Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей
вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель».
В ситуацию, когда условия договора, заключенного на несколько лет вперед, становятся невыгодными, попадали многие предприниматели, сдающие недвижимость в аренду. Как арендодатель может законным образом изменить условия договора аренды, чтобы избежать убытков – об этом поговорим в настоящей статье.
Ситуация
В связи с тем, что городской совет увеличил размер арендной платы за землю, предпринимателю стало невыгодно сдавать расположенную на ней недвижимость по цене, зафиксированной в договоре аренды, срок которого истекает через несколько лет. Арендатор в добровольном порядке отказывается от пересмотра размера арендной платы, так как его расходы на аренду данного помещения утверждены центральным офисом.
Каким образом арендодатель может заставить арендатора платить арендную плату в большем размере или отказаться от выполнения условий договора, пока арендатор не доплатит ему сумму пропорционально увеличению размера аренды земли?
Как арендодателю компенсировать затраты по электроэнергии, если по договору арендатору предоставляется право на присоединение к электросистеме арендодателя и плата за это входит в сумму аренды?
Может ли в данном случае иметь силу положение договора, согласно которому при наличии обстоятельств непреодолимой силы, в том числе действий государственных органов, арендодатель может отказаться от выполнения его условий?
|
Ни арендатор, ни арендодатель не имеют права |
Общие положения
Основными гражданско-правовыми нормами, которые регулируют хозяйственные и гражданские правоотношения, а также определяют конкретные условия договора, права и обязанности сторон, являются нормы Хозяйственного кодекса Украины (далее – ХКУ) и Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ).
При заключении хозяйственного договора субъекты предпринимательской деятельности имеют право определять по своему усмотрению любые условия договора, не противоречащие законодательству, с согласованием всех его существенных условий. После заключения договора он приобретает обязательную силу для сторон договора и выполняется ими в соответствии с его условиями (ст. 629 ГКУ).
Заключение договора происходит в интересах всех его участников.
Изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором (ч. 1 ст. 188 ХКУ).
Анализ ситуации
Рассмотрим описанную ситуацию. Увеличение размера арендной платы за землю для арендодателя – это такое существенное изменение обстоятельств, которое стороны не могли предусмотреть при заключении договора.
Согласно ч. 1 ст. 652 ГКУ изменения обстоятельств считаются существенными, если они изменились настолько, что если бы стороны могли это предусмотреть, они бы не заключили договор или заключили бы его на других условиях.
При этом существенное изменение обстоятельств необходимо отличать от обстоятельств непреодолимой силы.
Непреодолимая сила в соответствии со ст. 263 ГКУ – это чрезвычайное и неотвратимое в данных условиях событие, которое влечет невозможность выполнения обязательств и является основанием для освобождения стороны от ответственности за невыполнение.
Достаточным доказательством действия таких форс-мажорных обстоятельств является документ, выданный организацией, которую стороны указали в договоре.
Действие государственных органов, связанное с принятием решения об увеличении размера арендной платы за землю, не влечет за собой невозможность выполнения обязательств по договору аренды, поэтому их решение нельзя считать действием непреодолимой силы, т. е. для арендодателя существенно изменились только обстоятельства и для него такое выполнение становится просто крайне невыгодным.
Частью 1 ст. 286 ХКУ и ч. 3 ст. 762 ГКУ предусматривается возможность пересмотра размера арендной платы по согласию сторон в сроки, установленные договором.
Если изменение размера арендной платы не предусмотрено условиями договора, то до истечения срока действия договора аренды арендодатель не сможет в одностороннем порядке заставить арендатора платить повышенную арендную плату.
Поэтому, если вы оказались в подобной ситуации, попытайтесь договориться с арендатором об изменении или расторжении договора по взаимному согласию.
Что делать?
Для этого подготовьте письмо и дополнительное соглашение к договору (примеры см. ниже) в двух экземплярах.
|
Исх. № _____________ От _____________ 20___ г. Директору ООО “ХХХХХ” Иванчуку И. И. г. Днепропетровск, ул. ___________ Предпринимателя Петренко П. П. г. Днепропетровск, ул. __________ Уважаемый Иван Иванович! Вы сами знаете, что этот год нельзя назвать наилучшим для нашей деятельности. Мне очень жаль, но обстоятельства складываются таким образом, что у меня, как предпринимателя, возникли серьезные трудности, которые без согласования с Вами преодолеть будет не так легко. С момента заключения договора аренды № _____ от _________ 20__г. произошло то, что не могло быть предусмотрено при подписании договора. Решением Горсовета с _________ 20__ г. был увеличен размер арендной платы за землю почти в два раза. Тариф за потребляемую электроэнергию возрос на ____ %. Все эти обстоятельства привели к тому, что сумма арендной платы, предусмотренная нами в договоре аренды, не покрывает моих расходов по объекту аренды и условия договора аренды становятся крайне невыгодными для меня. В связи с этим прошу Вас в 20-дневный срок рассмотреть мое предложение об изменении условий договора и подписать в связи с этим предлагаемое дополнительное соглашение к договору аренды. Ответ прошу направить по адресу: г. Днепропетровск, ул. ____________________.
Приложение на ___ листах: Дополнительное соглашение № 1 от _________ 20__ г. к договору аренды от _________ 20__г. № ___ в двух экземплярах, один для Арендатора, второй для Арендодателя.
С уважением предприниматель _____________________ Петренко П. П.
|
|
Дополнительное соглашение № 1 к договору аренды №_______ от _____________ 20___ г. г. Днепропетровск ____________ 20__ г. Мы, стороны по договору аренды №_______ от _____________ 20___ г., Арендодатель – физическое лицо – предприниматель Петренко П. П., действующий на основании свидетельства о государственной регистрации субъекта предпринимательской деятельности, и Арендатор – ООО “ХХХХ”, в лице директора предприятия Иванчука И. И., действующего на основании Устава, пришли к соглашению внести изменения в текст действующего Договора, изложив в новой редакции следующие пункты Договора: “2. Плата за пользование 2.1. Арендатор за пользование объектом аренды обязуется своевременно и полностью осуществлять платежи в соответствии с суммами и сроками, определенными настоящим договором, путем перечисления/внесения соответствующих денежных средств на текущий счет/ в кассу Арендодателя. 2.2. Плата за пользование объектом аренды – это фиксированный платеж, состоящий из арендной платы, платы за пользование земельным участком объекта аренды, который Арендатор платит Арендодателю независимо от своей хозяйственной деятельности, т. е. Арендатор не может требовать от Арендодателя уменьшения суммы платежей в случае перерыва в эксплуатации объекта аренды. 2.3 Цена арендной платы за арендуемый объект является договорной и составляет_______________________грн. (в т. ч. НДС____) за месяц. 2.4. Плата за пользование объектом аренды вносится ежемесячно, до _____ числа текущего месяца, начиная с _____________ 20___ г. 2.5. Плата за пользование земельным участком объекта аренды составляет ____ % суммы, которую уплачивает Арендодатель за пользование земельным участком объекта аренды в бюджет. 2.6. Арендодатель предоставляет Арендатору за соответствующую плату право пользования коммунальными услугами на объекте аренды. 2.7. Арендатор компенсирует Арендодателю в полном объеме сумму коммунальных услуг (плата за водоснабжение и водоотвод; за электроэнергию; отопление; эксплутационные расходы ЖЭКа) по объекту аренды на основании показаний счетчиков, регистрирующих приборов и прочих расчетных величин путем оплаты счетов, выставляемых Арендодателем по государственным тарифам, исходя из счетов, выставляемых органами, предоставляющими соответствующие услуги, кроме случаев получения коммунальных услуг по прямым договорам, заключенным Арендатором. 2.8. Плата за первый месяц пользования коммунальными услугами на объекте аренды вносится в размере ______ грн. и учитывается при расчете за последний месяц аренды. 2.9. Плата за последующие месяцы пользования коммунальными услугами на объекте аренды перечисляется/вносится ежемесячно на текущий счет/в кассу Арендодателя, до ____ числа месяца после отчетного месяца. При несвоевременном перечислении/внесении платы Арендатором Арендодатель может приостановить право пользования коммунальными услугами на срок до полного погашения задолженности. 2.10. Изменение размера платежей по настоящему договору и порядка их уплаты не может осуществляться в одностороннем порядке любой из сторон настоящего договора. Изменение как общей суммы, так и сумм очередных платежей допускается в случае достижения сторонами согласия по этим вопросам на основании письменного дополнения к настоящему договору, подписанному уполномоченными представителями сторон и скрепленного печатями.” Другие условия действующего договора не изменяются. Дополнительное соглашение № 1 от ____________ 20___ г. после подписания сторонами становится неотъемлемой частью действующего договора аренды №________ от _______ г.
От Арендодателя От Арендатора
_______________ / Петренко П. П./ _____________ / Иванчук И. И./ |
Для изменения условий договора исходите из того, что арендная плата – это плата за пользование имуществом, которую арендатор платит в соответствии с договором аренды, поэтому и оговорите в дополнительном соглашении, какие платежи и в каких размерах оплачиваются арендатором, а также условия пересмотра размера арендной платы.
В письме приведите все аргументы по поводу увеличения арендной платы и изменения условий договора и направьте арендатору почтой с уведомлением о вручении один экземпляр письма и два экземпляра дополнительного соглашения.
В случае получения отрицательного письменного ответа со ссылкой арендатора на центральный офис направьте письмо со всеми аргументами в центральный офис, а копию арендатору, т. е. задача состоит в том, чтобы ваши действия были направлены на достижение согласия арендатора на изменение условий договора. А в случае, если не удастся урегулировать данную ситуацию путем переговоров и придется обращаться в суд, у вас будут доказательства того, что вы пытались договориться пересмотреть условия договора по взаимному согласию в связи с существенными изменениями обстоятельств.
Требование об изменении или расторжении договора в соответствии с ч. 4 ст. 188 ХКУ может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо при неполучении ответа в установленный 20-дневный срок с учетом времени почтового оборота.
Но рассчитайте свои силы, потому что согласно ч. 4 ст. 652 ГКУ договор может быть изменен по решению суда по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств лишь в исключительных случаях.
Для отключения объекта аренды арендатора от доступа к энергосистеме арендодателю необходимо обосновать, почему у него в данный момент нет возможности подачи электроэнергии, и направить в адрес арендатора письмо с указанием срока отключения от энергосистемы. Потому что безосновательное отключение объекта аренды от доступа к электроэнергии может быть расценено арендатором как препятствие для осуществления его предпринимательской деятельности, что является основанием хозяйственно-правовой ответственности арендодателя.
Помните, что потерпевшая сторона имеет право на возмещение убытков независимо от того, имеется ли оговорка об этом в договоре (ст. 216 и 218 ХКУ).
Поэтому, прежде чем в одностороннем порядке принять меры по ограничению пользования объектом аренды, обратитесь к условиям предоставления и прекращения пользования объектом аренды, которые согласованы в договоре.
Выводы
Ни арендатор, ни арендодатель не имеют права отказаться от договора (т. е. расторгнуть его в одностороннем порядке), а могут только обратиться ко второй стороне с требованием о расторжении договора. Исключением может быть только просрочка оплаты арендной платы в течение трех месяцев подряд. При этом договор аренды является расторгнутым с момента получения арендатором уведомления об отказе от договора.
Таким образом, законодательством дано приоритетное право самостоятельно определять условия договора, а вот изменение или расторжение договора допускается только с согласия сторон, если иное не установлено договором или законом.
Поэтому если вы не уверены в том, как будет в дальнейшем развиваться ситуация на рынке услуг, не заключайте формальный договор, оговорите все условия перед его подписанием и тогда невыполнение условий договора станет крайне невыгодным для одной из сторон.
Наталья Осетрова, редактор
