Гражданское законодательство предоставляет предпринимателям право использовать недвижимость, принадлежащую другим лицам, на основании договоров между сторонами, которые вольны выбирать как его форму, так и содержание.
Об использовании недвижимого имущества несколькими предпринимателями в рамках совместной деятельности без объединения вкладов мы писали не так давно – в “Частном предпринимателе” № 17. Темы распоряжения имуществом, принадлежащим супругам на праве общей совместной собственности, мы также касались в своих публикациях (см. “Частный предприниматель № 24,
|
Ситуация Предприниматель-единщик предоставляет услуги кафе в помещении, принадлежащем его матери, которая тоже является предпринимателем-единщиком. Как правильно составить договор об использовании данного помещения, если адрес этого помещения указан в Свидетельстве об уплате единого налога у матери? |
Поскольку деятельность осуществляется в сфере общепита, полагаем, что помещение является коммерческим и зарегистрировано на мать, у которой одним из видов деятельности является предоставление недвижимости в аренду.
В данном случае все арендаторы, в том числе и сын, имеют равные права и обязанности.
Семейный кодекс Украины (далее – СКУ) предполагает, что и родители, и дети могут быть самостоятельными собственниками имущества. А на правах общей совместной собственности имущество семьи принадлежит только мужу и жене (ст. 60 СКУ). Поэтому сын-предприниматель может вступать со своей матерью в любые гражданско-правовые отношения, в том числе и относительно недвижимости.
Вариант первый
Если у матери одним из видов деятельности является предоставление услуг в сфере общепита по адресу помещения, а работать фактически будет сын, можно заключить между ними договор о совместной деятельности без объединения вкладов (пример подобного договора приведен в “Частном предпринимателе” № 17 на с. 11). Согласно такому договору мать предоставляет помещение, оборудование, нормативные документы и наработки, которые сын воплощает в жизнь, формируя команду и осуществляя непосредственную деятельность.
Данный вариант уместен также для небольшой семейной сети заведений общепита, которая выдерживается в общем стиле. При этом помните, что для кафе, как и для других заведений ресторанного хозяйства, согласно р. 30 Перечня продукции, подлежащей обязательной сертификации в Украине, утвержденного приказом Госпотребстандарта от 01.02.2005 г. № 28, необходимо получить сертификат на услуги питания.
Правила работы заведений (предприятий) ресторанного хозяйства, утвержденные приказом Минэкономики и по вопросам европейской интеграции Украины от 24.07.2002 г. № 219, требуют согласования открытия пункта питания с органами местного самоуправления. Необходимо также получить разрешение на начало работы в Госпожнадзоре (или оформить декларацию в порядке, определенном постановлением КМУ от 14.02.2001 г. № 150), и согласовать работу кафе с СЭС (в соответствии с приказом МОЗ Украины от 09.10.2000 г. № 247 “Об утверждении Временного порядка проведения государственной санитарно-гигиенической экспертизы” госсанэпидслужбой выдаются заключения государственной санитарно-эпидемиологической экспертизы на все объекты, в том числе на кафе).
Кроме того, на торгово-технологическое оборудование, инвентарь и посуду, подлежащие обязательной сертификации, также необходимо получить сертификаты соответствия.
Все это должен делать тот предприниматель, у которого в свидетельстве единщика указана деятельность кафе. В рассматриваемой ситуации – это мать.
Она должна позаботиться и о том, чтобы в кафе были санитарный журнал, журналы регистрации вводного инструктажа по вопросам охраны труда и регистрации инструктажей по вопросам охраны труда, книга отзывов и предложений. Необходимо также разработать Правила работы заведения, утвердить ассортиментный перечень продукции, соблюдать санитарные правила.
Если сын сам является поваром, с ним можно заключить гражданско-правовой договор об организации питания в кафе, согласно которому он, как предприниматель, будет отвечать за соблюдение норм и правил, предъявляемых к приготовлению блюд, за качество и условия хранения приготовленных блюд, документальное оформление приема и передачи продуктов и приготовленных блюд, порядок их реализации, осуществления контроля качества продуктов и пр.
Вариант второй
Если деятельность кафе у матери в свидетельстве не указана (предусмотрено только предоставление недвижимости в аренду) и организовывать работу кафе будет сын, то он и должен будет оформлять все разрешительные документы на кафе, а также разрабатывать внутреннюю документацию, осуществлять подбор персонала и нести ответственность за качество питания.
Остается вопрос: как оформить использование помещения, принадлежащего матери? Как равные субъекты хозяйствования мать и сын могут заключить договор аренды помещения (пример такого договора приведен в “Частном предпринимателе” № 15 на с. 34). Это наиболее традиционный вариант и более привычный к восприятию органами ГНС. Но договор аренды предполагает платный характер, что невыгодно обоим предпринимателям.
Гражданский кодекс Украины (далее – ГКУ) предоставляет право использования помещения на бесплатной основе – по договору ссуды, требования к форме и содержанию которого аналогичны тем, которые предъявляются к договору аренды.
Договор ссуды (в украинском: позички) заключается в том случае, когда одна сторона бесплатно передает другой во временное пользование какую-либо вещь (ст. 827 ГКУ). Вещами, согласно ст. 179 ГКУ, являются любые предметы материального мира – как движимые, так и недвижимые объекты. Принцип договора ссуды таков: в пользование на определенный срок передается вещь, определенная индивидуальными признаками, а не родовыми, как, например, 1 000 гривен, тонна пшеницы, двести мешков цемента (когда измерение производится числом, мерой, весом). Индивидуальные признаки вещи означают, что по договору ссуды возвращается именно та вещь, которая взята во временное пользование с учетом ее естественного износа.
В п. 3 ст. 828 ГКУ указано, что договор ссуды здания, другого капитального сооружения или их отдельной части заключается в форме договора найма здания или другого капитального сооружения. Таким образом, запрета на ссуду для недвижимости ГКУ не содержит. Нет также в Кодексе ограничения и по субъектному составу сторон договора ссуды, т. е. любой субъект может дать в ссуду другому субъекту любую вещь во временное бесплатное пользование. Причем условие бесплатности специально необходимо прописать в тексте договора.
Договор ссуды заключается в письменной форме, если сторонами договора являются юридические лица либо одна из сторон договора является юридической стороной, а вторая – физическим лицом (ст. 828 ГКУ).
Поскольку договор ссуды заключается по нормам, предусмотренным для договора аренды, напомним, что если такой договор заключается на срок более трех лет, то он подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации (ст. 793 и 794 ГКУ).
Приведем пример составления договора ссуды.
|
Договор ссуды г. ____________________ “___” ________________
Физическое лицо – предприниматель ____________________, именуемый в дальнейшем Ссудодатель, с одной стороны, и физическое лицо – предприниматель ____________________, именуемый в дальнейшем Пользователь, с другой стороны, в последующем именуемые вместе Стороны, руководствуясь ст. 827–836 и ст. 759–761 Гражданского кодекса Украины, заключили настоящий договор ссуды (далее – Договор) о нижеследующем: 1. Предмет Договора 1.1. По настоящему Договору Ссудодатель обязуется передать в безвозмездное временное пользование Пользователю помещение: ______________________________________________________________________________________ (указывается адрес помещения, площадь, состояние) (далее – Имущество) для использования с целью ___________________________________________________________ на срок до “___” ________________ 20___ г. 1.2. Пользователь обязуется вернуть указанное Имущество по истечении срока Договора в том состоянии, в каком он его получил, с учетом его естественного износа. 1.3. Право передачи Имущества, указанного в п. 1.1 Договора, принадлежит Ссудодателю на основании ___________________________________________________________. (указывается основание) 1.4. Ссудодатель гарантирует, что передаваемое Имущество не является предметом залога и не может быть отчуждено по иным основаниям третьим лицам, в споре и под арестом не состоит. 1.5. При передаче Имущества в безвозмездное пользование Стороны составляют Акт приемки-передачи, в котором указываются состояние Имущества, его недостатки, повреждения и неисправности, если таковые имеются. 1.6. Акт приемки-передачи является неотъемлемой частью Договора. 2. Права и обязанности Сторон 2.1. Ссудодатель обязуется предоставить Имущество в состоянии, соответствующем условиям Договора и его назначению. 2.2. Ссудодатель гарантирует, что передаваемое Имущество находится в исправном состоянии и пригодно к использованию по назначению. 2.3. Имущество передается в срок ___ дней с момента подписания Договора. 2.4. Пользователь обязуется: 2.4.1. Поддерживать Имущество, полученное в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая проведение в случае необходимости его текущего ремонта; 2.4.2. Обеспечивать за свой счет надлежащее использование, сохранность и текущий ремонт Имущества; 2.4.3. Использовать Имущество только по его непосредственному назначению. 2.5. Передача имущества третьим лицам без разрешения Ссудодателя не допускается. 2.6. По истечении срока договора Пользователь обязан вернуть Имущество в состоянии, в котором оно было до передачи, с учетом его естественного износа. При этом составляется Акт приемки-передачи, который является неотъемлемой частью Договора. 3. Ответственность Сторон 3.1. Ссудодатель несет ответственность за недостатки Имущества, которые он умышленно или по грубой неосторожности не указал при заключении Договора. При выявлении таких недостатков Пользователь вправе по своему выбору потребовать от Ссудодателя безвозмездного устранения выявленных недостатков или возмещения своих расходов на их устранение либо досрочного расторжения Договора и возмещения понесенного им реального ущерба. 3.2. Ссудодатель не несет ответственности за недостатки Имущества, которые были им оговорены при заключении Договора либо были заранее известны Пользователю в результате осмотра Имущества или проверки его исправности при заключении Договора или при передаче Имущества. 3.3. Пользователь несет риск случайной гибели либо случайного повреждения Имущества, если Имущество погибло или было испорчено в связи с тем, что он использовал его не в соответствии с Договором либо передал его третьему лицу без согласия Ссудодателя. 3.4. Пользователь несет также риск случайной гибели или случайного повреждения Имущества, если с учетом фактических обстоятельств он мог предотвратить его гибель или порчу. 4. Отказ от Договора и его досрочное расторжение 4.1. Каждая из Сторон вправе в любое время отказаться от Договора, уведомив об этом другую Сторону за один месяц. 4.2. Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, когда Пользователь: 4.2.1. Использует Имущество не в соответствии с Договором; 4.2.2. Не выполняет обязанности по поддержанию Имущества в исправном состоянии; 4.2.3. Существенно ухудшает состояние Имущества; 4.2.4. Без согласия Ссудодателя предоставил Имущество в пользование третьему лицу. 4.3. Пользователь вправе требовать досрочного расторжения Договора в случаях, если: 4.3.1. Выявит недостатки, делающие нормальное использование Имущества невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал или не мог знать в момент заключения Договора; 4.3.2. Имущество в силу обстоятельств, за которые Пользователь не отвечает, придет в состояние, не пригодное для использования; 4.3.3. При заключении договора Ссудодатель не предупредил Пользователя о правах третьих лиц на передаваемое Имущество; 4.3.4. При невыполнении Ссудодателем обязанности передать Имущество. 5. Заключительные положения 5.1. Ссудодатель вправе произвести отчуждение Имущества или передать его в платное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по Договору, а его права в отношении Имущества обременяются правами Пользователя. 5.2. Договор вступает в силу с момента передачи имущества. 5.3. Срок действия договора _______________________________________. 5.4. Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон. 5.5. Все дополнения и изменения к настоящему Договору являются его неотъемлемой частью, с момента их надлеждащего оформления. 6. Адреса и реквизиты Сторон: ______________________________________________ ______________________________________________ ______________________________________________ ______________________________________________ |
|
Акт г. ____________________ “___” ________________ Мы, нижеподписавшиеся, Ссудодатель_______________________________, с одной стороны, и Пользователь __________________________________, с другой стороны, составили настоящий акт приемки-передачи в том, что согласно Договору ссуды № __ от ______.2010 г. Ссудодатель передал, а Пользователь принял во временное безвозмездное пользование следующее недвижимое имущество:
Помещение находится в удовлетворительном состоянии, пригодном к использованию по назначению. Пользователь претензий к Ссудодателю относительно качественных характеристик Имущества не имеет. Сторона 1 __________________ Сторона 2 _____________________________
|
Ольга Шевцова, юрист
