Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей
вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель».
Только тогда можно понять сущность вещей,
когда знаешь их происхождение и развитие.
Аристотель
История, изложенная ниже, наверняка у большинства людей вызовет возмущение, густо замешанное на недоумении. Возникнет вопрос: как такое может быть? К сожалению, может. И подобные примеры в Украине не одиноки.
Ситуация
Предприниматель на пять лет заключил с городским советом договор аренды земельного участка, на котором находится овощной рынок. Рынок расположен почти в центре города, вблизи спального района. На территории рынка расположены торговые ряды (некапитальные навесы) и капитальное здание, в котором находится администрация рынка, камера хранения и магазин. По условиям договора по истечении срока аренды необходимо вернуть земельный участок арендодателю.
На протяжении всего периода аренды задолженности по арендной плате со стороны арендатора не было.
За неделю до истечения срока договора предприниматель был поставлен перед фактом, что земля, на которой расположен рынок, планируется к передаче третьему лицу для строительства торгового центра.
На следующий день после окончания срока договора на территорию рынка прибыл представитель третьего (юридического) лица и предъявил предпринимателю – хозяину рынка копию решения местного совета о согласовании места размещения объекта, назвал смешную цену компенсации и предложил в недельный срок освободить территорию и привести участок в надлежащее состояние.
Через неделю представитель юрлица прибыл на рынок в сопровождении группы сотрудников охранного агентства и бригады рабочих, которые принялись разбирать торговые ряды. Вызванный наряд милиции, сославшись на приказ начальства, вмешиваться в конфликт не стал и позволил завершить разборку торговых рядов.
В результате инцидента предпринимателю нанесен материальный ущерб, а его работникам еще и легкие телесные повреждения от столкновения с работниками охранного агентства. Таков итог одного дня из жизни землепользователей.
Анализ ситуации
Понятное дело, что после такого развития событий у предпринимателя возникло огромное количество вопросов. Например: имеет ли местный совет право обязать арендатора снести находящиеся на арендуемом участке здания и забрать землю? Что делать с недвижимостью по истечении срока аренды земли? Почему бездействовала милиция? Имеет ли право охранное агентство участвовать в подобных конфликтах?
Что можно сказать по этому поводу? Иначе как рейдерской атакой эту акцию не назвать.
Даже беглый анализ ситуации показывает, что сам рынок никакой ценности для рейдера не представляет. Его цель – территория рынка. Иными словами, задача захватчика добиться скорейшего освобождения земельного участка. Как видим, где речь идет о земле, страсти порой кипят нешуточные.
Что немаловажно, рейдер даже не ожидает активного противодействия со стороны предпринимателя. Спросите почему? Да потому, что предприниматель уверен в своей правоте. Договор аренды есть, уведомления из местного совета о нежелании продлевать договорные отношения не было, вот он и ждал развития событий по устраивающему его сценарию, не предпринимая никаких усилий для предотвращения возможного захвата.
|
Закон предусматривает компенсацию за недвижимость, |
Кто виноват?
Полагаем, что косвенная вина предпринимателя в этой истории все же есть. Не секрет, что многие арендаторы не стремятся продлевать договоры аренды, полагая, что никуда арендуемый участок не денется. Тревога появляется только тогда, когда земля в прямом смысле уходит из-под ног.
Как правило, обращение за консультацией к одному или двум юристам узкой специализации не помогают при отражении подобной рейдерской атаки.
Вполне вероятно, что претендент на земельный участок вложил немалые средства в проект и возлагает на него большие надежды. Без сомнения, рейдер создал коррупционную схему, в которой нашлось место не только местному совету, но и милиции и целому ряду ведомств и структур, причастных к процессу землеотвода.
Действующее законодательство признает землю в качестве объекта недвижимости в комплексе со зданиями и сооружениями, находящимися на ней, а не только как самостоятельный объект договорных отношений (ст. 191 и 381 Гражданского кодекса Украины).
В нынешних условиях арендаторы земельных участков имеют ряд правовых гарантий. Так, землепользователи, к числу которых относятся и арендаторы, могут по истечении срока аренды обратиться к арендодателю с требованием о продлении срока аренды.
Земельный кодекс Украины (далее – ЗКУ), а также Закон Украины от 06.10.98 г. № 161-XIV “Об аренде земли” закрепляют преимущественное право арендаторов на возобновление договора аренды земли, если иное не предусмотрено договором. Действующее законодательство дает арендодателю право отказать в продлении договора аренды, например, если арендатор недобросовестно относился к исполнению договорных обязательств, а также по ряду других оснований.
Однако в любом случае эти вопросы следует решать цивилизованно и в рамках закона. При невозможности продления срока аренды стороны договора должны договариваться о компенсации за недвижимость, а также о возмещении упущенной выгоды.
Это, как говорится, если поступать по закону. Как видим, отдельные субъекты идут на силовое решение вопроса, и тут весьма перспективной представляется рейдерская атака.
Во внимание не берется то, что ст. 151 ЗКУ предписывает лицам, заинтересованным в изъятии (выкупе), выборе земельных участков, согласовать с собственниками земли и землепользователями размеры земельных участков, а также условия их изъятия (выкупа).
Как же тогда местный совет смог согласовать третьему лицу отвод участка, на котором существует объект недвижимости и зарегистрированные права собственника рынка. Да очень просто. Нередки случаи, когда местные советы дают свое согласие на размещение объекта недвижимости, так сказать, под условием. В решении местного совета наряду с другими условиями содержится требование к претенденту самостоятельно решить все вопросы правового и материального характера и удовлетворить все законные требования лиц, имеющих отношение к запрашиваемой территории.
Получив такое решение, претендент свободен в выборе средств и инструментов для решения задачи, а также “удовлетворения” законных прав и интересов других землепользователей.
А ведь могло все быть по-другому. Обратись предприниматель в местный совет о продлении договора аренды заранее, как это предусмотрено законодательством, конфликт не зашел бы так далеко. А теперь без длительных судебных тяжб не обойтись. Конечно, можно предположить, что стороны придут к мировому соглашению. Но зачем было претенденту на земельный участок заваривать такую кашу, если бы он не был уверен в своем выигрыше? Скорее всего, он продолжит развивать ситуацию в сторону окончательного захвата территории.
К примеру, физически заблокирует работу рынка с помощью охранного агентства или организует многочисленные проверки контролирующих органов, которые парализуют работу рынка.
Что делать?
Конечно, предприниматель может пойти на переговоры с рейдером и выторговать некую компенсацию за утраченную недвижимость. Если не сопротивляться или вообще бездействовать, то через некоторое время местный совет примет решение о передаче спорного земельного участка в пользование рейдеру, а предприниматель останется ни с чем.
Если же идти путем активного сопротивления, то надо быть готовым к изматывающим судебным тяжбам и нервным потрясениям, которыми все это сопровождается, не говоря уже о материальных затратах.
По нашему мнению, следует действовать, как минимум, в двух направлениях.
Первым делом надо остановить действия агрессора и его сторонников, так как развитие ситуации может привести к утрате недвижимости и земельного участка. Важно определить круг участников инцидента, роль каждого в конфликте и сбить темп развития событий, чтобы они не нагромождались одно на одно. Это даст возможность, если не контролировать, то хотя бы прогнозировать дальнейшие шаги участников конфликта.
В описанной ситуации к числу сторонников рейдера можно смело отнести местный совет, охранное агентство и органы милиции. Надо постараться парализовать действия этих структур в отношении спорного земельного участка. Считаем, что без судебных решений в такой ситуации не обойтись. Если пыл милиции и охранной фирмы в ряде случаев можно остудить жалобами в высшие инстанции, контролирующие их работу, то местный совет такими мерами не проймешь. Коллегиальная безответственность позволяет местному совету действовать и далее в интересах рейдера.
Далее следует определиться с размерами материального и морального ущерба, перечнем претензий ко всем участникам инцидента и способами компенсации.
Рассматриваемая ситуация прямо напичкана разного рода нарушениями. К ответственности можно привлечь любого из участников, кто выступал на стороне захватчика земельного участка.
При этом ответственность может быть не только гражданская или административная, но и уголовная. Такой вывод следует из норм ст. 356 Уголовного кодекса Украины (самоуправство), карающей за самовольное, вопреки установленному законом порядку, совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается отдельным гражданином или предприятием, если такими действиями был причинен значительный вред гражданину, государственным или общественным интересам либо интересам собственника. Указанной статьей предусмотрен не только штраф, но и исправительные работы до двух лет или арест на срок до трех месяцев.
Владимир Данич, адвокат,
тел. 067-788-93-01, danich@i.ua
