Please wait...
14 сентября 2011 г.
Одним из камней преткновения для предпринимателей зачастую становится вопрос оформления земли под офисом, производственной базой, торговым помещением и пр. Процесс этот длительный и довольно запутанный, поэтому приводит либо к невозможности осуществлять деятельность, либо к незапланированным и необоснованным затратам.
Попытаться не наткнуться на эти камни поможет юрист, постоянный автор публикаций на правовую тематику в газете "Частный предприниматель" Владимир Данич.
ФЛП на ЕН, вид деятельности "Сдача в аренду собственного нежилого помещения". С 01.01.2011 г. необходимо уплачивать земельный налог. Но недвижимость оформлена на физическое лицо (декларации по земналогу не подаются, расчет по его стоимости не производится). У ГНИ нет никаких данных по моему помещению, в земельном кадастре я не значусь (земля оформлена на бывшего балансодержателя), нормативно-денежная оценка земли не производилась. Как физлицо я не обязан рассчитывать земельный налог, а должен получить его расчет от ГНИ. Стоит ли проявить инициативу и самостоятельно предоставить в ГНИ все необходимые документы для расчета земналога или же занять выжидательную позицию: нет расчета данного налога, значит, не плачу. Спасибо.
(Виталий)
Уважаемый Виталий! По всему видно, что вы не нуждаетесь в советах юриста. У вас так «славно» все сложилось, что остается лишь порадоваться. Если вы существуете в таких условиях, как описали, то, как мне кажется, и без юриста знаете ответ на поставленный вопрос. Скажу лишь, неопределенно намекая: как помните, у славян инициатива всегда была наказуема. Так что взвесьте все за и против и примите решение сами.
У меня нежилое помещение в жилом доме, в настоящее время предпринимательскую деятельность не веду, оплачиваю услуги ЖЭКа и общие расходы дома. Должен ли я отдельно платить налог на землю?
(Александр, г. Макеевка)
Для правильного ответа на поставленный вопрос хотелось бы знать, оформлена ли придомовая территория на организацию-балансодержателя (попросту говоря ЖЭК).
Если документы на землю оформлены (договор аренды, государственный акт), то землепользователь осуществляет уплату за использование земельного участка в соответствии с договором или согласно законодательству, на основании данных государственного земельного кадастра.
Есть решение суда о признании меня собственником земельного участка, но несмотря на это городской совет не дает разрешения на оформление госакта на землю. Свое решение мотивируют тем, что в решении суда не указано, что они должны совершить определенные юридические действия, связанные с выдачей госакта на землю. Как мне дальше действовать?
(Анатолий, Тернопольская обл.)
Исходя из текста вопроса, к сожалению, невозможно точно определить содержание судебного решения, а это, поверьте, очень важно. Не понятно, кто был участником судебного процесса, какие исковые требования выдвигались в иске, а также, что немаловажно, когда было принято решение суда и выполнено ли оно.
Вместе с тем законодатель предусмотрел возможность выхода из описанной ситуации.
Так, если суд не определил порядок выполнения своего решения и не принял мер для обеспечения его исполнения, как это предусмотрено ст. 217 Гражданского-процессуального кодекса Украины (ГПКУ), суд может принять дополнительное решение, которым исправит сложившееся положение.
Однако при этом следует иметь в виду, что дополнительное решение суда – не панацея от всех бед и не может распространяться на все случаи жизни.
Суд, принявший решение, согласно ст. 220 ГПКУ может по заявлению лиц – участников процесса или по собственной инициативе принять дополнительное решение, если:
– относительно какого-либо искового требования, по поводу которого стороны-участники подавали суду доказательства и давали пояснения, не принято решение;
– суд, решив вопрос о праве, не указал точной суммы денежных средств, подлежащих взысканию, имущество, которое подлежит передаче, или не определил, какие действия необходимо выполнить;
– суд не допустил немедленного выполнения решения в случаях, установленных ст. 367 ГПКУ;
– судом не решен вопрос о судебных издержках.
Заявление о принятии дополнительного решения может быть подано до окончания срока на исполнение решения.
Не стоит забывать и о том, что суд принимает дополнительное решение после рассмотрения в судебном заседании с уведомлением всех участников процесса. При этом присутствие сторон на заседании суда необязательно.
Об отказе в принятии дополнительного решения суд выносит определение, которое несогласная сторона может обжаловать в апелляционном порядке.
Кроме принятия дополнительного решения, сторона процесса может просить суд дать разъяснение своему решению в порядке ст. 221 ГПКУ. Подобные случаи в практике далеко не единичны.
Указанная статья ГПКУ дает право стороне судебного процесса или государственному исполнителю, которым, например, непонятен смысл решения в целом или его отдельные положения, могут обратиться в суд с заявлением о разъяснении судебного решения.
Суд должен вынести определение, в котором разъяснял бы свое решение, при этом не изменяя самого решения.
Думается, что для исправления описанной в вопросе ситуации больше подходит именно п. 2 ч. 1 ст. 220 ГПКУ. Руководствуясь этой нормой, заинтересованное лицо может получить интересующий текст судебного решения, а не определение, которое зачастую органы власти склонны игнорировать.
Могу ли я собственный гараж, который находится на приусадебном участке (земля в моей собственности), использовать в предпринимательской деятельности – под магазин или склад? Или нужно отдельно оформлять землю под гаражом для такой деятельности? Слышал, что нужно. Но зачем, ведь это моя земля?
(Роман Иванович, г. Сумы)
Несмотря на то, что земельный участок находится в частной собственности, вы не вправе изменять его целевое назначение.
Исходя из того, что приватизированный земельный участок имеет функциональное назначение «для обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений» (возможно, для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений), можно с уверенностью сказать о необходимости изменения функционального назначения не только гаража, который является второстепенной/сопутствующей вещью в домовладении, но и части самого участка.
Иными словами, речь идет о создании на базе части территории путем реконструкции одной из вспомогательных построек, входящих в состав домовладения, нового объекта недвижимости (магазина, киоска или павильона), с функциональным назначением, отличающимся от зарегистрированного за его нынешним владельцем.
Для таких случаев Кабмин постановлением от 11.04.2002 г. № 502 утвердил Порядок изменения целевого назначения земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, который предусматривает разработку проекта отвода земельного участка на ту территорию, целевое назначение которой изменяется.
Разработка проекта отвода земельного участка не только предусмотрена данным Порядком, но и вытекает из содержания ст. 79, 791 и ст. 91 Земельного кодекса Украины.
Здравствуйте. Нужно ли регистрировать или каким-то другим образом оформлять землю, если у меня в собственности находится нежилое помещение, которое расположено на 1-м этаже 5-этажного жилого дома? Я планирую его сдавать в аренду другим ЧП.
(Тимур, г. Симферополь)
Согласно ч. 1 ст. 42 Земельного кодекса Украины (ЗКУ) земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной и коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, которые осуществляют управление этими домами. Как правило, это жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭКи) или предприятия, имеющие ведомственный жилой фонд.
Кроме того, ч. 3 указанной статьи ЗКУ содержит норму, согласно которой порядок использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяется совладельцами.
Исходя из вышеизложенного, можно прийти к выводу, что оформление части или всей придомовой территории на одного из совладельцев многоквартирного дома (в нашем случае частного предпринимателя) будет нарушением ст. 42 ЗКУ.
Официально, т. е. на законодательном уровне, никакого иного способа зарегистрировать свое право пользования (собственности) на земельный участок, кроме как зарегистрировать данное право в Государственном земельном кадастре, на данный момент не существует. Такой регистрации предшествует оформление и согласование технической документации лицензированной землеустроительной организацией.
Следует признать, что по Украине получил довольно широкое распространение так называемый «декларативный» порядок учета землепользования.
Налоговые инспекции понуждают владельцев нежилых помещений к подаче деклараций/заявлений в органы земельных ресурсов в целях их учета в ГЗК и формирования на основе предоставленной СПД информации данных для расчета земельного налога.
Добрый день. Год назад куплен участок с домом, участок поделен на два – под ОСГ и строительство. Месяц назад получили разрешение от сельсовета на приватизацию. И теперь в раздумьях, отдавать документы на приватизацию или подождать? Ходят слухи, что приватизацию отменят, какие будут последствия и чем это грозит. И что же делать нам?
(Николай, г. Киев)
Как я понял, куплен дом на неприватизированном участке. Сейчас есть разрешение на приватизацию. Что смущает в этой ситуации? Не стоит придавать значения слухам. Об отмене приватизации поговаривали с самого начала, т. е. еще в 90-х годах. Однако до сих пор этого не случилось и, даст Бог, не случится в ближайшее время.
Учитывая, что позади уже все неприятности, пройденные на пути к приватизации, не стоит отказываться от намеченной цели.
Даже если приватизация когда-нибудь будет отменена, это не скажется на тех, кто уже приватизировал земельные участки на момент принятия решения об ограничении конституционных прав.
Согласно ст. 13 и 14 Конституции Украины право собственности на землю гарантируется и защищается государством.
Считаю, что верить слухам – это неблагодарное дело. Мой вам совет: воспользуйтесь сейчас своим правом на приватизацию земли и стройте на ней свое благополучие. При всех «за» и «против» будущего развития событий в области землепользования сейчас государство дает вам возможность получить в собственность часть территории, которую можно использовать для своих личных целей.
Здравствуйте! Столкнулся с такой ситуацией, как временное продление аренды земельного участка (под МАФ) сроком до 6 месяцев. Я инвалид 1-й группы. Для продления договора аренды требуется определенная сумма. Стоит ли подавать заявление о продлении договора? И как мне поступать в дальнейшем?
(Ахмед, г. Киев)
Уважаемый Ахмед! В такой же ситуации как вы, оказались тысячи, если не миллионы предпринимателей. Постановление КМУ от 26.08.09 г. № 982 «Об утверждении Порядка размещения временных сооружений для осуществления предпринимательской деятельности» утратило свою силу на основании постановления КМУ от 25.05.11 г. № 548 «Об утверждении Порядка проведения экспертизы градостроительной документации».
Несмотря на принятие нового нормативного акта, в области оформления земель под малыми архитектурными формами, образовался вакуум, и местные советы не знают, как воплотить в жизнь предложенный Кабмином порядок.
Инспекция государственного строительного контроля в сложившейся ситуации бездействует.
Отмененным документом предусматривалась «упрощенная процедура оформления» для уже существующих МАФ, в том числе и с окончившимися договорами аренды на земельные участки.
Однако, как будут оформляться земли и сколько это будет стоить после отмены Порядка № 982, сказать трудно.
Например, в г. Днепропетровске начавшаяся кампания оформления сервитутных договоров на земельные участки под МАФ приостановлена из-за протеста прокуратуры, усмотревшей в этом нарушение действующего законодательства.
В сложившейся ситуации никакого совета, к сожалению, дать вам не могу.
В 2009 году закончился срок аренды земельного участка под размещение торгового павильона (договор был на три года). Новое заявление было подано за полгода до окончания и на срок 49 лет. На данный момент из горисполкома была только одна просьба: предоставить проект внешнего вида, что и было сделано. Больше по сей день никакого решения нет. За аренду земли я исправно плачу арендную плату, подаю отчеты, недавно даже сделал оценочный акт. Что мне можно предпринять, могу ли я выкупить участок и как вообще мне быть в такой ситуации?
(Виталий, г. Черкассы)
На мой взгляд, вам следует самому обратиться в городской совет и поинтересоваться состоянием дел по рассмотрению вашего заявления, а то складывается впечатление, что всех такое состояние дел устраивает. Городской совет не торопится принять решение, позволившее бы вам обрести статус арендатора, а вы выполняете взятые на себя обязательства по договору, который давно закончился.
Это не стимулирует горсовет к действиям. Участок в пользовании и бурьяном не порос, оплата в бюджет идет, бывший арендатор неприятностей не создает и с таким положением согласен. Что еще надо?
Участок вы, конечно, можете выкупить, однако прежде придется на него документы оформить, а уж потом говорить о покупке.
В сложившейся ситуации я вам настоятельно советую (и побыстрее) сходить в горсовет, в земельные ресурсы или еще в какую-нибудь организацию, которая в вашем городе владеет информацией о земле и землепользователях, и поинтересоваться, не отдана ли земля кому-то другому?
Подскажите, обязательно ли арендовать землю под отдельно стоящим нежилым помещением, которое планируется использовать в бизнесе? На здание право собственности оформлено. Ведь арендная плата в 3 раза выше земельного налога. Какие риски влечет за собой неоформленная земля в таком случае.
(Виталий, г. Херсон)
На поставленный вопрос трудно ответить однозначно. Прямого требования оформления земельных участков государственной формы собственности в законодательстве нет. Нужна вам земля – обращаетесь в соответствующий орган (местный совет или государственную администрацию) и оформляете нужную территорию.
Статья 1 Закона Украины «Об аренде земли» определяет аренду земли как основанное на договоре срочное платное использование земельного участка, необходимого арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности.
Конечно, на практике не все так гладко, как я здесь рассказал, но специальной нормы, понуждающей к аренде земли, в законодательстве не сегодня нет.
По большому счету, на практике и в теории мы имеем конфликт двух титульных владельцев – владельца/распорядителя земли и собственника недвижимости, расположенной на конкретной территории.
Если смотреть в глубь вопроса, то государство, в лице местного совета или госадминистрации, признав и зарегистрировав чье-то право на здание, построенное на государственной земле, зачастую остается заложником неопределенности законодательства и терпит убытки от неуплаты земельного налога или арендной платы.
Конечно, можно дать некоторые пояснения такому развитию событий.
Например, не надо было налоги взвинчивать до небес. Строительно-ипотечный бум прошел, цены на земельные участки упали в два раза, а налоги, установленные в период строительной лихорадки остались и, похоже, гнуться к земле не собираются.
В последние годы, когда резко упала активность строительной отрасли, оформление земель значительно снизило темпы. Причин тому немало, главная из которых, опять же, – это высокие ставки арендной платы.
Относительно рисков можно рассуждать немало. В каждой конкретной ситуации их можно насчитать с десяток и все они будут характерны именно для этого случая.
Вместе с тем, существуют риски, которые имеют общую природу и не должны сбрасываться со счетов любым хозяйствующим субъектом.
Так, к примеру, наиболее реальным по состоянию на сегодня является риск конфликта с местными советами и контролирующими организациями, которые всячески будут склонять землепользователя к оформлению участка в аренду.
Кроме того, риск потери здания или остановки бизнеса через судебную тяжбу также вполне реален. Мне могут возразить, что пока никто на такие радикальные меры со стороны советов не пошел. На это я скажу лишь одно – все когда-нибудь случается впервые…
Добрый день. Слышала, что с 2013 года Законом о земельном кадастре отменяются госакты на право собственности на землю. Что предлагается взамен? И есть ли смысл сейчас оформлять госакт, если его все-равно отменят?
(Лена, г. Днепропетровск)
Действительно, п. 9 Переходных положений Закона Украины «О Государственном земельном кадастре» предусматривает до 2013 года государственную регистрацию земельных участков, передаваемых в собственность из земель государственной и коммунальной собственности, с выдачей государственных актов (ГА) на право собственности на земельные участки.
Однако, это не делает ГА менее значимыми документами в области земельных отношений. Признание законодателем ГА, оформленных ранее 2004 года, говорит об обратном.
Вместе с тем, надо согласиться с тем, что в Законе Украины "О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений» государственный акт на землю не фигурирует в качестве единственного документа, удостоверяющего право собственности на земельный участок. По сути, он и сейчас таковым не является.
На данный момент право на землю удостоверяется государственными актами, гражданско-правовыми договорами и свидетельствами о праве на наследство. Что законодатель предложит через год или два, можно только гадать. Мое мнение таково, что надо жить по существующим правилам, не забывая, конечно, и о будущем.
Согласно ст. 18 ЗУ "О государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество и их обременений» в результате государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, регистратор обязан выдать свидетельство о собственности установленного образца.
По поводу механизмов осуществления государственной регистрации земельных участков и прав собственности на них хочу сказать следующее: на сегодня пока что сложно понять всю тонкость философии регистрационного дела, заложенную в вышеназванные законы.
Законодатель определил две стадии государственной регистрации (сначала в земельных ресурсах, а окончательно уже в органах юстиции), отдав при этом пальму первенства Минюсту.
Как будут функционировать органы регистрации и, что немаловажно, как взаимодействовать между собой с наступлением 2012 года, одному Богу известно.
Можно предположить, что регистрация земель и прав собственности на них после боя курантов (как задумал законодатель) не начнется. Как показывает практика, мало принять закон, его еще надо научиться применять.
Относительно же целесообразности оформления в данный момент государственного акта на землю хочу сказать лишь одно: на мой взгляд, оформление государственного акта на землю сейчас позволит определить статус владельца земельного участка в будущем.
