Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель»
Одну из курьезных ситуаций, с которыми сталкиваются предприниматели при оформлении земельного участка (когда на меже оказались деревья), мы рассматривали в “Частном предпринимателе” № 17, с. 31–33). В настоящей статье проследим за мытарствами предпринимателя, приобретшего производственный цех на территории бывшего завода.
Ситуация
Купив объект недвижимости (производственный цех на территории бывшего завода электротехники), предприниматель обратился в местный совет с заявлением о передаче ему части территории бывшего завода для обслуживания приобретенного здания.
После года мытарств по инстанциям предприниматель оказался перед выбором – оформлять ему землю под купленным объектом недвижимости или же лучше продать эту недвижимость. Контролирующие органы буквально обложили производственный цех, не позволяя собственнику и его сотрудникам даже находиться на территории объекта до оформления земельного участка.
Замучили актами о самовольном захвате земельного участка. Органы власти стоят горой за букву закона – без правоустанавливающих документов нельзя использовать объект по его целевому назначению!
Анализ ситуации
Изучение предоставленной документации показало, что причина конфликта кроется в процедуре раздела и изъятия части территории бывшего завода. Как оказалось, оппонентом предпринимателю является бывший владелец производственного цеха, он же владелец смежных зданий и арендатор всей заводской территории, который не захотел уступать предпринимателю части территории.
Находясь в дружеских отношениях с начальником местного Управления по контролю за использованием земель, бывший владелец цеха организовал серию проверок деятельности предпринимателя, результатом которых стали протоколы о незаконном использовании земель. Позже подключилась налоговая инспекция и СЭС. Вот такая ситуация.
С одной стороны, казалось бы, продавцу незачем держаться за площади, которыми он уже не пользуется. А с другой – продавец является официальным землепользователем и его право на арендуемую территорию защищается законом.
Как оказалось, между совладельцами бывшего завода была некая переписка по поводу земли, однако никакой конкретной договоренности достигнуто не было. В одном из писем продавец дал предпринимателю обещание согласовать документацию проекта отвода, но когда получил документы на ознакомление, отказался их подписывать.
Ошибка предпринимателя
На наш взгляд, предприниматель изначально неправильно повел себя с продавцом здания цеха. Об отчуждаемой территории (переходящей в пользование покупателю) следовало вести разговор до покупки здания.
Как правило, на этапе переговоров о купле-продаже продавец более склонен к уступке, нежели после получения денег за проданный объект.
После сделки очень часто территория становится разменной картой, которая сулит продавцу некую выгоду. Вероятнее всего, что продавец посчитал расходы на переоформление договора аренды и повел себя классически в надежде получить за лишние метры изъятой у него территории определенную сумму.
Кроме того, начиная переговоры о разделе территории, необходимо было подготовиться к этому процессу. Порой территория промышленных объектов являет собой очень сложный, если не сказать запутанный, “организм”, деление которого зачастую происходит, что называется, “по живому”. Следовательно, к разделу территории надо подходить взвешенно и несколько раз подумать, прежде чем подписывать какие-либо документы.
Наши рекомендации
Прежде чем дело дойдет до геодезических замеров территории на местности, желательно подготовить несколько вариантов раздела на графическом материале. Остановившись на наиболее приемлемых вариантах, следует взвесить, как преподнести эти варианты другой стороне. По нашему мнению, лучше всего составить проект договора о порядке пользования территорией завода. Как правило, такой договор предусматривает условия использования общих проездов, коммуникаций, обязанности по содержанию территории, права сторон относительно доступа на соседнюю территорию и многое другое.
Конечно, если у вас добрососедские отношения и вы доверяете своим смежникам, данный договор можно обсудить при личной встрече с соседом, не соблюдая при этом почтового официоза. Если же отношения, скажем, так себе, то письменного сопровождения проекта договора не избежать. У письменной переписки, по крайней мере, есть два плюса.
Во-первых, официальное письмо подтверждает факт обращения к другой стороне по конкретному вопросу.
Во-вторых, обращение подразумевает необходимость ответа на него. Игнорирование обращения – это тоже форма поведения, которая может послужить не на пользу вашему оппоненту и стать весомым аргументом в вашу пользу, если дело дойдет до суда.
Вывод таков: предпринимателю следует провести подготовку к переговорам (план раздела, проект договора), а после этого идти на деловой контакт со своим соседом. Чехарда с оформлением права пользования землей может продлиться не один месяц, а объект должен приносить прибыль. Иначе зачем его содержать?
Теперь что касается проверок и протоколов. Согласно письму Госкомзема Украины от 11.11.2008 г. № 14-17-4/12991 “Об использовании термина” самовольное занятие земельного участка” самовольным занятием земельного участка считается какое-либо действие, которое свидетельствует о фактическом использовании участка при отсутствии соответствующего решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о его передаче в собственность или в аренду.
Иными словами, не считается самовольным захватом территории, если органы власти приняли решение о ее передаче в собственность или в пользование (аренду). В случае если участок используется на основании других решений (например, о даче согласия на разработку проекта отвода земельного участка, о согласовании места размещения объекта и т. п.), эти действия следует квалифицировать как самовольный захват земельного участка.
Владимир Данич, адвокат,
тел. 0 (56) 789-05-56
__________
