Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель»
Предприниматель приобрел объект недвижимости (магазин), расположенный на земельном участке, относящемся к государственной собственности. Означает ли это, что перед отчуждением недвижимого имущества продавцу нужно оформить аренду земли и лишь после этого заключать договор купли-продажи здания магазина? Необходимо ли новому владельцу магазина оформлять земельный участок после покупки здания, которое существует уже более 40 лет?
(Вопрос поступил на сайт газеты)
Оформлять право землепользования до приобретения объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, необязательно. Однако дальнейшее использование земли необходимо узаконить в соответствии с положениями действующего законодательства. Иначе к собственнику недвижимости, пользующемуся неоформленным земельным участком, налоговым ведомством могут быть предъявлены соответствующие штрафные санкции.
При этом срок физического существования объекта недвижимости, так сказать “в натуре”, не имеет никакого значения.
Обязанность узаконить свои отношения с государством или местным советом в области землепользования вытекает из самой природы института пользования чужим имуществом.
Что же касается того, покупать участок или оформлять его аренду, зависит от собственника объекта недвижимости. Прежде чем приступить к оформлению земельного участка, следует ответить, как минимум, на два вопроса, а именно:
– участок нужен на правах собственности или аренды?
– имеется ли возможность покупки земельного участка?
Согласно действующему законодательству, если земельный участок застроен, то приобрести землю можно либо одновременно с недвижимостью, которая находится на данном участке, либо отдельно от нее, но только после покупки недвижимого имущества. В этом случае право на приобретение земли в собственность или получение ее в аренду тесно связано с наличием права собственности на недвижимость, расположенную на земле. Действующее законодательство позволяет приобретать земельные участки несельскохозяйственного назначения из земель государственной и коммунальной собственности не только юридическим лицам, но и гражданам – субъектам предпринимательской деятельности. Существенным моментом в вопросе приобретения земли является наличие на предполагаемом к продаже земельном участке недвижимости, принадлежащей покупателю.
Согласно ст. 127 и 128 Земельного кодекса Украины (далее – ЗКУ) продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам осуществляется на конкурентной основе (аукцион, конкурс).
Исключением из данного правила является ситуация, когда на земельных участках расположены объекты недвижимости, принадлежащие покупателям этих участков. В этом отношении фактические землепользователи – собственники недвижимости имеют явное преимущество перед теми, кто только желает стать таковыми.
Отказ в продаже земли может иметь место лишь в случаях:
– непредставления документов, необходимых для принятия решения о продаже земельного участка;
– выявления недостоверных сведений в представленных документах;
– в связи с возбуждением в отношении покупателя процесса о банкротстве или прекращении его деятельности;
– установленного ЗКУ запрета на передачу земельного участка в собственность;
– отказа покупателя от заключения договора об оплате авансового взноса в счет оплаты цены земельного участка.
Решение об отказе должно быть доведено до покупателя в письменной форме в установленном законодательством порядке. Это решение может быть обжаловано заявителем в судебных органах.
Покупателю следует иметь в виду, что при продаже земельного участка в целях определения его стоимости должна проводиться экспертная денежная оценка, которая выполняется организациями, имеющими соответствующие лицензии, по методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины. От этой суммы, указанной в договоре купли-продажи земельного участка, нотариусом будет взиматься государственная пошлина.
Основанием для выдачи покупателю государственного акта о праве собственности на землю является документ, свидетельствующий о полной оплате стоимости земельного участка. Оплата стоимости участка осуществляется путем перечисления покупателем необходимой суммы на расчетный счет продавца на условиях, закрепленных в договоре купли-продажи. Только после полной оплаты договорной цены покупателю вручается государственный акт о праве собственности на землю. С этого момента покупатель становится полноправным владельцем земельного участка.
В обсуждаемом случае оформление земельного участка в арендное пользование может быть осуществлено в порядке ст. 123 ЗКУ с учетом требований ст. 124 и 134 ЗКУ.
Как известно, предоставление земельных участков государственной или коммунальной собственности осуществляется на основании решений органов исполнительной власти или органов местного самоуправления. Решения этими органами принимаются на основании проектов землеустройства по отводу земельных участков в следующих случаях:
– изменения целевого назначения земельных участков;
– предоставления в пользование земельных участков, границы которых не установлены в натуре (на местности).
Если ранее земельный участок не отводился и его границы не установлены на местности, предстоит разработать и согласовать проект отвода, который, в конце концов, должен быть рассмотрен на сессии местного совета, после чего появится возможность (основание) заключения договора аренды земельного участка.
Решение об отказе в предоставлении земельного участка в пользование должно содержать мотивированное пояснение со ссылкой на соответствующие нормативно-правовые акты, утвержденную градостроительную документацию и документацию по землеустройству.
Отказ органа местного самоуправления или органа государственной власти в предоставлении земельного участка в пользование или оставление заявления без рассмотрения в установленный законодательством срок можно будет обжаловать в судебном порядке.
Владимир ДАНИЧ, адвокат,
тел. 8067-788-93-01, danich@i.ua
