Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей
вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель».
Поводом для предновогодних обсуждений и жарких дебатов стал Закон Украины 17.11.2009 г. № 1559-VI “Об отчуждении земельных участков, других объектов недвижимого имущества, размещенных на них, находящихся в частной собственности, для общественных нужд или по мотивам общественной необходимости” (далее – Закон № 1559), который вступил в силу 15.12.2009 г. после преодоления парламентом президентского вето. Данный Закон воспринят в обществе неоднозначно. Что же такого тревожного или революционного содержится в Законе № 1559, что сразу после его принятия представитель Минюста заявил о необходимости толкования этого Закона Конституционным Судом Украины?
Что-то в законе напрягает…
В Законе № 1559 содержатся нормы, позволяющие органам государственной власти и органам местного самоуправления принудительно отчуждать земельные участки, а также объекты недвижимого имущества, размещенные на них, которые находятся в частной собственности, т. е. у физических и юридических лиц.
Поводом для таких отчуждений могут быть общественные нужды или мотивы общественной необходимости. Например, одной из основных общегосударственных задач сейчас является строительство объектов для проведения чемпионата по футболу “Евро-
Отметим, что украинское законодательство и раньше позволяло, руководствуясь мотивами общественной потребности или общественной необходимостью, принудительно отчуждать земельные участки и размещенную на них недвижимость. Такие нормы существовали не только в нашем законодательстве, но и в законодательстве бывшего СССР.
Ныне действующие Земельный и Гражданский кодексы Украины закрепили за органами местного самоуправления и органами государственной исполнительной власти право на принудительное отчуждение земель и объектов недвижимости. Однако норма норме рознь.
После ознакомления с текстом Закона № 1559 почему-то в душе остается неприятный осадок подозрений, вызванных не столько самим текстом документа (который в отличие от ряда предыдущих законов написан грамотно), сколько анализом возможных сценариев его реализации.
Так, после чтения ст. 1 и 19 Закона № 1559 возникает твердое убеждение, что с его помощью, так сказать, прикрываясь общественной потребностью или общественной необходимостью, можно решить не только государственные или коммунальные, но и чьи-то частные вопросы.
В Законе № 1559 много сказано о гарантиях собственникам и пользователям земельных участков и расположенных на этих землях объектов недвижимости, которые могут понадобиться государству или местной громаде. Но это почему-то не убеждает. Взять хотя бы толкование смысла общественной необходимости и общественной потребности.
Ох уж эти общественные нужды
Согласно ст. 1 Закона № 1559 общественная необходимость – это обусловленная общегосударственными интересами или интересами территориальной громады исключительная необходимость, для обеспечения которой допускается принудительное отчуждение земельного участка, иных объектов недвижимого имущества, расположенных на ней, в установленном законом порядке.
То есть решить государственную или коммунальную проблему нельзя иначе как за счет изъятия по суду территории конкретно взятого земельного участка или даже нескольких участков.
Законодатель, видимо, хотел сказать, что такая ситуация может возникнуть лишь после того, как архитекторы, экономисты, различного рода эксперты и все остальные, кто принимает участие в разработке проекта строительства какого-то объекта, перебрали все до одного возможные варианты и ни один не подошел. Ни один, кроме данного конкретного участка.
Но кто, по каким критериям и на какой стадии проектирования будет давать заключение о непригодности проекта по причине, скажем, неправильного направления высоковольтной линии электропередачи или автомагистрали? Вряд ли трассу повернут на стадии согласования проектных материалов, когда в проект уже вбухали несколько десятков тысяч или миллионов из коммунального или государственного бюджета.
Опасный инструмент
Несогласные с автором могут возразить, что во время строительства автомагистрали необходимо учитывать множество факторов, среди которых не последнюю роль играют особенности рельефа, плотность грунтов, близость жилых объектов и др. Весьма важную роль в строительстве играет принцип разумности проекта.
Однако на такие доводы можно ответить, что Закон № 1559 – это лишь инструмент, с помощью которого непорядочные люди могут натворить много бед. До настоящего времени такого инструмента у них не было. Теперь есть.
Ведь известны многочисленные примеры, когда людей лишали крова не из-за того, что земли под строящийся объект не хватало, а из-за видовых качеств территории. Например, клиентам элитного поселка или высотки не нравится смотреть на старые дома частного сектора или хрущевки. Что уж говорить об иностранцах, для которых сейчас ускоренными темпами строятся гостиницы, места развлечений, стадионы и прочие объекты, предусмотренные стандартами УЕФА.
Где гарантия, что проектант объекта архитектуры в каждом конкретном случае будет разумно прорабатывать все возможные варианты его размещения? Такой гарантии в Законе № 1559 нет. Нет ее и в законах, регулирующих архитектурную деятельность.
А ведь вполне может быть, что архитектор, не получив вовремя консультации юриста по поводу возможных вариантов решения вопроса, расположит коммунальный или государственный объект так, что под изъятие, т. е. под снос, попадет несколько участков с жилыми домами.
Между тем может оказаться, что выкупать участки совсем и не надо было. Вопрос, к примеру, можно было бы решить путем заключения сервитутного договора и проложить электрокабель вместо воздушной линии электропередач.
Те же аргументы можно привести и в отношении общественной необходимости, где якобы предусмотрен либеральный подход в решении вопроса об отчуждении земельного участка и недвижимости, расположенной на нем. То есть путем переговоров и силой убеждения. Если не получилось убедить, вот тогда можно идти в суд и доказывать общественную необходимость.
Понятное дело, что практические примеры появятся только после того, как начнется реализация норм Закона № 1559.
Однако высказанные опасения по поводу возможных сценариев развития событий при отчуждении земельных участков исходя из соображений общественной необходимости или потребности продиктованы не надуманными придирками, а живыми примерами недавних событий, имевших место на строительных площадках многих объектов по всей территории Украины.
Кому пойдет земля?
Согласно ст. 5 Закона Украины от 19.02.2007 г. № 962-V “Об организации и проведении финальной части чемпионата Европы 2012 года по футболу в Украине” (далее – Закон № 962) организация строительства объектов, необходимых для проведения чемпионата по футболу, выглядит следующим образом. Затраты, связанные с подготовкой спортивных сооружений (строительством, расширением, реконструкцией, капитальным ремонтом) и других необходимых для проведения чемпионата объектов, осуществляется за счет их собственников, которые давали соответствующие гарантии по финансовому обеспечению, а также иных источников, не запрещенных законодательством.
То есть основные инвесторы-застройщики – не местные советы и госадминистрации, а собственники спортивных сооружений и других объектов, которые после проведения футбольного чемпионата останутся в их собственности.
Центральному органу исполнительной власти по обеспечению реализации госполитики по вопросам физической культуры и спорта, а также другим органам исполнительной власти и органам местного самоуправления Закон № 962 предписывает содействовать в рамках своей компетенции строительству (расширению, реконструкции, капитальному ремонту) спортивных сооружений и других объектов, которые необходимы для проведения праздника футбола.
Согласно ст. 9 и 10 Закона № 1559 сельские, поселковые, городские, Киевский и Севастопольский городские советы в пределах своей территории принимают решение о выкупе земельных участков и других объектов недвижимости.
Таким образом, если речь идет о реализации программы проведения финальной части чемпионата Европы по футболу в 2012 году в Украине, то изыматься земельные участки будут в целях их дальнейшей передачи собственникам спортивных сооружений и других объектов, которые после завершения футбольного чемпионата останутся в их собственности.
Если же говорить о государственных программах освоения месторождений полезных ископаемых или о коммунальных программах организации объектов садово-паркового искусства, то субъект землепользования может быть определен путем тендера, результаты которого заранее неизвестны.
Для кого тогда писалась ст. 19 Закона № 1559, предусматривающая возможность продажи предыдущему владельцу или его наследникам, изъятого у него ранее земельного участка в случае, если необходимость в этом участке отпала? На наш взгляд, статья выглядит, мягко говоря, кощунственно.
Теперь смоделируем ситуацию. Собственнику стадиона не хватает территории для расширения, реконструкции или капитального ремонта его объекта. Здесь вступает в силу ст. 151 Земельного кодекса Украины, согласно которой должен быть разработан проект отвода земельного участка. С таким вопросом надо идти в местный совет.
Перед этим архитекторы и риелторы собрали информацию, свидетельствующую о необходимости покупки, скажем, 10 соседних участков и сообщили, что все собственники не согласны продавать свою землю. Что делать?
Правильно, действовать по Закону № 1559. Вызывать в совет всех “несознательных и алчных”, мешающих осуществлению мечты мировой общественности посмотреть футбольные баталии в Украине и предложить им по-хорошему продать свою землю. Предположим, что граждане не устыдились своего поведения и не согласились на выкуп земельных участков вместе с недвижимостью. Что дальше? А дальше, скорее всего, начинается подготовка к судебной тяжбе, так как по-другому закон не позволяет.
Как показывает практика, судебные тяжбы длительны и не всегда эффективны, а на кону такая заманчивая перспектива заработать на Евро-2012. Можно смело предположить, что владелец стадиона не станет церемониться. Параллельно подаче иска он будет всеми способами давить на владельцев нужной ему недвижимости, всячески вытесняя их с территории. Можно с большой долей вероятности предположить, что захват стратегической территории все же будет осуществлен и на нем начнется строительство.
Практический совет
Если вы (не дай Бог!) столкнетесь с подобной ситуацией, с самого начала ведите правильно переговоры с представителями застройщика. Безапелляционный отказ их не устроит и не отпугнет. При такой заинтересованности в проекте строительства интересы третьих лиц учитываются до тех пор, пока нет угрозы самому проекту. Стоит перегнуть палку в переговорах или затянуть с положительным ответом – и можно все потерять, не получив ни копейки взамен.
Владимир Данич, адвокат,
тел. 067-788-93-01, danich@i.ua
