Жилой дом и магазин – это не одно и то же (12.2010)

Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей
вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель».

Жилой дом и магазин – это не одно и то же

(или Как узаконить магазин, если по документам строили жилой дом)

Порой в силу обстоятельств приходится менять первоначальное решение. Так произошло и в данном случае. Предприниматель оформил разрешение на строительство жилого дома. В настоящее время строительство заканчивается, но построили не жилой дом, а магазин, который необходимо ввести в эксплуатацию и оформить право собственности. О том, что для этого необходимо – читайте в настоящей публикации.

Даже в том случае когда у предпринимателя было своевременно полученное разрешение на строительство, построенный объект необходимо ввести в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на него.

По общему правилу, в соответствии со ст. 331 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства. Однако прямая норма ст. 182 ГКУ указывает на то, что право собственности на такое имущество подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация прав собственности на недвижимое имущество – это внесение записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество, которое проводит Бюро технической инвентаризации (далее – БТИ) по местонахождению объекта на основании правоустанавливающих документов. Для регистрации таких прав необходимо закончить строительство объекта и ввести его в эксплуатацию в установленном порядке.

Прием в эксплуатацию объекта недвижимости 

В соответствии со ст. 376 ГКУ жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считается самовольным строительством, если объекты построены:

–  на земельном участке, не отведенном для этой цели;

–  без надлежащего разрешения или утвержденного проекта;

–  с существенным нарушением строительных норм и правил.

В этих случаях лицо не приобретает право собственности на построенный объект.

У предпринимателя земельный участок был отведен, имелось разрешение на строительство и утвержденный проект. Для жилого дома и для магазина применяются разные строительные нормы и правила, поэтому построенный объект получит статус самовольного строительства.

Отличие жилого объекта от нежилого (магазина) заключается в наличии или отсутствии определенных условий, в частности: технических, территориально-пространственных, санитарно-гигиенических, пожарных.

Строительство, в соответствии со ст. 9 Закона Украины от 20.05.99 г. № 687-XIV “Об архитектурной деятельности”, должно происходить согласно утвержденной проектной документации, государственным стандартам, нормам и правилам, местным правилам застройки населенных пунктов при условии использования земельного участка по его целевому назначению.

Нормы законодательства не содержат запрета на ввод в эксплуатацию самовольно построенного здания, а предусматривают обязанность ввести его в соответствии с проектной документацией, требованиями государственных стандартов, строительных норм и правил, предусмотренных для конкретного объекта.

Для снятия статуса самовольного строительства заказчику (застройщику) необходимо обратиться с заявлением и ходатайством о согласовании самовольного строительства в местные органы исполнительной власти, которые с учетом местных правил застройки населенного пункта определят порядок действий и конкретный перечень необходимых документов (в разных населенных пунктах он может отличаться).

Предпринимателю (застройщику) придется пройти заново весь путь, который он проходил перед началом строительства жилого дома, т. е. долгий и хлопотный. Вновь необходимо:

–  оформить правоустанавливающие документы на земельный участок под уже построенный объект (в случае, если целевое назначение земли не предусматривает строительство магазина);

–  разработать, согласовать и утвердить проект на магазин;

–  получить (заказать в лицензированной организации) заключение строительной экспертизы о соответствии состояния строительных конструкций здания и инженерных сетей государственным строительным нормам, предъявляемым для магазина;

–  заказать в БТИ техпаспорт на самовольно построенный объект.

За счет заказчика БТИ проводит инвентаризацию построенного объекта и составляет инвентаризационное дело и технический паспорт объекта. Пунктом 3.1 р. 3 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Госкомстроительства от 24.05.2001 г. № 127 установлено, что технической инвентаризации подлежат объекты независимо от того, соответствуют они проектам или построены самовольно.

Прием объекта в эксплуатацию в настоящее время регулируется постановлением КМУ от 08.10.2008 г. № 923 “О Порядке приема в эксплуатацию завершенных строительством объектов” (далее – Порядок № 923).

В соответствии с п. 19 Порядка № 923 запрещается эксплуатация объектов, строительство по которым закончено, если они не приняты в установленном порядке и не соответствуют проектной документации, государственным строительным нормам, стандартам и правилам.

Прием в эксплуатацию завершенных строительством объектов осуществляется на основании сертификата соответствия, который выдается Госархстройинспекцией и ее территориальными органами. Выданный сертификат подтверждает, что построенный объект соответствует проектной документации, требованиям государственных стандартов, строительных норм и правил.

Для получения сертификата соответствия на объект застройщик подает заявление в инспекцию территориального органа архитектуры (далее – инспекция).

К заявлению необходимо приложить проектную документацию и акт готовности объекта к эксплуатации.

Акт готовности объекта должен быть согласован с местными органами исполнительной власти в течение 10-ти дней со дня письменного обращения заказчика (п. 4 Порядка № 923).

Не позднее, чем на третий день после регистрации заявления с приложенными к нему документами инспекция проводит итоговую проверку соответствия построенного объекта проектной документации, требованиям Госстандарта, строительным нормам и готовности его к эксплуатации. Итоговая проверка проводится на объекте и не может длиться более четырех рабочих дней.

По результатам рассмотрения заявления с документами и итоговой проверки инспекция в течение двух дней принимает решение о выдаче сертификата соответствия или об отказе с обоснованием причин отказа и рекомендациями по устранению выявленных нарушений.

После устранения выявленных несоответствий законченного объекта проектной документации и требованиям государственных строительных норм, стандартов, заказчик может обратиться за сертификатом повторно.

Инспекция направляет в течение трех дней копию оформленного сертификата местному органу исполнительной власти для присвоения ему почтового адреса. Исполнительный комитет в течение трех дней после того, как присвоен почтовый адрес, уведомляет об этом заказчика, инспекцию и органы статистики.

Датой принятия в эксплуатацию законченного строительством объекта является дата регистрации инспекцией сертификата соответствия.

Сертификат соответствия выдается инспекцией по месту расположения объекта.

Споры, связанные с выдачей сертификата соответствия или отказом в его выдаче, решаются судом.

Регистрация прав собственности на недвижимость

Процедура регистрации объектов недвижимости регулируется нормами Закона Украины от 01.07.2004 г. № 1952-IV “О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений” (далее – Закон № 1952), Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5 (далее – Положение № 7/5).

На основании полученного сертификата соответствия застройщик подает заявление в БТИ для регистрации права собственности на объект. БТИ принимает решение о регистрации права собственности в 30-дневный срок со дня получения заявления. Регистрация права собственности происходит после технической инвентаризации объекта (п. 3.6 Положения № 7/5) на основании представленных документов на объект.

БТИ после принятия решения осуществляет государственную регистрацию – вносит запись в Реестр прав собственности на недвижимое имущество.

Право собственности на новый объект появляется с момента государственной регистрации в соответствии со ст. 18 Закона № 1952 и подтверждается свидетельством о праве собственности, которое выдается органами местного самоуправления.

Признание прав собственности судом

Признать право собственности на самовольно построенный объект можно и в судебном порядке.

К компетенции суда, в соответствии со ст. 376 ГКУ, относится признание права собственности на самовольно построенный объект недвижимости на земельном участке, не отведенном истцу для этой цели, при условии, что не будут нарушены права других лиц.

Прежде чем обращаться с исковым заявлением в суд о признании права собственности на самовольно построенный объект, предпринимателю необходимо собрать документы, подтверждающие соответствие построенного здания государственным стандартам и строительным нормам, предъявляемым к магазину. Необходимо иметь следующие документы:

–   заключение строительной экспертизы о соответствии состояния строительных конструкций здания и инженерных сетей государственным строительным нормам, предъявляемым к магазину;

–   технический паспорт БТИ на самовольно построенный объект;

–   письменное согласие владельцев соседних участков о том, что магазин не нарушает их прав.

Суд может как признать право собственности, так и отказать в иске, поскольку согласно ч. 2 ст. 331 ГКУ право собственности возникает с момента государственной регистрации, после ввода объекта в эксплуатацию.

Но и положительное решение суда о признании права собственности самовольно построенного объекта не означает, что объект можно узаконить как магазин.

БТИ может не зарегистрировать недвижимость на основании решения суда в связи с тем, что объект не принят в эксплуатацию (п. 1.6 Положения 7/5).

Судом не регулируются вопросы о вводе объекта в эксплуатацию.

Государственная архитектурно-строительная инспекция своим письмом от 31.10.2008 г. № 22/4-3750 разъяснила, что техническое заключение о готовности самовольно построенного объекта для дальнейшей эксплуатации не имеет права делать ни одна организация, т. к. такой вид деятельности не предусмотрен нормативными документами. Основные требования и условия принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов определены Порядком № 923, другой нормативно-правовой акт отсутствует. Поэтому, при наличии всех необходимых документов, если происходит “затягивание” принятия объекта в эксплуатацию, лучше подготовить исковое заявление о бездеятельности соответствующих органов по вопросу получения сертификата соответствия на объект. В этом случае суд может обязать эти органы создать приемную комиссию для принятия объекта в эксплуатацию в соответствии с Порядком № 923.

Последствия не введения объекта в эксплуатацию

При выявлении самовольно построенного объекта органы местной власти могут подать иск в суд о перестройке или сносе данного объекта в связи с существенным отклонением от проекта. Это право предусмотрено ч. 7 ст. 376 ГКУ.

Ответственность граждан за нарушения, связанные со строительством объектов, предусмотрена нормами Кодекса Украины об административных правонарушениях (далее – КУоАП). Представим виды нарушений и размеры штрафов в виде таблицы.

К административной ответственности могут привлечь предпринимателя не только инспекции государственного архитектурно-строительного контроля, но и органы санитарно-эпидемиологического контроля. Они, согласно ст. 42 Закона Украины от 24.02.94 г. № 4004-ХІІ “Об обеспечении санитарного и эпидемического благополучия населения”, могут ограничить, временно прекратить или запретить строительство объекта в случае отступления от утвержденного проекта.

Таким образом, магазин, построенный вместо жилого дома, является самовольно построенным объектом, который необходимо обязательно ввести в эксплуатацию, оформив все необходимые документы, чтобы в дальнейшем избежать проблем при осуществлении в нем деятельности.

Наталья Осетрова, редактор

"Частный предприниматель" №12, июнь 2010 г.