Здача квартир в оренду — один із найпопулярніших способів пасивного доходу в Україні. Проте прибутки з оренди потребують офіційного оформлення та сплати податків. Від вибору форми підприємництва залежить рівень оподаткування, звітність, а також можливості для розширення бізнесу. Розглянемо основні варіанти, їх переваги, недоліки та в яких випадках кожен підходить найкраще.
1. Фізична особа (без реєстрації ФОП)
Кому підходить: для невеликої кількості квартир (1–2), особливо коли оренда не є регулярною підприємницькою діяльністю.
Особливості:
- ФО не реєструється як підприємець.
- Договір оренди укладається з фізичною особою.
- Податки сплачуються через податкову декларацію.
Оподаткування:
- Податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) — 18%.
- Військовий збір — 1,5%.
- Загальне податкове навантаження — 19,5% від доходу.
Звітність:
- Податкова декларація один раз на рік (до 1 травня наступного року).
- Сплата податків до 1 серпня.
Переваги:
- Простота ведення.
- Не потрібно реєструвати ФОП.
Недоліки:
- Високе податкове навантаження (у порівнянні з ФОП).
- Обмежені можливості для розширення бізнесу.
- Немає права працювати з юрособами (наприклад, з IT-компаніями, які знімають квартири для співробітників).
2. ФОП на 3-й групі єдиного податку
Кому підходить: для регулярної здачі кількох квартир або цілого апарт-готелю (як приклад https://barasport.ua/ barasport city apartments), включно з короткостроковою орендою (добовою), коли діяльність має ознаки підприємництва.
Особливості:
- Офіційна реєстрація ФОП.
- Можна працювати як з фізичними, так і з юридичними особами.
- Можливе використання онлайн-бронювання (Booking, Airbnb) та підключення POS-терміналів.
Оподаткування:
- Єдиний податок — 5% від доходу (або 3% + ПДВ).
- Військовий збір не сплачується.
- Єдиний соціальний внесок (ЄСВ) — 22% від мінімальної зарплати (приблизно 1700 грн/міс у 2025 р.).
Звітність:
- Квартальна звітність з єдиного податку.
- Щомісячна сплата ЄСВ.
- Можливість подавати звітність онлайн через Електронний кабінет платника.
Переваги:
- Низький податок — 5% замість 19,5%.
- Можливість працювати з юрособами.
- Підприємницька діяльність — легально, офіційно.
Недоліки:
- Необхідність реєстрації ФОП і подання звітності.
- Обмеження по обороту: до 8,2 млн грн на рік (станом на 2025 рік).
- Необхідність сплати ЄСВ, навіть якщо доходу не було.
3. Юридична особа (ТОВ)
Кому підходить: для великих бізнес-проєктів, коли кількість квартир значна (10 і більше), особливо у форматі апарт-готелів, керування чужими об'єктами нерухомості або співпраця з інвесторами.
Особливості:
- Повноцінна юридична особа.
- Можна залучати інвесторів, укладати контракти, відкривати рахунки, реєструвати ПДВ.
- Можливість найму персоналу та масштабування.
Оподаткування:
- Податок на прибуток — 18% (з чистого прибутку).
- Або спрощена система: 5% від доходу (аналогічно ФОП).
- ПДВ — 20%, за потреби (при обороті понад 1 млн грн за 12 місяців).
Звітність:
- Бухгалтерський облік.
- Квартальні та річні звіти.
- Обов'язкова подача фінансової звітності до податкової та статистики.
Переваги:
- Найбільші можливості для масштабування.
- Легко вести бізнес із великими партнерами.
- Брендування, відкриття рахунків, оформлення працівників.
Недоліки:
- Складна звітність.
- Витрати на бухгалтера.
- Вищий рівень контролю та відповідальності.
Порівняльна таблиця
| Критерій | Фізособа | ФОП 3 група | ТОВ |
|---|---|---|---|
| Податки | 19,5% | 5% + ЄСВ | 18% або 5% |
| Реєстрація | Не потрібна | Потрібна | Потрібна |
| Звітність | Раз на рік | Квартально + ЄСВ | Бухоблік, звітність |
| Робота з юрособами | Ні | Так | Так |
| Масштабування | Обмежене | Середнє | Необмежене |
| Бухгалтер | Не обов’язково | Частково | Обов’язково |
| Онлайн-бронювання, термінали | Складно | Можливо | Так |
Висновок
- Оренда 1-2 квартир на тривалий термін — підійде варіант фізособи без реєстрації ФОП, але з вищим податковим навантаженням.
- Оренда кількох квартир або щодобова оренда — оптимальний варіант ФОП 3 група, що забезпечує низьке оподаткування та можливість працювати з бізнес-клієнтами.
- Масштабний бізнес у сфері нерухомості — варто оформлювати ТОВ, що дозволяє працювати в межах великого ринку, залучати інвестиції, наймати персонал.
Якщо ви плануєте здавати в оренду квартиру або розвивати нерухомий бізнес, важливо не лише обрати вигідну форму оподаткування, а й консультуватися з бухгалтером або юристом щодо найкращої структури для вашого випадку.
