Земля в аренду или по договору суперфиция?

Владимир Данич

«Частный предприниматель» № 14, 2013 г.

Предприниматель планирует построить небольшой перерабатывающий цех для осуществления своей деятельности. В дальнейшем возможна сдача цеха в аренду другому предпринимателю. Как в данном случае лучше оформить землю, если она находится в коммунальной собственности,– в аренду или по договору суперфиция?

Как известно, земля в нашей стране является ценным национальным богатством, которое находится под особой охраной государства. Поэтому собственник земельного участка – орган местного самоуправления – в соответствии со ст. 1021 Земельного кодекса Украины (ЗКУ) имеет право передать его лишь на определенный срок в пользование другому лицу.

До 16 сентября 2008 года, когда Верховная Рада приняла Закон Украины № 509-VI “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству”, ограничения срока землепользования территориями коммунальной и государственной собственности не касались договоров суперфиция. Данным Законом ограничен срок пользования чужим земельным участком для застройки, которое оформляется путем заключения договора суперфиция. Теперь он не должен превышать 50 лет.

Суперфициарий, т. е. лицо, получившее право застройки чужого земельного участка, может возвести на нем промышленные, бытовые, социально-культурные, жилищные или другие объекты.

Основным правом, приобретаемым по договору суперфиция, является право застройки, которым суперфициарий может и должен воспользоваться в соответствии с условиями договора. Если же в течение трех лет с момента заключения договора суперфиция строительные работы на земельном участке производиться не будут, право пользования утратится на основании п. 4 ст. 416 Гражданского кодекса Украины (ГКУ).

Передача права пользования оговаривается и документально подкрепляется договором суперфиция. Это нормативно закреплено в ст. 413 ГКУ.

В то же время отметим, что типовая форма или четкие правила для заключения договора суперфиция пока не разработаны. На практике за основу берется типовой договор аренды (найма) земельного участка, утвержденный постановлением КМУ от 03.03.2004 г. № 220, и составляется договор суперфиция с особенностями, присущими праву пользования участком непосредственно под застройку.

Однако следует различать договор аренды (найма) и суперфиция. Преимуществом договора суперфиция по отношению к договору аренды земельного участка является возможность отчуждения права суперфиция (т. е. продажи) без получения согласия владельца (п. 2 ст. 413 ГКУ). При этом законодатель запретил отчуждать право суперфиция земель, находящихся в государственной и коммунальной собственности, кроме случаев перехода права собственности на построенные на них здания (сооружения). Об этом гласит п. 3 ст. 1021 ЗКУ.

Кроме того, в данных типах договоров есть еще, как минимум, одно существенное различие, касающееся предмета договора – того, по поводу чего возникают права и обязанности сторон и на что они направлены.

Так, согласно ст. 759 ГКУ и п. 1 ст. 93 ЗКУ аренда предусматривает передачу арендодателем имущества (земельного участка) в пользование за условленную плату на определенный срок. При этом арендованная земля может использоваться на любые предпринимательские цели, т. е. законодатель не ограничивает арендатора в целевом назначении объекта аренды.

Понятие же суперфиция предполагает пользование чужим земельным участком исключительно для застройки (п. 3 ст. 1021 ЗКУ).

Вопрос передачи арендованного имущества третьим лицам (суб­аренда) в арендных отношениях более четко урегулирован законодательством, нежели это сделано относительно суперфиция.

Например, ч. 6 ст. 93 ЗКУ, а также ст. 774 ГКУ позволяют арендатору (нанимателю) вещи передавать предмет аренды в пользование другому лицу. Правда, такая передача (поднаем) возможна только с согласия арендодателя, если иное не установлено договором или законом.

В нормах, регулирующих суперфициарные отношения, законодатель ничего не сказал по этому поводу. Таким образом, можно сделать вывод, что в суперфициарных отношениях возможность передачи земельного участка третьим лицам более ограничена, чем в случае аренды.

Так, на данный момент нет положений, позволяющих передачу суперфициарного земельного участка третьему лицу. В то же время отсутствует и прямой запрет на передачу такого участка третьим лицам.

На практике распорядители государственных земель, которыми на сегодняшний день являются органы местного самоуправления и органы государственной власти, по старинке руководствуются аналогией с арендными отношениями и в договорах суперфиция. Как правило, фигурирует условие необходимости согласования с ними вопросов передачи земельного участка третьим лицам.

Таким образом, поскольку действующее законодательство не предусматривает возможности передачи в аренду земельного участка, являющегося предметом договора суперфиция, оформлять землю на данных условиях не стоит. Лучше заключить договор аренды с условием права предоставления его в субаренду третьим лицам.

Информация на сайт подготовлена 29.07.2013 г.

Источник: www.chp.com.ua