ВС сделал вывод относительно самочинного строительства

Лицо, осуществившее самочинное строительство объекта на участке, который не был ему отведен для этой цели, не может получить право собственности на него в порядке ст.331 ГК. К такому выводу пришел ВСУ в постановлении от 28 января 2015 №6-225цс14, текст которого печатает "Закон и Бизнес".

Верховний Суд України

Іменем України
Постанова

_{28 січня 2015 року      м.Київ      №6-225цс14}

Судові палати у цивільних та господарських справах Верховного Суду в складі:

головуючого — Яреми А.Г.,

суддів: Барбари В.П., Ємця А.А., Сеніна Ю.Л., Берднік І.С., Жайворонок Т.Є., Сімоненко В.М., Григор’євої Л.І., Колесника П.І., Шицького І.Б., Гуля В.С., Лященко Н.П., Гуменюка В.І., Охрімчук Л.І.,

розглянувши на спільному судовому засіданні справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «КСК-БЛОК» до Особи 15, Особи 16, Особи 25, Особи 18, Особи 19, Особи 20, Особи 21, Особи 22, Особи 23, Особи 24 про стягнення заборгованості; за зустрічним позовом Особи 15, Особи 16, Особи 25, Особи 18, Особи 19, Особи 20, Особи 21, Особи 22, Особи 23, Особи 24 до ТОВ «КСК-БЛОК», треті особи: Комунальне підприємство «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна», Київська міська державна адміністрація, про визнан­ня права власності на об’єкти самочинного будівництва, за заявою ТОВ «Укрінформсервіс» про перегляд Верховним Судом ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ від 23.07.2014,

ВСТАНОВИЛИ:

У серпні 2012 року ТОВ «КСК-БЛОК» звернулося до суду з позовом до Особи 15, Особи 16, Особи 17, Особи 18, Особи 19, Особи 20, Особи 21, Особи 22, Особи 23, Особи 24 про стягнення заборгованості.

Зазначало, що 28.04.2012 між ним (підрядник) та відповідачами (замовник) було укладено договір підряду, за умовами якого підрядник у межах узгодженої договірної ціни та в обсягах проектно-кошторисної документації, з додержанням вимог будівельних норм та правил зобов’язався забезпечити організацію будівельно-монтажних робіт з добудови об’єктів незавершеного будівництва, розташованих за Адресою 1, та закінчення оздоблювальних робіт; контроль за належним виконанням робіт на вказаних об’єктах відповідно до чинних державних будівельних норм і правил; введення об’єктів в експлуатацію, а замовник зобов’язався прийняти й оплатити виконані роботи в обсязі, передбаченому цим договором, у строк до 15.06.2012.

Посилаючись на те, що 17.07.2012 воно надало відповідачам 2 екземпляри підписаного зі свого боку акта здачі-приймання виконаних робіт, проте всупереч вимогам п.4.3 договору підряду відповідачі підписаний зі свого боку примірник акта не повернули й вартість виконаних робіт не оплатили, просило стягнути з них солідарно 370 тис. грн.

У серпні 2012 року Особа 15, Особа 16, Особа 17, Особа 18, Особа 19, Особа 20, Особа 21, Особа 22, Особа 23, Особа 24 звернулися до суду з позовом до ТОВ «КСК-БЛОК» про визнання права власності на об’єкти самочинного будівництва.

Зазначали, що відповідно до умов інвестиційних договорів, укладених ними з ТОВ «Укрінформсервіс», вони викупили іменні процентні облігації, набувши майнові права на вищевказані профінансовані ними об’єкти нерухомості, які були передані їм за актами приймання-передачі об’єктів незавершеного будівництва.

Ураховуючи, що зазначені об’єкти нерухомості були добудовані на 95%, у подальшому за договорами про передачу функцій замовника будівництва, укладеними ними із забудовником (замовником будівництва) — ЗАТ «Київгума», якому було передано в оренду земельну ділянку, на якій проводилися роботи щодо реконструкції, їм було надано право на здійснення добудови цих об’єктів незавершеного будівництва.

На підставі вказаних договорів про передачу функцій замовника будівництва 28.04.2012 між ними та ТОВ «КСК-БЛОК» було укладено договір підряду.

Посилаючись на те, що всупереч вимогам п.5.7 договору підряду ТОВ «КСК-БЛОК» не забезпечив у встановленому законом порядку погодження змін до проектної документації, внаслідок чого роботи були виконані з відхиленням від затвердженої проектної документації, а також не забезпечив прийняття об’єктів в експлуатацію, у зв’язку із чим вони не мають можливості оформити право власності на побудовані об’єкти нерухомості, на підставі ч.3 ст.376 Цивільного кодексу просили визнати за ними право власності на відповідні об’єкти нерухомості, розташовані за Адресою 1.

Рішенням Деснянського районного суду м.Києва від 23.08.2012 у ­задоволенні позовних вимог ТОВ «КСК-БЛОК» відмовлено; зустрічні позовні вимоги Особи 15, Особи 16, Особи 17, Особи 18, Особи 19, Особи 20, Особи 21, Особи 22, Особи 23, Особи 24 задоволено: визнано за вказаними особами право власності на нежитлові будинки, розташовані за Адресою 1.

Рішенням Апеляційного суду м.Києва від 10.04.2014 рішення Деснянського районного суду м.Києва від 23.08.2012 скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні зустрічних позовних вимог відмовлено.

Ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах ВСС від 23.07.2014 рішення Апеляційного суду м.Києва від 10.04.2014 скасовано, залишено в силі рішення Деснянського районного суду м.Києва від 23.08.2012.

У заяві про перегляд ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах ВСС від 23.07.2014 ТОВ «Укрінформсервіс» порушує питання про скасування зазначеної ухвали та залишення без змін рішення апеляційного суду, посилаючись на не­однакове застосування судами касаційної інстанції ч.2 ст.331, ч.3 ст.376 ЦК, що потягло за собою ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

На обгрунтування заяви ТОВ «Укрінформсервіс» надало ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах ВСС від 25.12.2013, 30.11.2011, 11.07.2012, 16.11.2011, 25.07.2012, 20.02.2013, 12.06.2013 та постанову Вищого господарського суду від 10.09.2009, в яких, на його думку, по-іншому застосовано зазначені правові норми.

Ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах ВСС від 8.12.2014 цивільну справу за позовом ТОВ «КСК-БЛОК» до Особи 15, Особи 16, Особи 17, Особи 18, Особи 19, Особи 20, Особи 21, Особи 22, Особи 23, Особи 24 про стягнення заборгованості; за зустрічним позовом Особи 15, Особи 16, Особи 17, Особи 18, Особи 19, Особи 20, Особи 21, Особи 22, Особи 23, Особи 24 до ТОВ «КСК-БЛОК», треті особи: Комунальне підприємство «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна», Київська міська державна адміністрація, про визнання права власності на об’єкти самочинного будівництва допущено до провадження ВС у порядку гл.3 розд.V Цивільного процесуального кодексу.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши наведені в заяві ТОВ «Укрінформсервіс» доводи, судові палати у цивільних та господарських справах ВС дійшли висновку про те, що заява підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

За змістом ст.360⁴ ЦПК, суд задовольняє заяву про перегляд справи ВС і скасовує судове рішення у справі, яка переглядається з підстави, передбаченої п.1 ч.1 ст.355 ЦПК, якщо встановить, що судове рішення є незаконним.

У справі, яка переглядається, судами встановлено, що розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 8.07.2002 №1330 ЗАТ «Київгума» було надано дозвіл на проектування та реконструкцію дитячого оздоровчого табору під дитячий оздоровчий комплекс сімейного типу за Адресою 1.

Згідно з дозволом на виконання будівельних робіт ЗАТ «Київгума» виступило замовником указаної реконструкції.

Рішенням Київської міської ради від 29.05.2003 №487/647 «Про оформлення права користування земельними ділянками» Відкритому акціонерному товариству «Київгума» передано в оренду земельну ділянку площею 9,42 га для експлуатації та обслуговування дитячого оздоровчого табору за Адресою 1; на підставі вказаного рішення було укладено договір оренди від 20.08.2003.

За договором про пайову участь у реконструкції, укладеним 17.12.2004 між ЗАТ «Київгума» та ТОВ «Укрінформсервіс», сторонами здійснювалось фінансування реконструкції всього комплексу з подальшим розподілом між ними об’єктів нерухомості, що входять до об’єкту реконструкції.

За умовами інвестиційних договорів, укладених між ТОВ «Укрінформсервіс» та відповідачами у період з 2006 до 2011 року, останні викупили іменні процентні облігації для фінансування реконструкції об’єктів нерухомості в зазначеному комплексі.

У подальшому за договорами про передачу функцій замовника будівництва, укладеними відповідачами із забудовником (замовником будівництва) — ЗАТ «Київгума», якому було передано в оренду земельну ділянку, на якій проводилися роботи з реконструкції, відповідачам було надано право на здійснення добудови цих об’єктів незавершеного будівництва.

На підставі вказаних договорів про передачу функцій замовника будівництва 28.04.2012 між відповідачами та ТОВ «КСК-БЛОК» було укладено договір підряду.

Ухвалюючи рішення про задоволення зустрічних позовних вимог про визнання права власності на об’єкти самочинного будівництва, суд першої інстанції вважав, що спірні об’єкти нерухомості були побудовані з відхиленням від проекту та є самочинним будівництвом у розумінні ст.376 ЦК. При цьому з урахуванням обставин, що будівництво вказаних об’єктів здійснювалося за кошти відповідачів (позивачів за зустрічним позовом) на підставі інвестиційних договорів та за згодою користувача земельної ділянки, на якій розташовані ці об’єкти; під час їх будівництва не було порушено архітектурні, будівельні, санітарні, екологічні та інші норми і правила; відхилення від проекту, що допущені при будівництві, не суперечать суспільним інтересам, і будівництво не порушує права інших осіб, суд дійшов висновку про наявність підстав для визнання права власності на спірні об’єкти нерухомості відповідно до положень ч.3 ст.376 ЦК.

Залишаючи в силі рішення суду першої інстанції, касаційний суд виходив з того, що акт приймання-передачі об’єкта незавершеного будівництва, підписаний сторонами інвестиційних договорів, засвідчує перехід права власності на відповідний профінансований інвестором за інвестиційним договором об’єкт нерухомості в разі, коли емітент (ТОВ «Укрінформсервіс») порушує свої зобов’язання щодо добудови, введення в експлуатацію та оформлення права власності на нього у встановлені строки. При цьому суд дійшов висновку про те, що інвестори (відповідачі) набули право власності на спірні об’єкти незавершеного будівництва на підставі ст.331 ЦК.

Разом з тим у судових рішеннях судів касаційної інстанції, які надані заявником як приклад, містяться висновки про таке:

— в ухвалах колегії суддів судової палати у цивільних справах ВСС від 25.12.2013, 30.11.2011, 11.07.2012, 16.11.2011, 20.02.2013, 12.06.2013 та в постанові ВГС від 10.09.2009 суд, вирішуючи спори про визнання права власності на самочинне будівництво й про знесення об’єктів самочинного будівництва, указав на необхідність з’ясування судами попередніх інстанцій правового статусу земельної ділянки, на якій розташований об’єкт самочинного будівництва, її власника чи користувача, цільового призначення земельної ділянки, чи зверталась особа, яка здійснила самочинне будівництво, до компетентних державних органів щодо прийняття забудови в експлуатацію та оформлення права власності;

— в ухвалі колегії суддів судової палати у цивільних справах ВСС від 25.07.2012 суд дійшов висновку про те, що в силу вимог ч.2 ст.331 ЦК визнання права власності на об’єкт незавершеного самочинного будівництва не допускається, оскільки це суперечить змісту як ч.3 ст.376 ЦК, так і ст.331 ЦК; крім того, з урахуванням норм ст.15 ЦК і ст.3 ЦПК звернутись до суду з позовом про визнання права власності на самочинне будівництво може особа, цивільне право якої було порушене, невизнане або оспорюване, зокрема, якщо її вимоги були предметом розгляду компетентного державного органу, рішення якого чи його відсутність дають підстави вважати про наявність спору про право.

Отже, існує неоднакове застосування судами касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, а саме — ч.2 ст.331, ч.3 ст.376 ЦК.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судами касаційної інстанції вказаних норм матеріального права, судові палати у цивільних та господарських справах ВС виходять із такого.

Будівництво об’єктів нерухомості є взаємопов’язаною діяльністю різних суб’єктів права, які поєднані єдиною метою, спрямованою на безпосереднє забезпечення та створення об’єкта будівництва, яка включає різні аспекти й етапи будівництва.

Відносини у сфері містобудівної діяльності регулюються Конституцією, Цивільним, Господарським і Земельним кодексами, законами «Про регулювання містобудівної діяльності», «Про Генеральну схему планування території України», «Про основи містобудування», «Про архітектурну діяльність», «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду», «Про землеустрій», іншими нормативно-правовими актами (ст.3 закону «Про регулювання містобудівної діяльності»).

Поняття «будівництво» включає в себе нове будівництво, реконструкцію, реставрацію, капітальний ремонт об’єктів будівництва (ч.3 ст.10 закону «Про регулювання містобудівної діяльності», ст.4 закону «Про архітектурну діяльність»).

Для визнання будівництва самочинним воно має бути пов’язане з об’єктом нерухомості й порушувати одне з положень ст.376 ЦК.

У положеннях спеціальної матеріально-правової норми, що міститься в ч.1 ст.376 ЦК, поняття «самочинне будівництво» визначено через сукупність його основних ознак, які виступають умовами або підставами, за наявності яких об’єкт нерухомості може бути визначений самочинним, зокрема, якщо:

1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети;

2) об’єкт нерухомості збудовано без належного дозволу чи належно затвердженого проекту;

3) об’єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

За загальним правилом, закріп­леним у ч.2 ст.376 ЦК, особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

Водночас згідно із ч.3 ст.376 ЦК право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки в установленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

Зазначена норма поширюється на випадки, коли самочинне будівництво здійснено на ділянці, що не була відведена для цієї мети (для будівництва відповідного об’єкта) незалежно від того, хто є власником цієї земельної ділянки (особа, яка здійснила самочинне будівництво, чи інша особа).

Суд може визнати право власності на самочинне будівництво тільки за умови надання земельної ділянки особі, що здійснила самочинне будівництво, у встановленому порядку, зокрема у випадках: безоплатної передачі земельної ділянки громадянину із земель державної або комунальної власності (ст.121 ЗК); набуття особою, що здійснила самочинне будівництво, земельної ділянки, що надана для даної мети іншій особі, у власність; укладення договору оренди, іншого цивільно-правового договору, що дає право забудови земельної ділянки; прийняття відповідним органом виконавчої влади чи місцевого самоврядування рішення про зміну цільового призначення земельної ділянки тощо.

Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок (ч.4 ст.376 ЦК).

Із контексту чч.3 та 4 ст.376 ЦК випливає, що ч.3 цієї статті застосовується не тільки до випадків порушення вимог законодавства щодо цільового призначення земель, а й до випадків, коли такого порушення немає, але особа здійснює будівництво на земельній ділянці, яка їй не належить.

Аналіз норм ч.3 ст.376 ЦК дає підстави для висновку про те, що право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки забудовнику власником та користувачем, якщо такий є та не є забудовником. Зазначена умова є єдиною для визнання права власності на об’єкт нерухомості за такою особою.

Частина 3 ст.376 ЦК, на відміну від ч.5 цієї статті, не ставить набуття права власності особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, у залежність від відповідності виконаних робіт державним будівельним нормам і правилам та порушення прав третіх осіб або суспільних інтересів.

У справі, яка переглядається, суд першої інстанції, з висновками якого погодився касаційний суд, установивши, що відповідачі здійснювали реконструкцію об’єктів нерухомості, розташованих на земельній ділянці, яка не була їм надана в установленому порядку під уже збудоване нерухоме майно, зазначених норм матеріального права не врахував та дійшов помилкового висновку про наявність правових підстав для визнання за відповідачами права власності на спірні об’єкти нерухомості відповідно до положень ч.3 ст.376 ЦК.

Крім того, постановляючи ухвалу про залишення в силі рішення суду першої інстанції, суд касаційної інстанції вказав на те, що відповідачі вважаються такими, що набули права власності на спірні об’єкти незавершеного будівництва, виходячи з положень ст.331 ЦК.

Так, правові засади виникнення права власності на об’єкти нерухомості, що є об’єктами незавершеного будівництва, визначені ст.331 ЦК.

Однак ст.331 ЦК визначає загальні підстави та порядок набуття права власності на нове майно, створене з додержанням вимог закону, та не регулює правовий режим самочинного будівництва.

Правовідносини, що виникають з приводу самочинного будівництва, тобто у випадках, коли вимоги закону при створенні нової речі (самочинному будівництві) були порушені, врегульовано спеціальною нормою, а саме — ст.376 ЦК.

Відповідно до чч.2 та 3 ст.331 ЦК право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, то право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, то право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

Крім того, відповідно до ч.2 ст.5 закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об’єкта нерухомого майна, то державна реєстрація прав на такий об’єкт проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку.

За змістом ст.26 закону «Про регулювання містобудівної діяльності», право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Проектування та будівництво об’єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:

отримання замовником або проектувальником вихідних даних;

розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених ст.31 цього закону, її експертизи;

затвердження проектної документації;

виконання підготовчих та будівельних робіт;

прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів;

реєстрація права власності на об’єкт містобудування.

Отже, до початку реалізації права на забудову конкретної земельної ділянки особа зобов’язана у встановленому порядку набути право власності або користування на цю земельну ділянку.

Особа, яка здійснила самочинне будівництво об’єкта на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, не може набути право власності на нього в порядку ст.331 ЦК.

Саме з такого розуміння зазначених норм матеріального права виходили суди касаційної інстанції, ухвалюючи судові рішення, які надані заявником як приклад неоднакового застосування судами касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло за собою ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах.

Ураховуючи викладене, суд касаційної інстанції неправильно застосував норми ч.3 ст.376 ЦК та безпідставно застосував норми ст.331 ЦК у справі, яка переглядається, та дійшов помилкового висновку про наявність правових підстав для визнання за відповідачами права власності на об’єкти самочинного будівництва, що призвело до ухвалення незаконного рішення.

Отже, судове рішення суду касаційної інстанції в справі, яка переглядається ВС із підстав неоднакового застосування судами касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло за собою ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах, є незаконним, що відповідно до ст.360⁴ ЦПК є підставою для його скасування.

Керуючись п.1 ч.1 ст.355, п.1 ч.1 ст.360³, ч.1 ст.360⁴ ЦПК, судові палати у цивільних і господарських справах ВС

ПОСТАНОВИЛИ:

Заяву ТОВ «Укрінформсервіс» задовольнити частково.

Ухвалу колегії суддів судової палати у цивільних справах ВСС від 23.07.2014 скасувати, справу направити на новий розгляд до суду касаційної інстанції.

Постанова ВС є остаточною й може бути оскаржена тільки на підставі, встановленій п.2 ч.1 ст.355 ЦПК