Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель»
Проведя сравнительный анализ нормативного и реально существующих процессов разработки и согласования как предпроектной, так и проектной документации в области землеустройства, приходим к выводу, что сокращение административных барьеров и временных затрат, видимо, произойдет еще нескоро. Желающим оформить государственную землю для реализации какого-то проекта придется с этим считаться.
В украинском законодательстве постоянно что-то меняется. С момента вступления в силу последних изменений прошло не так много времени, чтобы можно было судить о реальном положительном эффекте. Поэтому совет: пока нет четкого описания сквозного алгоритма разрешительно-согласовательного процесса, старайтесь запараллелить различные виды согласований.
Как показывает практика, во многих регионах принцип “единого окна” не работает. “Общественная приемная”, где сидят представители от различных служб, больше напоминает избирательный участок с рядом кабинок в одном помещении.
На мой взгляд, “единое окно” должно выглядеть несколько по-другому – с использованием современных технологий, позволяющих принимать заявления и формировать ответы на запросы практически в автоматическом режиме.
Пока о такой системе организации лишь ведутся разговоры. Поэтому проще заключить официальный договор на срочное изготовление документов. Это лучше, чем ждать выдачи документа через “единое окно”. Тем более что ничего общего с окном процесс согласования не имеет.
|
Нормативно-правовые акты |
Частную землю оформить легче
Изменения в земельном законодательстве, которые произошли за последние полгода, свидетельствуют о том, что предпринимательскому сектору для реализации бизнес-проектов в ближайшее время придется переориентироваться на земли частной собственности.
Государственная земельная политика делает непривлекательным строительный бизнес и любой другой вид деятельности, связанный с необходимостью отвода государственной земли.
В Германии, например, подавшая документы на разрешение строительства компания может начать строительство через 30 дней при отсутствии отрицательного ответа от чиновников. Действует так называемый закон “по умолчанию”.
В который раз убеждаемся, что в европейских странах идут навстречу малому бизнесу, а у нас все наоборот. Объем разрешительно-согласовательных документов огромен, и каждый из них нужно получать у отдельного чиновника. Даже если работает “единое окно”.
По закону и “как по маслу” – не одно и то же
Практика получения разрешений на разработку и согласование предпроектной и проектной документации в землеустройстве никогда не отличалась пунктуальностью со стороны государственных и коммунальных структур.
Особенно это проявилось после принятия Закона Украины от 16.09.2008 г. № 509-VI “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по содействию строительству” (далее – Закон № 509), т. е. после введения обязательных аукционов на приобретение прав на незастроенные земельные участки государственной и коммунальной собственности.
Теперь оформление аренды земельного участка под новое строительство/реконструкцию нормативно занимает более года*. При этом аукционы практически нигде не проводятся.
Законом № 509 внесены изменения в Земельный кодекс Украины (далее – ЗКУ), и теперь каждая согласующая инстанция имеет право рассматривать документы в течение трех недель. Арифметика крайне проста: пять (как минимум) инстанций почти по месяцу рассматривают материалы.
Фактически пять месяцев согласования плюс сбор дополнительной документации отдельно для каждой из согласующей инстанций. Государственная экспертиза проекта отвода, его утверждение местным советом или государственной администрацией и подписание договора аренды будут осуществлены уже за рамками нормативного срока.
В течение этих месяцев землепользователь, даже имея решение местного совета или государственной администрации о том, что ему разрешено на конкретном месте строительство объекта, не имеет права завезти на него строительную технику (например, начинать снос ветхих строений, готовить котлован).
Получается, что земельные отношения – это одна из самых зарегулированных отраслей государственной деятельности.
Так, для начала строительства предпринимателю требуется получить около 100 подписей чиновников различного уровня и пройти как минимум две государственные экспертизы.
Законодательство регламентирует ключевые процессы согласования землеотвода, но этого недостаточно для служб, согласующих проектную документацию. В процессе подготовки и согласования документации по землеустройству могут участвовать до 20 инстанций, каждая из которых издает свои внутренние документы в области оформления землепользования.
Несмотря на то, что большинство нормативно-правовых актов, касающихся землеотвода, доступны для самостоятельного изучения, ни один документ не содержит описания единого технологического процесса от выбора земельного участка до получения разрешения на его использование. Как результат – отсутствие однозначной картины у участников процесса, и дополнительные временные и финансовые затраты предпринимателей из-за допущенных ошибок в ситуации неполного информирования.
|
Начав оформление земли |
Кого посетить первым?
Многие разрешительные инстанции имеют свои нормативные документы, описывающие порядок их действий. Вместе с тем информацию о процедуре получения согласования не всегда можно получить в Интернете или по телефону. Документы, описывающие весь ход процедуры согласования, носят крайне общий характер.
Если любая из согласующих организаций способна предоставить заявителю перечень необходимых ей документов для выдачи согласования, то не всякая инстанция может сообщить участникам процесса о своем месте в общей цепи согласований.
Чтобы убедиться в сказанном, не надо далеко ходить. Возьмем хотя бы органы охраны окружающей природной среды. Приказ Министерства охраны окружающей среды Украины от 05.11.2004 г. № 434 “Об утверждении Порядка согласования природоохранными органами материалов по изъятию (выкупу), предоставлению земельных участков” (далее – Порядок № 434) содержит в себе три списка из сорока пунктов наименований различной документации. Все эти документы у заявителя не появляются в одночасье. Следовательно, по мнению сотрудников природоохранных органов, заказчик проекта отвода должен прийти к ним после посещения целого ряда кабинетов и служб.
Санитарам нужна справка по уровню радиации и заключение экологов, экологам предоставь результаты лабораторных исследований грунта, земельным ресурсам подавай заключение центра охраны памятников (есть земли исторических памятников или нет), а также архитектора. Попробуй угадай – кого посетить первым?
Изменения в ЗКУ внесли дополнительную неразбериху в ряды согласующих служб. Так, с одной стороны, при выборе места размещения объекта надо выдавать заключение (требования) на основании пакета документов (а это лишь несколько копий), полученного от местного совета или госадминистрации (п. 7 ст. 151 ЗКУ). С другой же стороны, не запрещено требовать от заказчика дополнительные документы. Ведь Порядок № 434 действует, а Кабмин до сих пор не определил состав и содержание требований, которые должны предоставляться уполномоченными органами местному совету или государственной администрации.
Из-за этого пробела в законодательстве требования по отводу земельного участка, запрашиваемые местным советом или госадминистрацией, будут выдаваться органу власти, а документы и оплату согласующие органы пока требуют с заказчиков проектов отвода (граждан или юридических лиц).
Думаете согласовали? Уже все изменилось!
Мы уже отметили, что процесс согласования предпроектной и проектной документации занимает по 21 дню на каждую из разрешительных инстанций, однако реальный срок выходит гораздо больше. Меньший срок согласования может достигаться за счет совокупности целого ряда факторов:
– частичного нарушения нормативной последовательности действий;
– согласования места размещения объекта или проекта отвода параллельно со строительством (в случае строительства или реконструкции);
– возможности привлекать более опытных специалистов для подготовки проектов;
– коррупционных выплат сотрудникам, занимающимся согласованием.
Длительный период от начала сбора обосновывающих документов до прохождения экспертизы проекта (от одного до трех лет) имеет негативные последствия. Ведь за это время принимаются новые нормативные документы. Поэтому, начав оформление земельного участка в одной нормативной среде, землепользователь в середине пути сталкивается с необходимостью пересматривать исходные условия и, следовательно, переделывать проект. Это приводит к еще более серьезному затягиванию сроков и существенным финансовым затратам.
|
Ситуация Предприниматель получил в 2008 году согласие местного совета на оформление земельного участка под объектом недвижимости. Этот процесс назывался инвентаризацией земельного участка по фактическому размещению объекта, апофеозом которого был договор аренды. |
После законодательных изменений в 2009 году согласующие органы не принимают на рассмотрение документы, так как земельный участок ранее не отводился. Следовательно, необходимо разрабатывать проект отвода, как того требует ст. 123 ЗКУ.
Увеличивает сроки и финансовые потери неполнота информации, которая имеется у заказчика в рамках существующей технологии, а также сложность в ее восполнении.
Например, органом охраны окружающей среды не выдается заключение по проекту отвода без заключения лицензированной организации о состоянии грунта. Во многих регионах узнать, где и кто может выполнить анализ грунта, невозможно. Предприниматели, чтобы получить желанное заключение, вынуждены выуживать информацию из различных источников буквально по крупицам. В результате проходит время, отведенное согласующему органу на рассмотрение материалов проекта отвода. А это значит, что проект вернут с отказом из-за неполноты предоставленных на согласование документов.
Часто не соответствует действительности информация о подземных коммуникациях. Это приводит к тому, что архитектор может запроектировать здание, которое физически не может находиться на указанном ему месте либо же параметры этого здания не соответствуют мощности инженерных коммуникаций.
Перечисленные факторы вынуждают предпринимателей либо нести повторные затраты на согласования, либо обращаться к дорогим посредникам, специализирующимся на решении вопросов согласования, что опять-таки приводит к дополнительным затратам, но не всегда реально ускоряет процесс.
Чаще всего ускорить процесс оформления земли могут только коррупционные выплаты.
Вследствие запутанности процедур появляется все больше “специалистов” и компаний, занимающихся согласованием. Их ключевая компетенция – наличие связей в инстанциях. Как видим, изменения в процесс землеоформления не сломали устоявшуюся схему “решения вопросов” на личном уровне.
В последующих публикациях мы приведем примеры ситуаций из практики землеотвода, которые ставят в тупик будущих землевладельцев, и дадим советы о том, как выйти из них выйты.
Владимир Данич, адвокат, тел. 8 (056) 789-05-56
__________
* Подробно об этом читайте в статье “Новые временные сроки землеотвода” в “Частном предпринимателе” № 22, ноябрь, 2008 г. (Прим. редакции.)
