Аренда недвижимости и госрегистрация прав на нее

Елена Черкасова,
"Частный предприниматель" № 21, 2010 г.

Напомним, что Законом Украины от 11.02.2010 г. № 1878 (далее – Закон № 1878), вступившим в силу 16.03.2010 г. (за исключением отдельных его положений), изложен в новой редакции Закон Украины от 01.07.2004 г. № 1952 “О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений” (далее – Закон № 1952) и внесены изменения в некоторые законодательные акты, касающиеся государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество.

Наиболее значительным и резонансным нововведением по праву можно считать закрепленную в ст. 4 Закона № 1952 обязанность регистрировать право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями (не путать с процедурой государственной регистрации самого договора). СМИ наперебой вещали о том, что теперь право найма любой недвижимости на любой срок, в том числе право аренды жилых помещений, подлежит обязательной государственной регистрации, даже проводили подсчеты, в какую сумму обойдется такая регистрация гражданам.

При этом из-за непоследовательности внесения изменений в ряд законодательных актов по этому вопросу специалисты в области права терялись в догадках, определяя, по каким договорам право подлежит регистрации, а по каким нет.

Некую ясность в этот вопрос внес Минюст, утвердив приказом от 13.10.2010 г. № 2500/5 Методические рекомендации по государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, в которых разъяснил следующее.

Согласно ст. 794 Гражданского кодекса Украины в действующей редакции договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельных частей), заключенный не менее чем на три года, подлежит государственной регистрации. При этом Законом № 1878 указанная статья изложена в новой редакции (вступит в силу 1 января 2012 года), согласно которой право пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора найма здания или другого капитального сооружения (их отдельных частей), заключенного на срок не менее чем три года, подлежит государственной регистрации.

Таким образом, на сегодняшний день регистрации подлежат как сами договоры аренды (найма), так и право аренды (найма). И до 1 января 2012 года госрегистрация, в частности, права пользования (найма, аренды) зданием или другим капитальным сооружением, их отдельными частями, осуществляется регистраторами БТИ.

С 1 января 2012 года указанные договоры не будут подлежать государственной регистрации, а регистрироваться будет только право, возникающее на основании таких договоров. Регистрировать право пользования (найма, аренды) будут госрегистраторы Минюста и его территориальных органов.

Отметим, что единым критерием, который остается неизменным как в случае государственной регистрации сделок, так и в случае регистрации прав, возникающих на основании таких сделок, является срок, на который заключен договор найма здания или другого капитального сооружения, составляющий не менее трех лет. Причем, как разъясняет Мин­юст, этот единый критерий в отношении срока договора должен применяться как регистраторами БТИ в переходный период, так и государственными регистраторами с 1 января 2012 года.

Иными словами, как до, так и после указанной даты право пользования (найма, аренды) зданием или другим капитальным сооружением подлежит государственной регистрации только в случае, если соответствующий договор заключен сроком на три года и более.

Особого внимания заслуживает и тот факт, что нормы Закона № 1878 (и соответственно Закона № 1952) об обязательности регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или иным капитальным сооружением не распространяются на правоотношения, возникающие по договорам найма (аренды) жилья, поскольку указанные объекты недвижимого имущества имеют различное целевое назначение. То есть при заключении договора аренды жилья (квартиры, жилого дома) возникающее право государственной регистрации не подлежит независимо от срока, на который такой договор заключен.

В отношении процедуры регистрации прав Мин­юст разъяснил следующее:

– обязательной регистрации подлежат вещные права, возникшие по договорам, заключенным после вступления в силу Закона № 1878, т. е. с 16 марта 2010 года. При этом по заявлению заинтересованного лица зарегистрированы могут быть и права, возникшие по договорам, заключенным до указанной даты;

– до 1 января 2012 года регистрация вещных прав осуществляется в соответствии с Временным положением о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество, утвержденным приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5 (комментарий к нему опубликован в “Частном предпринимателе” № 18, 2010 г., с. 21.);

– заявление о госрегистрации вещного права в БТИ должен подавать правоприобретатель, т. е. арендатор, или уполномоченное им лицо;

– с прекращением договора аренды (найма) прекращается и вещное право, возникшее на его основании. При прекращении вещного права на основании истечения срока договора нет необходимости обращаться с заявлением для внесения соответствующих изменений в Реестр прав;

– в случае досрочного прекращения вещного права с заявлением о внесении соответствующих изменений в Реестр прав должно обратиться заинтересованное лицо, которым может быть как собственник имущества, так и правоприобретатель (арендатор).

Информация на сайт подготовлена 15.11.2010 г.