане земельного участка она не указывается и в натуру (на местность) не переносится.

К сожалению, предприниматель довольно поздно (почти через четыре года) узнал о том, что часть территории его объекта передана третьему лицу. Таким образом, он оказался перед фактом уже состоявшегося нарушения.

Надо отдать должное нашему герою, который, не сомневаясь в правомерности своих действий, сразу же обратился в суд.

Аргументация иска

Определение понятия договора аренды земли дано в ст. 13 Закона Украины от 06.10.98 г. № 161 “Об аренде земли” (далее – Закон № 161), согласно которой договор аренды – это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок согласно условиям договора и требованиям земельного законодательства.

Как указано выше, предмет договора аренды определен сторонами как часть земельного участка, которая не выносится в натуру и на схеме землеотвода не отражается. Арендодатель (местный совет) передал, а арендатор принял в аренду на условиях договора аренды часть в пользовании земельным участком определенной площади. Площадь этой части составляет энное количество условных метров.

Согласно ч. 1 ст. 79 Земельного кодекса Украины (ЗКУ)  земельный участок – это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом размещения и определенными относительно нее правами.

Передавая в аренду “часть в пользовании земельным участком”, арендодатель ушел от конкретизации объекта аренды, которая предусмотрена ст. 79 ЗКУ и ст. 13 Закона № 161.

Таким образом, были нарушены требования ч. 1 ст. 215 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), согласно которой основанием недействительности договора является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных ч. 1, 3, 5 и 6 ст. 203 ГКУ.

Согласно ч. 1 ст. 203 ГКУ содержание сделки не должно противоречить этому Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также моральным принципам общества.

Напомним также, что согласно ст. 15 Закона № 161 неотъемлемой частью договора аренды являются:

– план или схема земельного участка, передаваемого в аренду;

– кадастровый план земельного участка с отражением ограничений (обременений) в его использовании и установленных земельных сервитутов;

– акт установления границ земельного участка в натуре (на местности);

– акт приема-передачи объекта аренды;

– проект отвода земельного участка в случае его разработки согласно закону.

Ни один из перечисленных документов ни о какой части земельного участка не говорит и возможность его передачи в аренду не предусматривает.

Отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий, предусмотренных Законом № 161, а также нарушение требований ст. 4–6, 11, 17 и 19 данного Закона являются основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным.

Государственный регистратор, анализируя оспариваемое решение, спорный договор и прилагаемую к нему документацию, не увидел явного нарушения норм Закона № 161 и зарегистрировал договор аренды.

Между тем техническая документация, являющаяся неотъемлемой частью спорного договора и утвержденная оспариваемым решением местного совета, содержала противоречивую информацию об адресе переданного в аренду земельного участка.

Так, территория, на которой расположены кафе и магазин, имеет совершенно иной адрес, нежели адрес дома, в котором расположено нежилое помещение ответчика.

Как показывает практика, в таких случаях вся техническая документация разрабатывается на отдельно взятый земельный участок, которому присваивается универсальный кадастровый номер, а часть, которую якобы передают в аренду, определяют путем вычисления доли помещения, принадлежащего арендатору, в общей площади здания.

Исходя из вышеизложенного, следует прийти к выводу, что вся техническая документация, являющаяся приложением к договору аренды, противоречит его условиям.

В иске внимание суда было обращено и на тот факт, что спорная территория многие годы числилась за домовладением, на котором находятся кафе и магазин, и это отражено во всех технических паспортах БТИ.

Изменение (изъятие) площади земельного участка, зафиксированной БТИ в техническом паспорте на домовладение, по меньшей мере, должно быть хотя бы упомянуто в решении местного совета.

Более того, лишая собственника соседнего домовладения территории, на которой находится его недвижимое имущество (забор, въездные ворота, погрузочно-разгрузочная площадка), местный совет обязан был обратить внимание на это обстоятельство и спросить согласия данного собственника. Ничего из вышеуказанного сделано не было.

Одним из основных аргументов, который суд учел в своем решении в пользу истца, была ссылка на ч. 1 ст. 42 ЗКУ, согласно которой земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной и коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, которые осуществляют управление этими домами.

Суд своим решением удовлетворил исковые требования предпринимателя в полном объеме, отменил решение местного совета, договор аренды земельного участка с третьим лицом, а также государственную регистрацию этого договора. Владелец кафе и магазина получил возможность произвести реконструкцию помещений и оформить проект отвода земельного участка.

Владимир Данич, адвокат, тел. 067-788-93-01, danich@i.ua

"Частный предприниматель" №21, ноябрь 2010 г.