Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель»
Ситуация вроде бы проста: если подрядчик построил объект, а заказчик за него не рассчитался, то этот объект должен остаться в собственности у исполнителя работ. Но как это сделать, ведь юридическое оформление права собственности на недвижимость зависит от того, насколько правильно оформлены документы на строительство и земельный участок, на котором она расположена?
Анализ данной ситуации, думаем, будет полезен и тем, кто занимается строительным бизнесом, и тем, кто заказывает возведение объекта для себя.
Ситуация
Стороны (два предпринимателя) заключили договор подряда, согласно которому подрядчик из своего материала построил кафе быстрого питания и забор около него. Строительство было завершено, и в соответствии с актом приемки-передачи выполненных работ второй предприниматель – заказчик принял объект без замечаний и обязался в определенный договором срок перечислить подрядчику средства – 100 тыс. грн. за выполненные работы и 150 тыс. грн. за материалы.
Однако в указанный срок заказчик с подрядчиком не рассчитался и стал уклоняться от выполнения договорных условий.
В договоре предусмотрено, что в случае неуплаты заказчиком подрядчику в течение двух месяцев суммы средств по окончании строительства согласно актам выполненных работ, а также стоимости строительных материалов вышеуказанный объект переходит в собственность подрядчика. Последний, конечно, затребовал признать за ним право собственности на имущество, но как это оформить юридически и правомерными ли будут данные требования?
Что говорит Закон?
Отметим, что ч. 1 ст. 331 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ) установлено, что право собственности на новую вещь, изготовленную лицом, приобретается им, если иное не установлено договором или законом. По закону лицо, изготовившее вещь из своих материалов на основании договора, является владельцем этой вещи.
Но чтобы признать право собственности на построенный объект, в данном случае нужно идти не в БТИ или городской совет, а обращаться прямо в суд.
Однако прежде необходимо проверить законность строительства кафе: оформлены ли все документы правильно, имеются ли все разрешения и что именно в них указано.
Обратим внимание на следующее.
Согласно ч. 2 ст. 331 ГКУ, если договором или законом предусмотрен прием недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его приема в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации.
В соответствии со ст. 125 Земельного кодекса Украины (далее – ЗКУ) право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав.
|
Перед заключением договора подряда |
Жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели или без надлежащего разрешения, либо без надлежащим образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил (ст. 376 ГКУ).
Статьей 24 Закона Украины от 20.04.2000 г. № 1699-III “О планировании и застройке территорий” предусмотрено, что физические или юридические лица, намеревающиеся осуществить строительство объекта градостроения, обязаны получить разрешение от исполнительного комитета местного совета.
Возможна ситуация, когда возведенный объект является капитальным сооружением, хотя земельный участок отводился заказчику строительства для размещения малой архитектурной формы.
Строительство спорного объекта могло быть начато сторонами без получения разрешения исполкома и при отсутствии соответствующих документов на право собственности или аренду земельного участка.
Однако и наличие такого разрешения на строительство объекта градостроения не дает права на начало выполнения строительных работ без получения соответствующего разрешения местной инспекции государственного архитектурно-строительного контроля, без разработанной и утвержденной надлежащим образом проектно-сметной документации.
Пунктом 3 ст. 125 ЗКУ запрещалось приступать к использованию земельного участка до установления его пределов в натуре (на местности), получения документа, удостоверяющего право на него, и его государственной регистрации. Но Законом Украины от 05.03.2009 г. № 1066-VI внесены изменения в ЗКУ, которые действуют с 1 мая 2009 года. Пункт 3 из ст. 125 ЗКУ исключен.
Поэтому с 1 мая 2009 года следует руководствоваться нормами ГКУ. Так, ч. 3 ст. 375 ГКУ предусматривает, что право собственника на застройку осуществляется им при условии соблюдения архитектурных, строительных, санитарных, экологических и других норм и правил, а также при условии использования земельного участка по его целевому назначению.
А ч. 1 и 2 ст. 376 ГКУ содержат те же положения, что и исключенный п. 3 ст. 125 ЗКУ, только в другом ракурсе. Любое сооружение считается самовольным строительством, если оно возведено на земельном участке, который не был отведен для этой цели, либо без надлежащего разрешения или надлежащим образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил. Лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него.
Если документ, удостоверяющий право собственности или пользования земельным участком, и доказательства его государственной регистрации отсутствуют, то данное строительство подпадает под признаки самовольного строительства.
Если собственник (пользователь) земельного участка отрицает признание права собственности на недвижимое имущество за лицом, которое осуществило самовольное строительство на его земельном участке, или если это нарушает права других лиц, имущество подлежит сносу лицом, осуществившим самовольное строительство, или за его счет.
Не получив права пользования земельным участком и права собственности на вновь созданное на этом участке недвижимое имущество, заказчик строительства не может передавать это право другому лицу.
Если спорное сооружение является самовольным строительством и относительно права на него не могли заключаться какие-либо соглашения между сторонами, суд не может признавать право собственности на спорное недвижимое имущество за подрядчиком.
Совет подрядчику
Проанализировав ситуацию, приходим к выводу: прежде чем заключать договор подряда, условием которого будет передача недвижимости, необходимо убедиться, что у заказчика имеются все документы и данное строительство соответствует им и является законным. Только при таких условиях подрядчик сможет оформить право собственности на возведенное им строение.
Подобные случаи есть в судебной практике, и примером может служить решение Верховного Суда Украины от 11.02.2009 г. по делу № 6-7827св08, когда суды первых инстанций удовлетворили иск о признании за подрядчиком права собственности на недвижимость, а ВСУ отменил эти решения как незаконные.
Напомним читателям и о последствиях самовольного строительства. Как указывалось выше, лицо, осуществившее самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него. Но при этом, исходя из содержания ст. 376 ГКУ, такое строительство может быть легализовано (узаконено).
Статьей 328 ГКУ установлено, что право собственности приобретается на основаниях, которые не запрещены законом, в частности на основании правочинов. Право собственности считается приобретенным правомерно, если иное прямо не вытекает из закона или незаконность приобретения права собственности не установлена судом. Спорное недвижимое имущество, построенное без разрешения и утвержденного проекта, является самовольным строительством.
В соответствии с ч. 5 ст. 376 ГКУ по требованию владельца (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, которое самовольно построено на нем, если это не нарушает прав других лиц.
Однако если вы не владелец или пользователь, то действуют положения ч. 4 ст. 376 ГКУ. То есть, если владелец (пользователь) земельного участка возражает против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, осуществившим самовольное строительство на его земельном участке, или если это нарушает права других лиц, имущество подлежит сносу таким лицом или за его счет.
Татьяна Коташевская, юрист
