Недвижимость и земля: нотариальные препоны(05.2010)

Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей
вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель».

После вступления в силу Закона Украины от 05.11.2009 г. № 1702-VI “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по упрощению порядка приобретения прав на землю” нотариусы отказываются оформлять сделки по отчуждению объектов недвижимости без предоставления кадастрового номера земельного участка, на котором расположена недвижимость.

Вочередной раз, переступив через календарный порог и встретив новый год, граждане Украины дружно наступили на грабли, подставленные законодателем прямо за порогом. Незадолго до новогодних праздников парламент страны вновь усовершенствовал земельное и гражданское законодательство и в ряд законодательных нововведений вложил “новогодние хлопушки”. Как говорится: “Ось вам…”

“Подарок”, которому теперь так “рады” многие владельцы недвижимого имущества, желающие избавиться от своей собственности, был спрятан в ст. 377 Гражданского кодекса (далее – ГКУ) и в ст. 120 Земельного кодекса Украины (далее – ЗКУ).

Как оказалось, 1 января 2010 года большинство нотариусов Украины проснулись с твердой уверенностью, что договор отчуждения любой недвижимости должен содержать кадастровый номер и размер земельного участка, на котором эта недвижимость расположена.

Самое интересное, что нотариусы до сих пор пребывают в неизменной уверенности в своей правоте относительно кадастровых номеров, разрушая тем самым надежды граждан, решивших продать или иным законным способом избавиться от недвижимости, расположенной на неоформленных земельных участках.

Нотариусы при оформлении сделок с недвижимостью требуют указания кадастровых номеров и точных размеров земельных участков.

Желающие оформить сделки с недвижимостью теперь не знают, что же им делать. Хотя законодатель достаточно четко еще раз напомнил, что земля следует за недвижимостью, а не наоборот.

Вероятнее всего, сделано это было для того, чтобы исключить возможные спекуляции со стороны недобросовестных продавцов, якобы случайно забывших продать земельный участок, на котором находится проданный дом или цех.

Вы спросите: тогда из-за чего, собственно, дискуссия? А дело в том, что в законодательстве опять кое-что поменяли.

Например, отныне продавец объекта недвижимости обязан помнить, что при продаже недвижимости, скажем, на приватизированном или арендованном земельном участке утрачивается право на этот земельный участок, если, конечно, иное не указано в договоре. Вот и все.

Вопрос лишь в том, как законодатель оформил это напоминание. Без правовой коллизии и определенного системного хаоса и здесь не обошлось.

Что же такого сказано в вышеназванных статьях кодексов, что привело к разбалансировке слаженного механизма украинского нотариата?

На наш взгляд, ничего такого, из-за чего возникла бы необходимость в скоропостижном присвоении кадастровых номеров земельным участкам. Особенно тем, что находятся в собственности государства и на которые собственники недвижимости не оформили правоустанавливающие документы.

Чтобы убедиться в этом, не надо глубоко копать, достаточно внимательно прочитать тексты вышеуказанных статей, вспомнить теорию гражданского и земельного права в части оснований возникновения права на объекты недвижимости, а также познакомиться с технологией землеустроительных работ.

Начнем, пожалуй, с первого, процитируем текст ч. 2 ст. 377 ГКУ: “…Размер и кадастровый номер земельного участка, право* на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, который предусматривает приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов)”.

Уверены, что законодатель не зря упомянул о праве на земельный участок и подчеркнул это в цитате.

Теперь перейдем к ч. 1 ст. 377 ГКУ: “…К лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирных домов), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для прежнего землевладельца (землепользователя)”.

Мы умышленно привели текст ст. 377 ГКУ, начиная со второй части, так как именно она вызвала такой негативный резонанс среди украинских нотариусов.

А из-за чего, собственно? Вроде бы, статья написана без использования выражений, не подлежащих переводу и толкованию. Все просто и понятно.

Если право собственности или пользования на земельный участок оформлено, продавец недвижимости обязан предоставить нотариусу правоустанавливающий документ на землю, в котором указаны и площадь, и кадастровый номер этого участка. Если же нет никаких документов на землю, то и речи о кадастровом номере идти не может. Размер же участка можно указать исходя из технического паспорта на домовладение, если он, конечно, содержится в документации БТИ.

На наш взгляд, с позицией нотариусов, отказывающихся удостоверять сделки по отчуждению недвижимости по причине отсутствия кадастровых номеров, нельзя согласиться по ряду причин.

В ст. 79 ЗКУ прямо сказано, что собой представляет земельный участок как объект права. Это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом размещения и определенными относительно него правами.

Из содержания указанной статьи следует, что неприватизированный, не оформленный в аренду или в пользование земельный участок не является полноценным объектом права, подлежащим государственной регистрации с присвоением уникального номера, позволяющего идентифицировать его среди огромного числа других участков на всей территории государства.

Во-вторых, неоформленные земельные участки, т. е. не переданные в собственность или пользование физическим или юридическим лицам, рассматриваются как единый массив государственных территорий, находящихся в фактическом пользовании тех или иных лиц либо же свободных от каких-либо прав.

Абсурд ситуации заключается еще и в том, что природа возникновения кадастрового номера весьма непроста, а справки о присвоении этих номеров не на каждом углу раздают. Прежде чем возникнет так называемый кадастровый номер, необходимо как минимум выполнить геодезические работы по измерению территории участка. В ходе геодезических работ выполняется закрепление границ участка, определяется его конфигурация и целый ряд других параметров.

Заняв неправедно принципиальную позицию, нотариусы поставили собственников недвижимости в неравные условия с государством – владельцем не переданных в собственность или пользование физическим или юридическим лицам земель. Чего не должно быть в принципе. Ведь права собственности равны.

Если право собственности на здание официально признано государством и это право зарегистрировано в реестре, следовательно, право распоряжения этой недвижимостью может быть ограничено лишь в крайнем случае, прямо предусмотренном законодательством или решением суда.

Подводя черту под сказанным, хотим лишь удивиться странной позиции руководства Минюста и Госкомзема Украины, до сих пор хранящих молчание по поводу сложившейся ситуации. А ведь о предстоящих проблемах в связи с принятием Закона № 1702 неоднократно говорилось в средствах массовой информации и в среде юристов-практиков. Казалось бы, Минюст и Госкомзем были в состоянии оперативно внести ясность в суть вопроса, дав соответствующие указания нижестоящим исполнителям. Однако, к сожалению, этого не произошло.

Из-за сложившейся ситуации у людей в сознании укрепилось, что все делается для того, чтобы “загнать” землепользователей в рамки принудительной оформительской волокиты, на которой наживутся карманные землеустроительные организации, греющиеся при местных органах земресурсов.

Владимир Данич, адвокат,
тел. 067-788-93-01, danich@i.ua

______________

* Здесь и далее выделено автором. (Прим. редакции.)

"Частный предприниматель" № 5, март 2010 г.