Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей
вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель».
Как оформить землю и документы на переоборудование гаража под торговый объект, если гараж находится на приватизированном приусадебном участке? Применяется ли порядок размещения МАФ, утвержденный постановлением КМУ от 26.08.2009 г. № 982? Правомерно ли архитектурный отдел требует получения разрешений на производство проектных работ от СЭС и пожарной службы?
(г. Бахчисарай, Крым)
Вопрос сформулирован достаточно конкретно, но без углубления в детали. А не зная этих самых деталей, мы рискуем дать не вполне конкретный ответ. Поэтому будем рассуждать в рамках имеющейся информации, с поправкой на возможные варианты развития событий, продиктованные действующим законодательством.
Итак, первый вопрос касается оформления земли и документов на переоборудование гаража, находящегося на приватизированном приусадебном участке, под торговый объект.
Но, что имеется в виду под словами гараж и торговый объект? Ведь гараж гаражу рознь, а уж вариаций торговых объектов просто не счесть. Например, речь может идти о металлическом гараже, установленном без фундаментной основы, или о капитальном гараже на фундаменте. И что предусматривается сделать для переоборудования существующего гаража в объект торговли? Расширение площади, увеличение этажности, облагораживание окружающего ландшафта, подвод коммуникаций и многие другие работы требуют не только разработки архитектурного проекта, но и проекта отвода земельного участка, на котором будет реализовано строительство нового объекта.
Точного понятия малой архитектурной формы в действующем законодательстве, к сожалению, нет. До 2006 года, оно было, а после отмены Типовых правил размещения малых архитектурных форм для осуществления предпринимательской деятельности – никакой конкретики. В ныне действующем Порядке размещения малых архитектурных форм для осуществления предпринимательской деятельности, утвержденном постановлением КМУ от 26.08.2009 г. № 982 (далее – Порядок № 982), в большей степени речь идет о назначении самих МАФ (социально-культурного, бытового, торгового и другого назначения), а не об их физических характеристиках.
Если исходить из содержания Порядка № 982, то малые архитектурные формы – это некапитальные сооружения (без фундамента) малой площади или, т. е. малых габаритов, так как в указанном Порядке речь идет и о передвижных МАФ (торговом оборудовании, низкотемпературных прилавках, лотках, емкостях, холодильных ларях, прилавках и торговых автоматах).
Исходя из того, что приватизированный земельный участок имеет функциональное назначение “для обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений” (возможно, для строительства и обслуживания жилого дома), можно с уверенностью говорить о необходимости изменения функционального назначения не только гаража, который является второстепенной/сопутствующей вещью в домовладении, но и части самого участка.
Иными словами, речь идет о создании на базе части территории путем реконструкции одной из вспомогательных построек, входящих в состав домовладения, нового объекта недвижимости (магазина, киоска или павильона), с функциональным назначением, отличающимся от зарегистрированного за его нынешним владельцем.
Для таких случаев Кабмин предусмотрел Порядок изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, утвержденный постановлением КМУ от 11.04.2002 г. № 502 (далее – Порядок № 502), который предусматривает разработку проекта отвода земельного участка на ту территорию, целевое назначение которой изменяется.
Разработка проекта отвода земельного участка предусмотрена не только Порядком № 502, но и вытекает из смысла ст. 79 и п. “д” ст. 90 Земельного кодекса Украины.
В случае разработки проекта отвода он подлежит согласованию с органами земельных ресурсов, природоохранным и санитарно-эпидемиологическим органами, органом градостроительства и архитектуры, а также охраны культурного наследия. Проект подлежит государственной землеустроительной экспертизе, после которой он рассматривается соответствующим сельским, поселковым, городским советом или районной госадминистрацией, принимающими решение/распоряжение о его утверждении.
Проект реконструкции гаража под торговый объект потребует не меньшего числа согласований, чем проект отвода земельного участка. Согласно постановлению КМУ от 20.04.2009 г. № 489 “Об утверждении Порядка предоставления исходных данных для проектирования объектов градостроительства” заказчик должен получить исходные данные на проектирование, которые состоят из градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка, а также технические условия (ТУ) на проектирование от целого ряда инстанций (органов санитарно-эпидемиологического надзора, пожарного надзора, водо-, электро- и газоснабжения и др.).
Таким образом, на наш взгляд, требования органов архитектуры по получению разрешений на проектные работы вполне обоснованны.
Мы рассмотрели вариант создания объекта торговли на базе капитального гаража. Теперь рассмотрим обустройство торгового объекта в гараже без капитального фундамента. Естественно, этот гараж находится на приватизированном участке и территория для выполнения гаражно-торговой метаморфозы не определена.
Согласно п. 3 Порядка № 982 размещение малых архитектурных форм осуществляется на основании решения соответствующего сельского, поселкового, городского совета, а для собственников земельных участков – на основании решения исполкома соответствующего местного совета.
Однако Порядок № 982 применяется для уже существующих или вновь возводимых МАФ. Мы же рассматриваем вариант реконструкции уже существующего объекта. Причем не отдельно стоящего здания или сооружения, а в составе домовладения.
Для получения разрешения на установку МАФ субъект хозяйствования подает в соответствующий местный совет (а для собственников земельных участков – в исполком соответствующего местного совета) заявление с указанием желаемого места и срока размещения МАФ, ее назначения и общее описание.
В Порядке № 982 ничего не сказано о том, как должно выглядеть и, главное, кем должно быть выполнено описание МАФ. Подозреваем, что в большинстве случаев местные органы власти будут настоятельно рекомендовать заявителю принести описание, удостоверенное печатью, выполненное какой-либо архитектурной фирмой или отдельным архитектором. По нашему мнению, такое поведение органов власти не соответствует законодательству.
Если субъект предпринимательства не способен самостоятельно изложить на бумаге описание будущего объекта торговли, он вправе обратиться к специалисту, который составит требуемый документ.
К заявлению прилагается:
– выписка из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц – предпринимателей;
– копия государственного акта на право собственности на земельный участок, право постоянного пользования земельным участком либо договора аренды земельного участка (при наличии).
Требовать от предпринимателя подачи других документов или уплаты благотворительных взносов законодательством запрещено. Кроме того, прием документов, их оформление и рассмотрение, а также оформление договора земельного сервитута осуществляется бесплатно.
Напомним, что самовольная установка МАФ запрещается.
Но вернемся к условиям задачи. Как оформить землю и документы на переоборудование гаража под торговый объект?
Считаем, что даже если гараж некапитальный, его собственнику все равно придется пройти процедуру изменения функционального назначения части земельного участка путем разработки проекта отвода, а также получить разрешение на проектирование, АПЗ и ТУ, а после согласования проекта выполнить строительные работы и ввести объект в эксплуатацию.
Лишь после ввода объекта в эксплуатацию предприниматель сможет получить чистый (без штампа о самовольном строительстве) технический паспорт и свидетельство о праве собственности на новый объект недвижимости. Кроме того, на выделенную из территории домовладения часть будет выдан новый государственный акт о праве собственности на вновь созданный земельный участок.
Кстати, получение государственного акта должно произойти гораздо раньше ввода объекта в эксплуатацию.
Все вышеперечисленные действия собственнику гаража предстоит осуществить по одной простой причине, указанной ранее: гараж является составляющей самостоятельного объекта недвижимости (усадьбы), право собственности на который зарегистрировано государством.
Согласно ст. 381 Гражданского кодекса Украины усадьба, как объект права собственности, состоит из земельного участка вместе с расположенным на нем жилым домом, хозяйственно-бытовыми зданиями (строениями), наземными и подземными коммуникациями и многолетними насаждениями.
Чтобы создать новый объект недвижимости, независимый от домовладения (усадьбы), необходимо выполнить операцию, аналогичную отчуждению объекта. В противном случае создание торговой точки на территории жилого домовладения будет противоречить, как минимум, десятку нормативных актов, а его эксплуатация принесет владельцу немало хлопот.
Вместе с тем, если кого-то пугает большой объем предстоящих работ, то не проще ли пойти путем получения разрешения на установку МАФ на новом месте? Право принять такое решение остается за предпринимателем.
Владимир Данич, адвокат,
тел. 067-788-93-01, danich@i.ua
