Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель»
Процедура оформления земли сама по себе непростая (см. “Частный предприниматель” № 15, с. 28–30 и № 16, с. 32–33). Но бывают ситуации, с которыми сталкиваются потенциальные землевладельцы, столь абсурдными, что и до курьезов часто доходит.
Например, перед одним предпринимателем вот уже который год стоит задача оформить снятие с баланса зеленых насаждений, растущих на территории приобретенного им в 2007 году объекта недвижимости. Причем деревья эти находятся на балансе бывшего балансодержателя, с которым сейчас необходимо согласовать границы землеотвода. Его аргумент поражает своей непосредственностью и безразличием: “Не подпишу проект отвода, пока деревья будут у меня на балансе. Как от них избавиться, я не знаю! Ищите того, кто примет у меня деревья на баланс!!!”
Ситуация
На основании договоров купли-продажи предприниматель приобрел у города в частную собственность два объекта коммунального недвижимого имущества. Ранее они относились к комплексу зданий и сооружений средней школы. Подав заявление в местный совет и получив согласие на отвод земельного участка, предприниматель стал выполнять требования, изложенные в этом документе. Заключил договор на землеустроительные работы, оплатил топографическую съемку местности и т. д. и т. п.
Дошло дело до согласования границ участка со смежниками. Предприниматель обратился в районо,
т. е. к балансодержателю школьного комплекса. Там больше года (!) изучали документы, после чего заявили, что не могут согласовать проект отвода по одной причине – деревья, попавшие в границы отвода, находятся на балансе школы, а их предпринимателю не продавали и не дарили. Проданные здания нашли, как снять с баланса, а деревья не могут!
Из-за этого процесс согласования проекта отвода не двигается с места на протяжении двух лет. Районо не может определиться, как ему избавиться от зеленых насаждений, а собственник зданий и сооружений не может начать эксплуатацию своей собственности.
Как правило, в договорах купли-продажи земли о зеленых насаждениях традиционно ничего не пишут, а ведь встречается подобное часто. Разберем эту ситуацию.
Анализ ситуации
Отношения в области земельно-арендных отношений регулируются Земельным кодексом Украины (далее – ЗКУ), Гражданским кодексом Украины, Законом Украины от 06.10.98 г. № 161-XIV “Об аренде земли” (далее – Закон № 161), другими нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также договором аренды земли.
В соответствии со ст. 3 Закона № 161 земельный участок может передаваться в аренду вместе с насаждениями, зданиями, сооружениями, водоемами, которые находятся на нем, или без них. В этом случае зеленые насаждения передаются арендатору, своего рода, “на ответственное хранение”.
Арендодателями земельных участков коммунальной собственности являются сельские, поселковые, городские советы в пределах полномочий, определенных законом.
Согласно приказу Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 10.04.2006 г. № 105, которым утверждены Правила содержания зеленых насаждений в населенных пунктах Украины (далее – Правила № 105), насаждения на территориях общественных и жилых домов, школ, детских учреждений, специальных учебных заведений, заведений здравоохранения, промышленных предприятий и складских зон, санаториев, культурно-образовательных и спортивно-оздоровительных учреждений относятся к категории зеленых насаждений ограниченного пользования.
Содержание объектов благоустройства зеленого хозяйства в населенных пунктах должно осуществляться в соответствии с Правилами № 105, которые обязательны для выполнения всеми учреждениями, предприятиями, организациями и гражданами, занимающимися проектированием, созданием, ремонтом и содержанием зеленых насаждений, расположенных на территориях населенных пунктов Украины. Объектом благоустройства зеленого хозяйства является объект благоустройства, на территории которого расположены зеленые насаждения.
Согласно р. 5 Правил № 105 органы государственной власти и органы местного самоуправления определяют на конкурсной основе из числа специализированных предприятий, организаций балансодержателей объектов благоустройства зеленого хозяйства государственной и коммунальной собственности.
Балансодержатель должен обеспечить надлежащее содержание и своевременный ремонт объекта благоустройства собственными силами или может на конкурсных началах привлекать другие предприятия и организации, используя для этого средства, предусмотренные владельцем объекта.
На территории объектов в соответствии с градостроительной документацией могут быть расположены здания и сооружения торгового, социально-культурного, спортивного и другого назначения. Владельцы этих зданий и сооружений обязаны обеспечить надлежащее содержание предоставленного им земельного участка, закрепленной за ними прилегающей территории или принимать паевое участие в содержании объекта.
Ответственными за сохранение зеленых насаждений и надлежащий уход за ними являются:
– на объектах благоустройства государственной или коммунальной собственности – балансодержатели этих объектов;
– на территориях учреждений, предприятий, организаций и прилегающих территориях – учреждения, организации, предприятия;
– на территориях земельных участков, которые отведены под строительство, – застройщики или владельцы этих территорий;
– на бесхозных территориях, пустырях – местные органы самоуправления;
– на частных усадьбах и прилегающих участках – их владельцы или пользователи.
Уход за зелеными насаждениями на улицах, площадях, бульварах, площадках должен проводиться специализированными предприятиями, организациями зеленого хозяйства, которые укомплектованы специальной техникой и механизмами, квалифицированными специалистами, на условиях договора с балансодержателем.
Согласно п. 7.2. р. 7 Правил № 105 охрана, содержание и возобновление зеленых насаждений на объектах благоустройства, а также удаление деревьев, которые выросли самосевом, осуществляются за счет государственного или местных бюджетов в зависимости от подчинения объекта благоустройства, а на земельных участках, переданных в постоянное пользование или в аренду, – за счет их владельцев или арендаторов в соответствии с утвержденными нормативами.
Исходя из содержания р. 14 Правил № 105 в городах и других населенных пунктах должен вестись учет зеленых насаждений и составляться их реестр по видовому составу и возрасту.
Учет зеленых насаждений проводится органами местного самоуправления на основе материалов инвентаризации.
Инвентаризация зеленых насаждений проводится в соответствии с Инструкцией по технической инвентаризации зеленых насаждений в городах и поселках городского типа Украины, утвержденной приказом Госстроя Украины от 24.12.2001 г. № 226.
По материалам инвентаризации составляется паспорт объекта, который утверждается балансодержателем, владельцем или пользователем земельных участков и подписывается исполнителем работ по инвентаризации.
Данные паспорта заносят в учетные бухгалтерские документы балансодержателей, владельцев или пользователей земельных участков, на которых размещены зеленые насаждения. Копия паспорта передается в исполнительные органы городских, районных, поселковых и сельских советов для составления реестра.
Паспорт объекта подлежит плановому возобновлению один раз в 5 лет.
Внеплановый учет зеленых насаждений проводится в случае перехода прав собственности на земельные участки, на которых размещены зеленые насаждения, к другому владельцу, пользователю или балансодержателю, а также при значительной потере или повреждении зеленых насаждений.
Балансодержатели, владельцы или пользователи земельных участков, на которых расположены зеленые насаждения, ежегодно вносят в учетные документы изменения, которые состоялись на объектах или земельных участках, где расположены зеленые насаждения.
Исходя из Порядка № 105, а также Инструкции по инвентаризации зеленых насаждений в населенных пунктах Украины в редакции приказа Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства от 16.01.2007 г. № 8 (далее – Инструкция № 8) нынешний балансодержатель (школа или районный отдел образования) зеленых насаждений, которые расположены на территории, отводимой частному предпринимателю, должен осуществить их текущий учет и составить соответствующую документацию по форме, предусмотренной инструкцией.
Основанием проведения учета будет служить отчуждение объектов недвижимости, т. е. договоры купли-продажи, как это определено Инструкцией № 8.
Таким образом, нормы законодательства предусматривают выход из рассматриваемой ситуации.
На практике данный процесс может выглядеть приблизительно следующим образом.
Как должно быть
Балансодержатель своим приказом создает соответствующую комиссию, которой поручается проведение внепланового учета. В состав комиссии должен войти и частный предприниматель.
Комиссия осуществляет общий учет зеленых насаждений, т. е. как на территории предпринимателя, так и на своей территории. После этого зеленые насаждения, расположенные на территории предпринимателя, исключаются из перечня балансодержателя.
В целях территориальной фиксации мест расположения зеленых насаждений выполняется инвентаризационный план так называемой подеревной съемки М1:500, на которой геодезическим способом будет закреплено местонахождение каждого объекта.
По материалам инвентаризации составляется паспорт объекта (территорий, на которых расположены зеленые насаждения) утвержденной формы.
Паспорт объекта утверждается балансодержателем, владельцем или пользователем земельных участков, на которых расположены зеленые насаждения, и подписывается исполнителем работ по инвентаризации.
Данные паспорта заносятся в учетные бухгалтерские документы балансодержателя, владельцев или пользователей земельных участков, на которых размещены зеленые насаждения. Копия паспорта передается в исполнительные органы городских, районных, поселковых и сельских советов для составления реестра зеленых насаждений.
К паспорту прилагаются следующие документы:
– инвентаризационный план объекта;
– рабочий дневник учета зеленых насаждений.
На планы объектов зеленого хозяйства наносятся все здания, сооружения, водоемы, сопротивления электрических, телефонных и радиосетей, обзорные колодцы инженерных сетей, стационарные водополивные сети, скамьи, канавы, деревья, кустарники, палисады, цветники. Последние отражаются на плане в зависимости от масштаба контурами всего массива или каждый отдельно.
Особо ценные породы деревьев и кустарников, занесенные в Красную книгу Украины, а также достопримечательности природы, наносятся на план с помощью специальной условной отметки и нумеруются красной тушью.
Инвентаризация объектов зеленого хозяйства проводится в натуре с использованием имеющихся планов, геодезических материалов, чертежей, проектов, графических материалов учета сооружений дорожно-мостового хозяйства и т. п.
При отсутствии планов съемку объектов осуществляет исполнитель работ по проведению инвентаризации.
Исполнитель работ по инвентаризации передает балансодержателю, владельцу или пользователю земельных участков материалы инвентаризации и необходимое количество копий для последующего использования их для бухгалтерского учета и составления сведенного реестра зеленых насаждений.
Владимир Данич, адвокат,
тел. 8 (056) 789-05-56
