Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей
вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель».
Довольно часто предприниматели для осуществления своей деятельности арендуют помещения под офис. Не всегда такое помещение выведено из жилищного фонда, и, как правило, собственником его является гражданин. Предприниматель согласно договору оплачивает арендодателю арендную плату и возмещает расходы по коммунальным платежам. В некоторых случаях коммунальные службы настаивают на том, что оплата их услуг должна проводиться по тарифам, предусмотренным для субъектов хозяйствования, а не для граждан. Но это возможно только в том случае, если заключены договоры с соответствующими коммунальными службами. За разъяснением, можно ли использовать жилое помещение под офис и нужно ли перезаключать договоры с коммунальными службами и какие документы для этого необходимы, если арендодателем является физическое лицо, а арендатором – субъект хозяйствования, редакция обратилась в облгосадминистрацию и соответствующие коммунальные службы, а именно: ГКПП “Днепроводоканал”, ПАО “Энергопоставляющая компания “Днепроблэнерго”, ПАО “Днепрогаз”, “Днепротеплоэнерго”.
Ниже приведены ответы, полученные редакцией.
|
Из первых рук… |
|
Письмо
В соответствии со статьей 51 Гражданского кодекса Украины к предпринимательской деятельности физических лиц применяются нормативно-правовые акты, регулирующие предпринимательскую деятельность юридических лиц, если иное не установлено законом или не следует из сути отношений. Согласно положениям статей 810, 813, 815 Гражданского кодекса Украины по договору аренды жилья одна сторона – собственник жилья передает или обязуется передать другой стороне (юридическому или физическому лицу) жилье только для проживания в нем на определенный срок за плату. Кроме того, согласно пункту 3 Правил пользования помещениями жилых домов, утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины от 08.10.92 № 572 (с изменениями), далее – Правила пользования помещениями жилых домов, использовать жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера запрещено. Согласно положениям пункта 7 Правил пользования помещениями жилых домов собственник и наниматель (арендатор) квартиры обязаны соблюдать требования нормативно-правовых актов в сфере жилищно-коммунальных услуг, использовать помещение жилого дома по назначению. Использование жилых помещений с другой целью осуществляется в случае признания их нежилыми с последующим переводом в нежилые, что регламентируется положениями Жилищного кодекса УССР и постановления Совета министров УССР от 26.04.1984 № 189 “О порядке обследования состояния жилых домов в целях установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признание жилых домов и жилых помещений нежилыми”. Таким образом, передача собственником жилья другому лицу жилья не для проживания в нем, а для осуществления предпринимательской деятельности другого лица является прямым нарушением норм действующего законодательства Украины. На основании вышеизложенного затронутый Вами вопрос необходимо решать с учетом приведенных положений нормативно-правовых актов. Заместитель главы облгосадминистрации
|
Как видно из ответа облгосадминистрации, нормы действующего законодательства не предусмотривают использование жилья, не выведенного из жилищного фонда, для предпринимательской деятельности.
|
Из первых рук… |
|
Письмо Городского коммунально-производственного предприятия “Днепрводоканал”
Согласно ст. 19 Закона Украины “О питьевой воде и питьевом водоснабжении” от 10.01.2002 г. № 2918-III: “Услуги по питьевому водоснабжению предоставляются потребителям предприятием питьевого водоснабжения на основании договора с: – предприятиями, учреждениями, организациями, которые непосредственно пользуются централизованным питьевым водоснабжением; – предприятиями, учреждениями или организациями, в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд и в обязанности которых входит предоставление потребителям услуг по питьевому водоснабжению и водоотводу; – объединениями совладельцев многоквартирных домов, жилищно-строительными кооперативами и другими объединениями владельцев жилья, которым передано право управления многоквартирными домами и обеспечение предоставления услуг по водоснабжению и водоотводу на основании заключенных ими договоров; – владельцами домов, которые находятся в частной собственности. Договор о предоставлении услуг по питьевому водоснабжению заключается непосредственно между предприятием питьевого водоснабжения или уполномоченным им юридическим или физическим лицом и потребителем, определенным в части первой этой статьи. Порядок предоставления потребителям услуг по питьевому водоснабжению устанавливается центральным органом исполнительной власти по вопросам жилищно-коммунального хозяйства.” Относительно оформления договорных отношений с ГКПП “Днепрводоканал” в приведенном в Вашем обращении случае объясняем следующее. Если арендодатель имел заключенный договор на предоставление услуг по питьевому водоснабжению и водоотводу и целевое назначение объекта не изменяется, то необходимости перезаключения договора нет. Стороны в таких случаях вправе предусмотреть взаимоотношения по оплате коммунальных услуг в договоре аренды по своему усмотрению. В случае если данное помещение является жилым, используется под хозяйственную деятельность и к нему отсутствуют договорные отношения между потребителем и нашим предприятием, то договор о предоставлении услуг по централизованному питьевому водоснабжению и водоотводу заключается с арендодателем или с арендатором в зависимости от условий договора аренды. Если по данному адресу заключен договор, но изменилось целевое назначение объекта, то необходимо внести изменения в условия существующего договора. Отмечаем, что пользование услугами централизованного питьевого водоснабжения и водоотвода без заключенного договора является самовольным. Согласно пп. 3.2, пп. 3.3 п. 3 Правил пользования системами централизованного коммунального водоснабжения и водоотвода в населенных пунктах Украины от 27.06.2008 г. № 190, зарегистрированных в Министерстве юстиции Украины 07.10.2008 г. под № 936/15627: “Водопользование считается безучетным, если потребитель самовольно присоединился к системам централизованного коммунального водоснабжения и водоотвода или самовольно пользуется ими. В случае безучетного водопользования производитель выполняет расчет расходов воды по пропускной способности трубы ввода при скорости движения воды в ней 2,0 м/с и действием ее полным сечением в течение 24 часов в сутки”. Кроме того, предоставляем перечень необходимых документов для заключения договора на воду в зависимости от статуса потребителя (юридическое лицо, физическое лицо, физическое лицо – предприниматель). Начальник управления “Водосбыт”
Перечень документов для частных предпринимателей 1. Письмо, к письму приложить перечень арендаторов (или прочих потребителей) 2. Свидетельство о государственной регистрации частного предпринимателя (копия)* 3. Справка о постановке на учет плательщика налогов (форма 4-ОПП) (копия) 4. Свидетельство налогоплательщика (НДС, единый налог) (копия) 5. Паспорт (копия) 6. Идентификационный код (копия) 7. Документ, подтверждающий право пользования объектом водопотребления (купля-продажа, решение суда, договор дарения, договор мены, решение горисполкома о передаче объекта на баланс предприятия и свидетельство на право собственности, решение горисполкома о выводе квартиры из жилищного фонда, договор аренды – при аренде в бюджетных организациях, акт ввода в эксплуатацию или сертификат соответствия – документ, удостоверяющий соответствие законченного строительством объекта проектной документации, государственным строительным нормам, стандартам и правилам) (копия) 8. Технический паспорт (копия) 9. Разрешение владельца сетей или балансодержателя на подключение к водопроводным и канализационным сетям 11. Схема М1:500 (с нанесением водопроводных и канализационных сетей) с нанесением здания, границ земли, водопроводных и канализационных сетей цветными маркерами, заверить печатью и подписью руководителя предприятия 12. Разрешение СЭС на выгреб в случае, если объект не присоединен к сетям канализации 13. Технические условия 14. Гарантийное письмо (в случае заключения договора на водоснабжение и водоотвод подвальных, полуподвальных, цокольных помещений). Бланки договоров, оформляются в 3 экземплярах, заполняются на украинском языке без сокращений и исправлений. Копии предоставляются в 1 экземпляре заверенные печатью и подписью на каждой печатной странице.
|
Из ответа ГКПП “Днепрводоканал” следует: если целевое назначение помещения не меняется (по-прежнему будет использоваться для жилья), то перезаключать договор не нужно и порядок оплаты за потребление воды должен быть прописан в договоре. Если же помещение будет использоваться для предпринимательской деятельности, то нужно перезаключить договор. В г. Днепропетровске это единственная организация, поставляющая воду, поэтому перезаключать договор необходимо именно с ней. Действующим законодательством не установлен исчерпывающий перечень документов, который требуется для заключения договора, поэтому каждая организация устанавливает свой перечень документов. В данном случае предпринимателям г. Днепропетровска следует представлять пакет документов, указанных выше. Возможно в других населенных пунктах Украины этот пакет будет другим.
|
Из первых рук… |
|
Письмо
На Ваш информационный запрос о необходимости “перезаключения договора о поставке электроэнергии” арендатором – субъектом хозяйствования, который арендует жилое помещение у физического лица, ПАО “Днепроблэнерго” подтверждает необходимость урегулирования им договорных отношений с энергопоставщиком, что подтверждается нижеследующим. Отношения в отрасли электроэнергетики урегулированы специальным законодательством. Органом государственного регулирования деятельности в электроэнергетике является Национальная комиссия регулирования электроэнергетики Украины (далее – НКРЭ). Взаимоотношения, возникающие в процессе продажи и купли электрической энергии между поставщиками электрической энергии и потребителями, регулируются Правилами пользования электрической энергией (далее – Правила), утвержденными постановлением НКРЭ № 28 от 31.07.96 г., с изменениями и дополнениями. Действие этих Правил распространяется на всех юридических лиц и физических лиц (кроме населения). Нормы разделов “Общие положения”, “Границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон” и “Особенности поставки электрической энергии для населенных пунктов” распространяются на всех потребителей без исключения. Основным документом, регулирующим отношения между поставщиком электрической энергии по регулируемому тарифу, осуществляющему свою деятельность на закрепленной территории, и потребителем является договор о поставке электрической энергии (п. 5.1 Правил). Отношения между гражданами и энергопоставщиками регулируются Правилами пользования электрической энергией для населения, утвержденными постановлением Кабинета Министров Украины от 26 июля 1999 года № 1357 (далее – ППЭЭн), согласно п. 3 которых потребление электрической энергии осуществляется на основании договора о пользовании электрической энергией между потребителем и энергопоставщиком, который разрабатывается энергопоставщиком согласно Типовому договору о пользовании электрической энергией. Для заключения договора о поставке электрической энергии субъект хозяйствования должен обратиться к энергопоставщику с соответствующим заявлением. Следует отметить, что на порядок урегулирования договорных отношений влияет большое количество факторов, в связи с чем каждому заявителю предоставляются индивидуальные разъяснения и перечень необходимых для заключения договора документов, предусмотренных Правилами. Руководитель департамента
|
Исходя из приведенного ответа, для субъектов хозяйствования и для населения предусмотрены разные правила пользования электроэнергией. Поэтому если помещение используется не под жилье, а под офис и заключен письменный договор с арендодателем, предпринимателю необходимо перезаключать договор с энергопоставляющей компанией. К сожалению, в ответе не указан даже приблизительный перечень документов, которые требуются для перезаключения договора. Поэтому в каждом конкретном случае это могут быть разные документы.
|
Из первых рук.. |
|
Письмо
В письме не конкретизировано, каких именно субъектов хозяйствования – физических или юридических лиц – касается затронутый вопрос, поэтому предоставляем ответ с учетом ст. 51 Гражданского кодекса Украины (ГК), которая устанавливает, что к предпринимательской деятельности физических лиц применяются нормативно-правовые акты, регулирующие предпринимательскую деятельность юридических лиц, если иное не установлено законом или не вытекает из сути отношений. Правоотношения найма (аренды) жилья регулируются гл. 59 ГК. Так, статья 810 Кодекса устанавливает, что по договору найма (аренды) жилья одна сторона – собственник жилья (наймодатель) передает или обязуется передать другой стороне (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату. В соответствии со ст. 813 ГК сторонами в договоре найма жилья могут быть физические и юридические лица, если нанимателем является юридическое лицо, оно может использовать жилье только для проживания в нем физических лиц. Согласно ч. 1 ст. 815 ГК наниматель обязан использовать жилье только для проживания в нем, обеспечивать сохранение жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии. Данные положения согласуются со ст. 6 Жилищного кодекса Украины, которая устанавливает, что жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, и запрещает предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера, а также с п. 3 Правил пользования помещениями жилых домов и общежитий, утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины от 08.10.92 № 572, согласно которому использовать жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера запрещено. Также в соответствии с п. 7 указанных Правил собственник и наниматель (арендатор) квартиры обязаны соблюдать требования нормативно-правовых актов в сфере жилищно-коммунальных услуг, использовать помещение жилого дома по назначению. Таким образом, передача собственником жилья другому лицу не для проживания, а для осуществления предпринимательской деятельности, противоречит приведенным нормам действующего законодательства. Учитывая вышеизложенное, затронутый Вами вопрос необходимо решать с учетом приведенных положений нормативно-правовых актов, в частности путем перевода помещения в установленном порядке в нежилое и дальнейшего заключения договоров о предоставлении коммунальных услуг, в том числе и услуг по газоснабжению в порядке, на условиях и по ценам, установленным для субъектов хозяйствования. И. о. заместителя генерального И. Листова
|
Руководитель ПАО “Днепрогаз”, ссылаясь на нормы действующего законодательства, считает, что жилое помещение не может использоваться для предпринимательской деятельности. Чтобы все было законно, следует перевести помещение из жилого в нежилой фонд.
Следует отметить, что использование жилого помещения под офис не предполагает расходования газа в объеме большем, нежели предусмотренный для населения, особенно если на газовое оборудование будет установлен счетчик учета.
Что касается взаимоотношений с организацией, производящей отопление помещения, то ее точка зрения на данную проблему неизвестна. Надеемся на то, что мы сможем все-таки получить ответ на вопрос: нужно перезаключать договор на поставку тепла или нет?
Поскольку вопрос аренды жилого помещения под офис и перезаключения договоров с коммунальными службами очень неоднозначен, мы попросили прокомментировать его юриста.
Комментарий юриста
Использование жилья для предпринимательской деятельности является правовой коллизией интересов частного и публичного права.
С одной стороны, действует норма права, указанная в ч. 1 ст. 41 Конституции Украины: “Каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью, результатами своей интеллектуальной, творческой деятельности”. При этом предусмотрено ограничение: “использование собственности не может причинять вред правам, свободам и достоинствам граждан, интересам общества, ухудшать экологическую ситуацию и природные качества земель” (ч. 7 ст. 41), на это же указывает ст. 319 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК). Кроме того, в ст. 320 ГК сказано, что “собственник имеет право использовать свое имущество для предпринимательской деятельности, кроме случаев, установленных законом”. Статья 150 Жилищного кодекса Украины также предусматривает возможность собственника распоряжаться домом (частью дома), квартирой на собственное усмотрение.
С другой стороны, существует ряд норм, запрещающих использовать жилые помещения для хозяйственной деятельности производственного характера, а именно: ч. 1 ст. 383 ГК и п. 3 Правил пользования помещениями жилых домов и общежитий, утвержденных постановлением КМУ от 08.10.92 г. № 572 в редакции постановления КМУ от 24.01.2006 г. № 45.
Что касается определения термина “деятельность производственного характера”, то законодатель не дал однозначного, четкого толкования. В этом случае данный термин можно определить исходя из классификации видов экономической деятельности.
Следовательно, запрет будет распространяться только на ту деятельность, которая является производственной в соответствии с КВЭД.
Таким образом, руководствуясь принципом частного права – разрешено все, что не запрещено, приходится ограничивать себя, соблюдая нормы ч. 7 ст. 41 Конституции Украины и ст. 13, ч. 5 ст. 319 ГК, и не использовать свое имущество в ущерб правам, свободам и чести граждан, интересам общества, не ухудшать экологическую ситуацию и природные свойства земли.
Вышеприведенными общими правилами ограничивается возможность использования помещения в предпринимательской деятельности, но это сказано законодателем не прямо, а следует из других норм права.
Вывод
1. Действующее законодательство позволяет использование жилых помещений для проживания в них физических лиц, устанавливает запрет на использование жилых помещений для деятельности производственного характера. Что касается использования жилых помещений в других непромышленных целях, единой позиции в законодательстве нет, поэтому всегда остается вероятность признания договора аренды недействительным в судебном порядке на основании того, что его содержание противоречит нормам гражданского законодательства.
2. Размещение офиса в жилом помещении, например в квартире, может признаваться правомерным, если жильцы дома и другие заинтересованные лица не докажут нарушения права на покой и отдых.
3. Заключая договор аренды жилого помещения под офис, предприниматель должен очень взвешенно отнестись к этому вопросу. Может, стоит в договоре не выделять отдельно оплату коммунальных услуг, а предусмотреть ее возмещение в цене арендной платы. Ведь перезаключение договоров с водоканалом и энергопоставляющей организацией займет не один день, да и финансовых расходов не избежать, а срок аренды может быть не продолжительным, и он не успеет вернуть себе потраченные средства в виде полученной прибыли от деятельности, для осуществления которой арендуется этот офис.
Олег Лобанов, юрисконсульт,
тел. 067-63-488-93
________________
* При подготовке ответа на вопрос ГКПП “Днепрводоканал”, очевидно, еще не учел последние изменения в законодательстве, поэтому, если у предпринимателя не будет свидетельства о госрегистрации, то выписка из Госреестра вполне сможет его заменить. (Прим. редакции.)
___________________
* С полным архивом публикаций газеты можно ознакомиться на сайте газеты www.chp.com.ua и СD-диске “Архив газеты за 2011–2013 годы”.
