19.09.2011

Аренда у физлица: о главном

Вопросы, связанные с арендой, всегда были и остаются актуальными. Тем более когда речь заходит об аренде имущества у физлиц, в том числе и предпринимателей.

Сегодня мы остановимся на отдельных аспектах договора аренды, без которых трудно обойтись.

Начнем с общих важных положений и напомним, что предмет, форма и существенные условия договора аренды у физлица регулируются:

1) § 5 "Аренда имущества и лизинг" главы 30 раздела VI ХКУ;

2) главой 58 "Найм (аренда)" ГКУ, в частности, § 5 главы 58 "Найм (аренда) транспортного средства" ГКУ.

Так, положения § 5 главы 30 раздела VI ХКУ применяются к договорам аренды, сторонами которого являются субъекты хозяйствования, в том числе физлица — предприниматели. Причем согласно ч. 6 ст. 283 ХКУ к отношениям аренды применяются соответствующие положения ГКУ с учетом особенностей, предусмотренных ХКУ.

Если же договор аренды заключается между предприятием и физлицом, не зарегистрированным предпринимателем, применяют только нормы главы 58 ГКУ.

В связи с вышесказанным хотим обратить ваше внимание на разъяснение Минюста от 14.01.2011 г. (далее — Разъяснение).

Статус физического лица — предпринимателя

В вышеупомянутом Разъяснении Минюст серьезно подошел к исследованию проблемы на тему, какое место в сфере правоотношений занимает физлицо — предприниматель и какие нормы законодательства следует к нему применять: нормы, которые регулируют отношения физлиц, или нормы, которые регулируют отношения юрлиц?

В первую очередь, Минюст отмечает, что пп. 3.8.1 раздела III Классификации организационно-правовых форм хозяйствования ДК 002:2004 определено: предприниматель — это физлицо, являющееся гражданином Украины, иностранным гражданином, лицом без гражданства, которое осуществляет предпринимательскую деятельность. То есть, предпринимателем является физлицо — гражданин.

Каждый гражданин имеет право на предпринимательскую деятельность, которая не запрещена законом (ст. 42 Конституции Украины, ст. 50 ГКУ), при условии ее государственной регистрации в законодательном порядке.

Гражданин, реализовавший такое свое право, не только не теряет и не изменяет свой статус физлица (в соответствии со ст. 24 ГКУ физлицом считается человек как участник гражданских отношений), но и получает к этому статусу новый признак — "предприниматель".

По мнению Минюста, статус физлица — предпринимателя — это юридический статус, который удостоверяет право личности на занятие предпринимательской деятельностью. И в соответствии со ст. 51 ГКУ к предпринимательской деятельности физлиц применяются нормативно-правовые акты, которые регулируют предпринимательскую деятельность юрлиц, если иное не установлено законом или не вытекает из сути отношений. Тем более что в хозяйственном законодательстве юрлицо и физлицо — предприниматель объединены одним общим понятиям — субъект хозяйствования.

При этом юридический статус "физлицо — предприниматель" сам по себе не влияет и никоим образом не ограничивает любые правомочия лица, которые вытекают из ее гражданской право-, и дееспособности, согласно главе 4 ГКУ.

Таким образом, в хозяйственных отношениях физлица — предприниматели участвуют, прежде всего, как субъекты хозяйствования, а не как простые физлица.

Что является предметом договора аренды

По общему правилу (ч. 1 ст. 760 ГКУ) предметом договора аренды может быть вещь, определенная индивидуальными признаками, которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (непотребительская вещь). Предметом договора найма могут быть имущественные права.

Согласно ст. 759 и ст. 760 ГКУ по договору найма (аренды) наймодатель передает или обязуется передать нанимателю имущество в пользование за плату на определенный срок.

Важно!

Не следует путать сумму арендной платы с оплатой услуг, поскольку такая "ошибка" может привести к завышенному обложению единым социальным взносом (далее — ЕСВ).

Дело в том, что по договору о предоставлении услуг (ст. 901 ГКУ) одна сторона (исполнитель) обязуется по заданию другой стороны (заказчика) предоставить услугу, потребляемую в процессе совершения определенного действия или осуществления определенной деятельности, а заказчик обязуется оплатить исполнителю указанную услугу, если иное не установлено договором.

Таким образом, предметом договора найма является непотребительская вещь или имущественные права, а предметом договора о предоставлении услуг является услуга, т. е. речь идет о различных объектах гражданских прав.

Заметим, что в ст. 7 Закона № 2464 в перечне доходов, облагаемых ЕСВ, арендная плата отсутствует, зато упоминается доход в виде вознаграждения физлицам за выполнение работ (предоставление услуг) по договорам гражданско-правового характера.

И ПФУ в разъяснении от 11.03.2011 г. подтвердил, что арендные отношения регулируются договором найма (аренды) и не имеют признаков правоотношений, регулирующих выполнение работ или оказание услуг.

Следовательно, при выплате физлицу арендной платы по договору найма (аренды) ЕСВ на ее сумму не начисляется.

Отношения сторон по договору аренды регулируются:

• ст. ст. 283 — 292 ХКУ;

• ст. ст. 759 — 826 ГКУ.

По договору, который заключается в письменном виде наймодатель (арендодатель) передает или обязуется передать нанимателю (арендатору) имущество в пользование за плату на определенный срок.

Существенные условия договора аренды установлены п. 1 ст. 284 ХКУ. К ним относятся:

1) объект аренды;

2) срок, на который заключается договор;

3) арендная плата (с учетом ее индексации);

4) порядок использования амортизационных отчислений;

5) восстановление арендованного имущества и условия его возврата или выкупа.

Право передачи имущества в аренду имеет собственник вещи или лицо, которому принадлежат имущественные права. Арендодателем может быть также лицо, уполномоченное на заключение договора.

За пользование объектом аренды взимается арендная плата — фиксированный платеж, который арендатор платит арендодателю независимо от последствий своей хозяйственной деятельности (ст. 286 ХКУ).

Размер арендной платы устанавливается договором. Если размер платы не установлен договором, он определяется с учетом потребительского качества вещи и других обстоятельств, имеющих существенное значение.

Арендная плата устанавливается в денежной форме, но в то же время, в зависимости от специфики производственной деятельности арендатора и по согласованию с арендодателем в договоре может предусматриваться натуральная или денежно-натуральная форма расчетов.

Договором или законом может быть установлен периодический пересмотр, изменение (индексация) размера платы за пользование имуществом.

Если иное не установлено договором, плата за пользование имуществом вносится ежемесячно.

Арендатор освобождается от арендной платы за все время, в течение которого имущество не могло быть им использовано в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.

Договор заключается на срок, установленный в таком договоре. Если этот срок не установлен, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Договор аренды прекращается в случае:

• истечения срока, на который он был заключен;

• выкупа (приватизации) объекта аренды;не

• ликвидации одной из сторон по договору;

• уничтожения объекта аренды и пр.

Права и обязанности сторон договора аренды

Для удобства пользования мы систематизировали их и привели в таблице.

Таблица

Передача имущества арендатору

Арендодатель обязан передать арендатору имущество в пользование немедленно или в срок, установленный договором аренды (ст. 765 ГКУ)

Если арендодатель не передает арендатору имущество, арендатор имеет право по своему выбору:

1) требовать от арендодателя передачи имущества и возмещения убытков, причиненных задержкой;

2) отказаться от договора аренды и требовать возмещения причиненных ему убытков (ст. 766 ГКУ)

Качество имущества, переданного в аренду

Арендодатель обязан передать арендатору имущество (объект аренды) в комплекте и в состоянии, которые отвечают условиям договора аренды и его назначению, а также предупредить арендатора об особых свойствах и недостатках имущества, которые ему известны и которые могут быть опасными для жизни, здоровья, имущества арендатора или других лиц или привести к повреждению самого имущества во время пользования ним (ст. 767 ГКУ)

Арендатор обязан в присутствии арендодателя проверить исправность имущества. Если он в момент передачи имущества аренду не убедится в этом, оно считается переданным в надлежащем состоянии (ст. 767 ГКУ)

Гарантия качества имущества, переданного в аренду

Арендодатель может гарантировать качество имущества на протяжении всего срока аренды (ст. 768 ГКУ)

Если в имуществе, переданном арендатору с гарантией качества, окажутся недостатки, которые препятствуют ее использованию согласно договору, арендатор имеет право по своему выбору требовать:

1) замены имущества, если это возможно;

2) соответствующего уменьшения размера платы за пользования имуществом;

3) безвозмездного устранения недостатков имущества или возмещения расходов на их устранение;

4) разрыва договора и возмещения убытков, которые были ему причинены (ст. 768 ГКУ)

Права третьих лиц на имущество, переданное в аренду

При заключении договора аренды арендодатель обязан сообщить арендатору обо всех правах третьих лиц на имущество, которое передается в аренду (ст. 769 ГКУ)

Арендатор имеет право требовать уменьшения размера платы за пользования имуществом или разрыва договора и возмещения убытков, если арендодатель не известил его обо всех правах третьих лиц на арендуемое имущество (ст. 769 ГКУ)

Правопреемство в случае изменения собственника имущества, переданного в аренду

В случае изменения собственника имущества, переданного в аренду, к новому собственнику переходят права и обязанности арендодателя (ст. 770 ГКУ)

–

Пользование имуществом, переданным в аренду

Если арендатор пользуется арендованным имуществом не по его назначению или с нарушением условий договора аренды, арендодатель имеет право требовать разрыва договора и возмещения убытков (ст. 773 ГКУ)

Арендатор обязан пользоваться имуществом согласно его назначению и условиям договора, а также имеет право менять состояние имущества, переданного ему в аренду, лишь по согласию арендодателя (ст. 773 ГКУ)

Ремонт имущества, переданного в аренду

Капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, осуществляется за счет арендодателя, если иное не установлено договором или законом (ст. 776 ГКУ)

Текущий ремонт арендованного имущества ведется арендатором за его счет, если иное не установлено договором или законом.

Если арендодатель не провел капитального ремонта имущества, что препятствует его использованию согласно назначению и условиям договора, арендатор имеет право:

1) отремонтировать имущество, засчитав стоимость ремонта в счет платы за пользование ним, или требовать возмещения стоимости ремонта;

2) требовать разрыва договора и возмещения убытков (ст. 776 ГКУ)

Преобладающие права арендатора

–

Арендатор, надлежащим образом выполняющий свои обязанности по договору аренды, после истечения его срока имеет преобладающее право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор имеет намерение воспользоваться таким преобладающим правом, он обязан сообщить об этом арендодателю до истечения срока договора аренды в срок, установленный договором, а если он не установлен договором — в разумный срок.

Также арендодатель, который надлежащим образом выполняет свои обязанности по договору аренды, в случае продажи имущества, переданного в аренду, имеет преобладающее право перед другими лицами на его приобретение (ст. 777 ГКУ)

Улучшение арендодателем имущества, переданного в аренду

Арендатор может улучшить имущество, которое является предметом договора аренды, лишь по согласию арендодателя и имеет право на изъятие таких улучшений, если они могут быть отделены от имущества без его повреждения.

Если улучшение имущества проведено по согласию арендодателя, арендатор имеет право на возмещение стоимости необходимых расходов или на зачисление их стоимости в счет платы за пользование имуществом.

Если без согласия арендодателя арендатор провел улучшения, которые нельзя отделить без вреда для вещи, арендатор не имеет права на возмещения их стоимости (ст. 778 ГКУ)

Последствия ухудшения имущества, переданного в аренду

В случае невозможности восстановления имущества арендодатель имеет право требовать возмещения причиненных ему убытков (ст. 779 ГКУ)

Арендатор обязан устранить ухудшения имущества, которые произошли по его вине, однако не отвечает за ухудшения имущества, если это произошло вследствие его нормального износа или упущений арендодателя (ст. 779 ГКУ)

Прекращение договора аренды

Если арендатор не выполняет обязанности относительно возврата имущества, арендодатель имеет право требовать от него уплаты неустойки в размере двойной платы за пользования имуществом за время просрочки (ст. 785 ГКУ)

В случае прекращения договора найма арендатор обязан немедленно вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа, или в состоянии, которое было обусловлено в договоре (ст. 785 ГКУ)

Отказ от договора аренды

Арендодатель имеет право отказаться от договора аренды и требовать возврата имущества, если арендатор не вносит плату за пользование имуществом на протяжении трех месяцев подряд (ст. 782 ГКУ)

–

Разрыв договора аренды

Арендодатель имеет право требовать разрыва договора аренды, если арендатор:

1) пользуется имуществом вопреки договору или назначению имущества;

2) без разрешения арендодателя передал имущество в пользование другому лицу;

3) своим небрежным поведением создает угрозу повреждения имущества;

4) не приступил к проведению капитального ремонта имущества, если обязанность его проведения капитального ремонта была возложена на арендатора (ст. 783 ГКУ)

Арендатор имеет право требовать разрыва договора аренды, если:

1) арендодатель передал в пользование имущество, качество которого не отвечает условиям договора и назначению имущества;

2) арендодатель не выполняет своей обязанности относительно проведения капитального ремонта имущества (ст. 784 ГКУ)

Напомним, что для целей налогообложения доходов от предоставления имущества в аренду ЧП необходимо разграничивать свои предпринимательские доходы и доходы, полученные им, как просто физлицом.

К тому же наиболее часто на практике юрлица арендуют у физлиц, в том числе и зарегистрированных субъектами предпринимательской деятельности, либо транспортные средства, либо недвижимость под офис. И при заключении и осуществлении договоров на аренду вышеуказанного имущества юрлицам следует учитывать многие важные нюансы. В частности, относительно учета расходов на аренду и эксплуатацию авто или помещения.

О проблемных сторонах аренды такого имущества у физлица мы расскажем в следующем номере нашего еженедельника.

Правовой глоссарий:

1. ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

2. ХКУ — Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.

3. Закон № 2464 — Закон Украины "О сборе и учете единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование" от 08.07.2010 г. № 2464-VI.

4. ДК 002:2004 — Классификация организационно-правовых форм хозяйствования, утвержденная приказом Государственного комитета Украины по вопросам технического регулирования и потребительской политики от 28.05.2004 г. № 97.

Надежда РЕУТОВА

Источник: БУХГАЛТЕР & ЗАКОН

Additional Info

Размещение в RSS:: нет

Подпишись на рассылку новостей

Довідник підприємця

Рассылка новостей

Аренда у физлица: о главном

Additional Info

Комментарии

Мы на Facebook

Популярне