Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель»
Можно ли на основании решения поселкового совета перевести жилую приватизированную квартиру в нежилую, где уже 10 лет находится аптека? Наш поссовет не против, но, как объясняют его представители, это не полномочия поселкового совета, на это нужно решение Совета министров Крыма. Все соседи и жители микрорайона – за аптеку, только надо правильно оформить решение.
(АР Крым, п. Ленино)
Автономная республика Крым, как и другие области Украины, имеет свои особенности во многих сферах гражданских правоотношений. Не являются исключением и отношения в области градостроительства, а также построение отношений в сфере землепользования.
Справедливости ради надо сказать, что не только в АРК существуют так называемые местные правила, традиции и обычаи в сфере администрирования градостроительных процессов. Надо отдать должное всем регионам страны, которые порой, в благом стремлении привести местные порядки и правила к единому, государственному, стандарту, так извращают смысл отдельных законов, что теряется конечная цель, заложенная законодателем в нормативный акт.
Как бы там ни было, но рассматриваемая ситуация не безвыходная.
Согласно ст. 319 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ) собственник владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом по собственному усмотрению. При этом собственник имеет право совершать какие-либо действия в отношении своего имущества, которые не противоречат законодательству.
Если рассматривать ситуацию сквозь призму жилищного законодательства, то ст. 6 Жилищного кодекса УССР (далее – ЖК УССР, действующий и в настоящее время) запрещает предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера.
Статья 8 данного Кодекса гласит, что перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в нежилые, как правило, не допускается. Седьмая же статья ЖК УССР содержит перечень органов власти, которым дано право решать вопрос о переводе жилого помещения в разряд нежилых – это исполкомы областных и городских (городов республиканского подчинения) советов.
Однако, если внимательно прочитать ст. 31 Закона Украины от 21.05.97 г. № 280/97-ВР “О местном самоуправлении в Украине”, то становится понятным, что вопрос перевода жилого помещения в нежилое относится к компетенции исполнительных комитетов сельских, поселковых и городских советов. Такой вывод базируется не только на положениях данного Закона, но и на ряде других нормативных актов.
Так, по нашему твердому убеждению, процесс вывода помещения из жилищного фонда – это не что иное, как реконструкция существующего жилого помещения в целях изменения его функционального назначения. При этом под словом реконструкция подразумевается строительство фактически нового объекта.
Данная процедура требует градостроительного обоснования необходимости и возможности такой реконструкции, а также согласования материалов обоснования с компетентными органами. Градостроительное обоснование разрабатывается лицом, имеющим лицензию в области архитектуры, и является начальным этапом в процессе, который на бытовом уровне носит название “вывод из жилищного фонда”.
Поскольку будущий объект имеет коммерческое назначение, вопрос его проектирования, что называется, “упрется в землю”. Иными словами, следует согласовать вопрос, на какой земле будет осуществляться строительство.
Здесь важно понять, что даже фактически существующий объект должен иметь пакет документов, предусмотренный законодательством.
При этом собственник объекта должен отдавать себе отчет в том, что согласование не ограничивается поселковым советом или его исполнительным комитетом. Как правило, рассмотрение этих вопросов осуществляется в ряде инстанций как районного, так и республиканского уровня, если речь идет об Автономной республике Крым.
Еще один важный момент – это время, которое необходимо для оформления всех документов. Скажем сразу, быстро подобные вопросы не решаются. Процесс оформления может занять около года.
На данный же момент, судя по всему, мы имеем дело с объектом самовольного строительства, который согласно ст. 376 ГКУ может быть признан собственностью конкретного лица лишь в судебном порядке, при условии оформления земельного участка под уже существующим объектом, разработки проектной документации (архитектурной) на этот объект и его ввода в эксплуатацию.
Более подробно разобраться с рассматриваемой ситуацией возможно только после детального изучения имеющихся у собственника разрешительно-согласовательной документации и правоустанавливающих документов на объект.
Владимир ДАНИЧ, адвокат,
тел. 8067-788-93-01, danich@i.ua
