Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей
вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель».
– Мне нужен этот земельный участок,
но он принадлежит не мне...
– Так купите его или возьмите в аренду.
– Заманчиво, но это дорого….
– Так возьмите его даром.
– Даром?.. Даром еще дороже!
Из разговора двух бизнесменов
Ситуация
Предприниматель, имеющий в собственности недвижимость, принял решение осуществлять далее деятельность в форме юридического лица. Поскольку недвижимость – это главный объект, где осуществляется хозяйственная деятельность, он хочет передать ее в уставный фонд как учредитель.
Недвижимость находится на земельном участке, относящемся к коммунальной собственности, пользование ею оформлено договором аренды с местным советом.
Как переоформить землю на юридическое лицо, не потеряв ее?
Анализ ситуации
С такой проблемой столкнутся многие предприниматели, решившие сменить форму деятельности в связи с введением Налогового кодекса.
С передачей имущества, как движимого, так и недвижимого, проблем особых возникнуть не должно, а вот как быть с землей, собственником которой не являешься? Ведь договор аренды с местным советом заключен в качестве физического лица, и в случае передачи недвижимости юридическому лицу землей будет фактически пользоваться уже другой субъект.
К сожалению, похвастаться тем, что в собственности имеется земельный участок для бизнеса, который свободно можно передать в уставный фонд вновь созданному юрлицу (такая возможность предусмотрена п. 5 ст. 93 Земельного кодекса Украины (ЗКУ)), могут далеко не все.
Оформление земельных правоотношений путем заключения договора аренды – явление достаточно распространенное. Можно даже сказать, что это преимущественная форма распоряжения земельными участками, находящимися в распоряжении местных советов и государственных администраций.
Согласно ч. 4 ст. 93 ЗКУ земельные участки могут предоставляться в краткосрочную (не более 5 лет) и долгосрочную (не более 50 лет) аренду.
Как показывает практика, оформление договоров аренды земельных участков в каждом конкретном случае имеет свои особенности и зависит от целого ряда факторов.
Из-за нехватки средств в местных бюджетах власти отдельных городов решаются проводить торги по продаже права аренды земельных участков. Однако из-за пробелов в земельном законодательстве такие мероприятия пока не получили широкого распространения.
Применительно к рассматриваемой ситуации вариантов переоформления земельного участка совсем немного. Они напрямую зависят от материального состояния хозяйствующего субъекта.
По нашему мнению, такие экзотические варианты получения права пользования земельным участком, как оформление простого товарищества, как суперфициарный или сервитутный договор пользования землей, – это все не для нашего случая.
Договор о совместной деятельности, который еще недавно успешно применялся в строительном бизнесе и давал право совместного пользования земельным участком, оставим для строительной отрасли.
Неуместен в нашем случае и вариант пользования земельным участком, как право бесплатного землепользования, возникающее на основании договора ссуды. ЗКУ не упоминает о таком землепользовании в случае с государственными или коммунальными землями.
Иметь государственный акт на право собственности на земельный участок в данной ситуации вовсе не обязательно, главное – закрепить земельный участок за юридическим лицом, чтобы его не передали кому-нибудь другому.
Как показывает опыт, порядок оформления земли в краткосрочную или долгосрочную аренду практически ничем не отличается. И в том и в другом случае процедура оформления связана с получением согласований и заключений в различных инстанциях. Их перечень довольно подробно изложен в ст. 123–125 и 151 ЗКУ.
Для предпринимателя, который решил создать самостоятельное юридическое лицо и передать ему недвижимость на арендуемой земле, важно ответить самому себе на единственный вопрос: существует ли угроза потери земельного участка в связи с отказом от договора аренды?
Если кто-то посторонний претендует на ваш земельный участок, надо принимать меры предосторожности в процессе передачи земельного участка от одного лица к другому.
Следует помнить, что передача права пользования земельным участком, находящимся официально в аренде, осуществляется на основании согласия арендодателя.
В соответствии со ст. 93 ЗКУ право аренды земельного участка – это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимое арендатору для осуществления предпринимательской или иной деятельности.
Пункт 6 вышеназванной статьи ЗКУ позволяет арендованный участок или его часть по согласию арендодателя передавать арендатором в пользование другому лицу – субарендатору. Поэтому не удастся избежать обращения к местному совету или госадминистрации по поводу разрешения передать участок в субаренду. В противном случае договор, заключенный между арендатором и третьим лицом, будет признан незаконным в судебном порядке.
Можно предложить такой вариант: предприниматель и созданное им юридическое лицо должны одновременно обратиться к арендодателю с просьбой разрешить заключение договора субаренды. На наш взгляд, для обсуждаемого случая субаренда вполне приемлема. В дальнейшем, после прекращения деятельности физическим лицом – предпринимателем, юридическое лицо сможет оформить земельный участок на себя в аренду.
Следует иметь в виду, что в отличие от государственных администраций, главы которых издают единоличные распоряжения по земельным вопросам, местные советы свое согласие должны выразить в виде решения сессии. Как известно, не все органы “советской” власти работают оперативно, а потому получение решения сессии о разрешении на заключение договора субаренды может затянуться надолго. Эту проблему придется решать в каждом конкретном случае индивидуально.
Повторимся, субаренда желательна в случае реальной угрозы потери участка, как только будет расторгнут существующий договор аренды.
Если же такой угрозы нет, то ничего не мешает оформить земельный участок прямо на юридическое лицо, обратившись в местный совет с ходатайством о заключении договора аренды.
Этот вариант также имеет свои выгоды. К примеру, пока у юридического лица не будет договора аренды, оно будет уплачивать земельный налог, который в большинстве случаев оказывается меньше, чем арендная плата.
Как видите, разобраться во всех тонкостях и нюансах земельно-правовых отношений будет непросто, даже если предприниматель теоретически подготовлен. Поэтому, чтобы избежать лишних проблем, советуем обратиться за помощью к опытному специалисту, который поможет все правильно оформить.
Владимир Данич, адвокат,
тел. 067-788-93-01, danich@i.ua
