Что делать украинцам, сдающим жилье, чтобы остаться в рамках закона и не лишиться прибыли

В действующем законодательстве Украины предусмотрено два способа налогообложения доходов от сдачи жилья в аренду.

В Министерстве регионального развития и жилищно-коммунального хозяйства Украины оценили, что 70% рынка аренды жилья находится в тени . Для организации прозрачных рыночных отношений в этой сфере Минрегион разработал проект закона «Об арендованном жилье».

Domik.ua выяснил, как надо платить налоги с дохода от сдачи жилья в аренду владельцам по действующим правилам и какие новшества ждут их, если будет принят новый закон «Об арендованном жилье».

Налогообложение доходов от сдачи жилья в аренду

По правилам статей 319 и 320 Гражданского кодекса Украины (ГКУ), собственник имущества имеет право свободно им распоряжаться и использовать, в том числе, для предпринимательской деятельности. Это положение дает возможность собственникам жилья сдавать его в аренду на основе платного договора. Арендодатель и арендатор сами определяют размер платы за пользование жильем. В пункте 170.1.2 статьи 170 Налогового кодекса Украины (НКУ) указано, что размер налогового обязательства с дохода от сдачи жилья в аренду вычисляют на основе арендной платы, указанной в договоре. Сумма фискального обязательства не может быть меньше минимальной суммы платежа за полный или неполный месяц аренды.

Минимальную сумму арендной платы ежегодно определяют местные власти. Они утверждают ее базовый размер в расчете за один квадратный метр общей площади жилья и коэффициенты коррекции. Их вводят, чтобы при расчете арендной платы конкретной квартиры учитывалось ее расположение в черте города — в исторической зоне, в центре, рядом с ним и на окраине.

Ответственность за неуплату налогов с доходов от сдачи жилья в аренду

Законодатели считают правонарушением неуплату налогов и выполнение фискальных обязательств с опозданием. Арендодатель в текущем году сам вычисляет и уплачивает налог каждый квартал. Выплату, По правилам статьи 170 НКУ, налоговую выплату надо совершить в течение 40 календарных дней, после последнего дня истекшего отчетного периода.

За неуплату налога в срок, по правилам статьи 127 НКУ, арендодатели платят штрафы в таких размерах :

- 10% от величины не уплаченного вовремя налогового обязательства — при опоздании с платежом на 30 календарных дней включительно;

- 20% от величины не уплаченного вовремя налогового обязательства — при опоздании с платежом на срок больше 30 календарных дней.

Владельцы жилья-арендодатели обязаны отразить доход от сдачи жилья в аренду и связанное с ним фискальное обязательство в налоговой декларации. Органы ГФС сравнивают данные из декларации и сведения о фактических поквартальных выплатах налога в отчетном году. Если данные из декларации и сведения о фактических квартальных платежах совпали — ГФС считает обязательство выполненным.

Налоговую декларацию нужно подавать в сроки, которые устанавливает ГФС. В 2018 году прием деклараций проводили 1 января — 9 февраля.

За неточные данные в декларации и опоздание с ее подачей установлен базовый размер штрафа — от трех до восьми необлагаемых налогом минимумов доходов граждан. Эти размеры указаны в статье 164-1 Кодекса Украины об административных правонарушениях.

Размер штрафа для конкретного нарушения, по правилам пункта 5 подраздела 1 раздела ХХ «Переходные положения» и пункта 169.1.1 НКУ начисляют на основе необлагаемого минимума дохода граждан в размере 17 грн.

Минимальный уровень штрафных санкций в размере трех необлагаемых минимумов равен 51 грн, а максимальный — в размере восьми необлагаемых минимумов — 136 грн.

Как можно сдавать жилье в аренду

Владелец квартиры физическое-лицо в зависимости от порядка налогообложения может сдавать в аренду жилье двумя способами, описанными ниже.

1. При сдаче в наем по договору арендодатель платит налог на доходы физических лиц. В этом случае он выполняет фискальные обязательства по правилам статьи 170 НКУ:

- доход от сдачи недвижимости в аренду облагается налогом по ставке 18% от указанной в договоре суммы;

- ежемесячная арендная плата не может быть меньше суммы, которую рассчитывают, умножая площадь квартиры на нормативную стоимость одного квадратного метра жилья. Этот норматив устанавливают местными властями;

- физические лица-арендодатели при нотариальной регистрации сделки аренды обязаны уплатить военный сбор — 1,5% договорной арендной платы.

2. Владелец жилья сдает его в аренду в порядке коммерческой деятельности, которую ведет в статусе физического лица-предпринимателя (ФЛП) В этом случае он имеет право зарегистрироваться в одной из групп плательщиков единого налога. Выполнять фискальные обязательства надо по правилам выбранной группы.

Владелец сдает жилье в аренду как предприниматель

Признаки принадлежности и налоговое обязательство для плательщиков единого налога описаны в статье 291 главы 1 раздела XIV НКУ. Эти данные приведены в таблице ниже.

Группы плательщиков единого налога

Обозначения :

- НДС — налог на добавленную стоимость;

- ФЛП — физическое лицо-предприниматель

Законодатели связали переход на единый налог и виды предпринимательства. Исчерпывающий перечень ограничений содержит пункт 291.5.3 статьи 291 НКУ. Физические лица-предприниматели не могут быть плательщиками единого налога, если сдают в аренду такие объекты:

- жилые помещения или их части общей площадью свыше 100 кв. м;

- земельные участки общей площадью свыше 0,2 га;

- нежилые помещения — сооружения, дома или их части, общей площадью свыше 300 кв. м.

Кроме единого налога физические лица-предприниматели обязаны платить социальный взнос в Пенсионный фонд. ФЛП-работодатели вычисляют размер социального взноса по количеству работников. Если ФЛП ведут бизнес самостоятельно, то платят социальный взнос за себя. Это правило закреплено в законе № 2464-VI «Про сбор и учет единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование» в редакции от 01.01.2018.

По правилам пункта 3 статьи 7 закона № 2464-VI, размер социального взноса для плательщиков единого налога составляет 22% минимальной заработной платы, установленной в госбюджете Украины на текущий год. В 2018 минимальная зарплата равна 3723 грн, а размер ежемесячной выплаты социального взноса — 819,06 грн.

Какой налог платят арендодатели в статусе ФЛП

Пример расчета фискального обязательства за месяц для арендодателя в статусе ФЛП из первой группы плательщиков единого налога. Такой выбор группы ФЛП обусловлен максимальным размером годичного дохода — 300 тыс. грн.

Для владельца-арендодателя одной квартиры такой доход в ГФС сочтут реальным.

Данные для расчета:

1. Квартира площадью 60 квадратных метров. Такое жилье пользуется спросом, и владельцы охотно выводят его на рынок аренды. За квартиру такой площади не надо платить налог на недвижимость. Жилой метраж 60 квадратных метров входит в льготу с нулевой ставкой налогообложения. Это правило прописано в статье 266 НКУ.

Превышающий коэффициент для квартир в домах, расположенных в исторической части Киева — 1,25.

Превышающий коэффициент для квартир в домах, признанных объектами культурного наследия — 2.

Такую методику расчета месячной стоимости аренды 1 кв. м общей площади недвижимого имущества физлицу Киевсовет утвердил в поставлении №42/9630 от 2 октября 2013 года. Норма действует в 2018 году.

3. Ставка единого налога для ФЛП 1-й группы с 1 января 2018 года — 176,20 грн.

4. Ежемесячный социальный взнос за личную предпринимательскую деятельность — 819,06 грн.

Формула расчета налога за сдачу квартиры площадью 60 кв. м за месяц: площадь квартиры + ставка единого налога для ФЛП 1-й группы + социальный взнос.

Расчет: 60 + 176,20 + 819,06 = 1055,26 грн.

При выплате налога раз в квартал — за три месяца — сумма фискального обязательства составляет 1055,26 грн Х 3 = 3165,78 грн.

Сумма налогового платежа за год составляет 1055,26 грн Х 12 = 12663,12 грн.

Расчет с учетом зонального коэффициента:

1. Квартира в доме исторической части Киева, расчет платежа за месяц:

(60 Х 1,25) + 176,20 + 819,06 = 1070,26

При выплате налога раз в квартал:

1070,26 Х 3 = 3210,78 грн.

Сумма налогового платежа за год:

1070,26 Х 12 = 12843,12 грн.

2. Квартира в доме-объекте культурного наследия, расчет платежа за месяц:

(60 Х 2) + 176,20 + 819,06 = 1115,26 грн.

При выплате налога раз в квартал:

1115,26 Х 3 = 3345,78 грн.

Сумма налогового платежа за год:

1115,26 Х 12 = 13383,12 грн.

Какой налог платят арендодатели физические лица на общей системе налогообложения

В этом случае владелец жилья-арендодатель платит налог на доходы по правилам пункта 170.1 статьи 170 раздела IV НКУ.

Данные для расчета:

1. Квартира площадью 60 квадратных метров.

2. Ставка налога — 18% от суммы арендной платы, указной в договоре.

3. Сумма ежемесячного дохода в виде платежа за аренду в диапазоне 2500-9000 грн в месяц. В таких ценовых границах сосредоточено большинство ценовых предложений, зафиксированных в базе аренда квартир в Киеве портала Domik.ua. Для расчета выбраны верхняя и нижняя ценовые границы.

Формулы расчета налога за сдачу квартиры площадью 60 кв. м за месяц с арендной платой 2500 грн:

2500 Х 0,18 = 450 грн.

Выплат налога за квартал: 450 Х 3 = 1350 грн.

Годовая выплата налога: 450 Х 12 = 5400 грн.

Формулы расчета налога за сдачу квартиры площадью 60 кв. м за месяц с арендной платой 9000 грн:

Арендная плата Х 0,18 = 9000 Х 0,18 = 1620 грн.

Выплат налога за квартал: 1620 Х 3 = 4860 грн.

Годовая выплата налога: 1620 Х 12 = 19440 грн.

Что ждет рынок с принятием нового закона «Об арендованном жилье»

В 2018 году в Украине приблизительно 70% рынка аренды жилья находится в тени. Так оценил ситуацию вице-премьер министр — министр регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины Геннадий Зубко.

Для урегулирования рынка кабинет министров поручил Минрегиону разработать соответствующий законопроект. «Готовим закон, который позволит установить правила в этой сфере: что такое арендное жилье, каким образом люди будут в него вселяться, получать прописку, каким образом будут выселяться — если не выполняют условия договора», — цитирует Зубко.

Проект закона «Об арендном жилье» (далее — Законопроект) Минрегион разработал полтора года назад. Документ поступил в открытый доступ для обсуждения на сайте ведомства 21 июля 2016 года.

В сфере найма арендного жилья действуют положения ГКУ. Данный Законопроект определяет конкретные особенности рынка арендного жилья .

1. Статус арендного дома-новостройки:

- право собственности на арендный дом может принадлежать одному или нескольким лицам на праве общей совместной или долевой собственности;

- объектом права собственности и других вещных прав может быть арендный дом в целом. Такой объект — неделимое имущество. Нельзя выделить в натуре весь объект или его долю.

2. Строительство арендных домов ведется по правилам действующих законов и минимальная площадь жилья в них соответствуют действующим нормам.

В Законопроекте указано:

- в арендных домах площадь нежилых помещений может составлять только 20% площади здания;

- арендное жилье должно быть пригодно для проживания и может быть оборудовано мебелью, бытовой техникой, предметами домашнего обихода, средствами связи;

- участок для строительства и эксплуатации арендного дома предоставляется бесплатно из земель государственной и коммунальной собственности;

- заказчик строительства арендного дома освобождается от перечисления средств долевого участия в развитие инфраструктуры населенного пункта.

3. Жилье в арендном доме сдает в наем собственник или управляющая компания — размещают объявления на официальном сайте. По договору арендатор пользуется жильем не меньше года за плату и имеет право продлить срок найма. Договоры заключаются в порядке очереди по мере поступления заявлений.

4. Владелец арендного дома может разорвать договор найма в таких случаях:

- арендатор не выплатил арендную плату два месяца подряд;

- арендатор нарушил правила пользования жильем, установленные арендодателем;

- арендатор и проживающие вместе с ним члены семьи и другие лица портят жилье или используют не по назначению;

- арендодатель сообщает арендатору о досрочном разрыве договора за месяц до выбранной даты.

5. Плата за пользование арендованным жильем устанавливается договором найма и состоит из таких ежемесячных платежей:

- за пользование жильем;

- за коммунальные услуги, содержание дома и придомовой территории;

- изменение размера платы за пользование арендованным жильем в арендных домах можно проводить только раз в год.

Подробно выяснить правила оформления договора об аренде жилья и составления налогового отчета о доходах с аренды, можно на форуме юридическая консультация.