Тимур Крюков,
«Частный предприниматель» № 10, 2013 г.
По решению суда за мной признано право собственности на 1/2 часть нежилого помещения (раздел имущества супругов). Это помещение ранее сдавалось мужем-предпринимателем в аренду ООО.
Я направила письмо ООО о том, чтобы они перезаключили договор аренды на мою часть со мной как с единщиком 3-й группы. ООО договор перезаключать отказывается, мотивируя тем, что по решению суда половину помещения получила я как физическое лицо, и аренду перечисляет за вычетом 15%.
Право ли ООО и как можно на него повлиять в перезаключении договора аренды?
Арендаторы помещения в данном случае неправы по двум аспектам.
Первый аспект. С момента регистрации за автором вопроса права собственности на половину помещения предмет договора аренды по сути перестал существовать. До решения суда о разделе имущества это был один объект недвижимости. Теперь помещение разделилось на два самостоятельных объекта недвижимости. Говоря юридическим языком, объект аренды уничтожен.
Согласно ч. 2 ст. 291 Хозяйственного кодекса Украины уничтожение объекта аренды является безусловным основанием для прекращения договора. В соответствии со ст. 770 Гражданского кодекса Украины к правопреемнику имущества переходят все права и обязанности наймодателя (арендодателя). Но это в случае, если предмет договора остался в неизменном виде. А в данной ситуации объект договора изменился – он поделен между двумя собственниками. Соответственно договор аренды в первозданном виде перестал действовать и для продления аренды должны быть заключены два договора аренды – на одну половину
помещения с автором вопроса, на вторую – с ее мужем. И в обоих случаях это могут быть договоры между собственником-предпринимателем и ООО.
Рекомендуем написать арендатору (ООО) письмо с требованием о выселении, так как он занимает половину помещения на основании недействующего договора. Это должно подтолкнуть ООО к заключению нового договора аренды.
Второй аспект. Факт, что автор письма указан в правоустанавливающем документе на недвижимость как физическое лицо, никоим образом не запрещает сдавать ее в аренду от имени предпринимателя. Не углубляясь в положения законов, отметим, что нет в действующем законодательстве такой нормы, которая запрещала бы совмещать в себе два статуса – физического лица и физического лица – предпринимателя.
Подведем итог. Заключенный ранее договор аренды перестал существовать с момента государственной регистрации за автором вопроса права собственности на половину помещения. Именно с данного момента (получения регистрационного номера на половину помещения) нужно было заключать новый договор (или можно было принудительно выселять арендаторов). Но поскольку сложились такие специфические отношения, можно предложить ООО сейчас заключить соглашение о расторжении договора и заключить новый. Причем в новом договоре автор вопроса должен фигурировать как физическое лицо – предприниматель на едином налоге. Кроме того, арендодатель должен представить арендатору копию документа о госрегистрации в качестве предпринимателя согласно ст. 177 Налогового кодекса Украины. В таком случае арендатор не будет удерживать и уплачивать в бюджет 15% налога на доходы физических лиц, а выплаченную сумму арендной платы он отразит в налоговом расчете по ф. № 1ДФ с признаком дохода “157”. И для него это не считается нарушением, так как у ООО будет пакет документов, подтверждающих предпринимательский статус арендатора (договор и копия документа о госрегистрации). Лучше всего самостоятельно составить этот договор аренды и предложить его подписать арендатору.
Еще несколько слов о влиянии. Повлиять на арендатора очень просто. Ему нужно сообщить, что, поскольку прежнего договора аренды объективно не существует, он может быть выселен в судебном порядке. Или это помещение сдадут в аренду другим арендаторам. Крайней мерой может стать даже смена замков.
Информация на сайт подготовлена 03.06.2013 г.
Источник: www.chp.com.ua
