Стоимость ремонта – доход или нет?

Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель»

Предприниматель арендует у физического лица нежилое помещение, которое используется под склад. В процессе деятельности в помещении произведен ремонт за счет предпринимателя. Считается ли стоимость ремонта доходом гражданина, с которого нужно удерживать налог?

(г. Керчь)

В соответствии с ч. 1 ст. 759 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ) и ч. 1 ст. 283 Хозяйственного кодекса Украины по договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) за плату на определенный срок в пользование имущество для осуществления хозяйственной деятельности.

Вопросы ремонта арендованного имущества регулируются ст. 776 “Ремонт вещи, переданной внаем” ГКУ. Именно этим законодательным актом установлено, в каких случаях арендатор может ремонтировать помещение за счет собственных средств. Во многом это зависит от характера ремонта – текущий или капитальный.

Согласно п. 1 ст. 776 ГКУ текущий ремонт арендованных помещений производится за счет арендатора, а капитальный ремонт производится за счет арендодателя. При этом и в случае текущего ремонта, и в случае капитального в статье есть оговорка: “если иное не предусмотрено договором”. То есть условия проведения ремонта арендуемого помещения лучше оговаривать в договоре аренды. Именно в договоре аренды помещения можно предусмотреть возможность капитального ремонта помещения за счет средств предпринимателя. Если же этого не сделать, то предприниматель не будет иметь права проводить в помещении капремонт без согласия арендодателя (т. е. владельца помещения). И только если арендатор не произведет такой ремонт самостоятельно и это препятствует использованию помещения в соответствии с назначением и условиями договора, предприниматель имеет право на основании п. 3. ст. 776 ГКУ:

– отремонтировать помещение самостоятельно, засчитав стоимость ремонта в счет арендной платы (или потребовать возмещения стоимости ремонта);

– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, в рассматриваемом вопросе у нас могут быть следующие ситуации:

1) текущий ремонт, если в договоре аренды нет оговорок о том, за чей счет он выполняется;

2) текущий ремонт, если договором аренды предусмотрено его выполнение за счет средств предпринимателя;

3) текущий ремонт, если договором аренды предусмотрена компенсация стоимости ремонта за счет арендодателя;

4) капитальный ремонт, если договором предусмотрено возмещение его стоимости арендодателем;

5) капитальный ремонт на основании п. 3. ст. 776 ГКУ;

6) капитальный ремонт, если договором предусмотрено его выполнение за счет предпринимателя.

Теперь выясним, в каких случаях стоимость произведенного ремонта будет считаться доходом гражданина-арендодателя. Для этого обратимся к нормам Закона Украины от 22.05.2003 г. № 889-IV “О налоге с доходов физических лиц” (далее – Закон № 889).

Статьей 1 Закона № 889 установлено, что доходом физических лиц считается любой доход из источников на территории Украины, полученный плательщиком налога или начисленный в его пользу от осуществления любых видов деятельности, в том числе доход в виде дополнительных благ, подарков и пр.

Текущий ремонт не предполагает проведения значительных строительных работ, он направлен на поддержание помещения в годном к эксплуатации состоянии. Если договором аренды не предусмотрена компенсация стоимости текущего ремонта (ситуация 1 и 2), то налогооблагаемый доход у арендодателя не возникает. Так как  ст. 776 ГКУ прямо определено, что такой ремонт производится за счет средств арендатора.

В ситуации 3 налогооблагаемого дохода также не будет, поскольку гражданин компенсирует предпринимателю стоимость ремонта. И только в том случае, если предприниматель не получит такую компенсацию и не потребует ее возмещения в течение трех лет, у гражданина-арендодателя возникнет налогооблагаемый доход на основании пп. 4.2.11 ст. 4 Закона № 889. Данным пунктом установлено, что в общий месячный налогооблагаемый доход плательщика включается сумма задолженности плательщика налога, по которой истек срок исковой давности. Отметим, что в таком случае доход возникает на следующий день после окончания срока исковой давности. Поскольку доход (стоимость ремонта) возникает в неденежной форме, то база налогообложения определяется с учетом так называемого натурального коэффициента в размере 1,176471 (п. 3.4 ст. 3 Закона № 889). Уплата налога производится на основании пп. 8.1.4 ст. 8 Закона № 889 – в течение банковского дня после возникновения дохода.

Капитальный ремонт, как правило, требует больше расходов на его проведение, чем текущий. Но в налогообложении доходов арендодателя следует поступать аналогично. Если предусмотрена компенсация стоимости ремонта за счет средств арендодателя (ситуация 4 и 5), то никакого налогооблагаемого дохода не возникнет. И только в случае, если предприниматель не получит такую компенсацию – вступают в силу нормы пп. 4.2.11 ст. 4 Закона № 889.

Другое дело – ситуация 6, капремонт осуществляется без возмещения предпринимателю его стоимости. Налогооблагаемый доход в размере стоимости произведенного ремонта считается дополнительным благом арендодателя. Согласно ст. 1 Закона № 889 дополнительные блага – это “денежные средства, материальные или нематериальные ценности, услуги, другие виды дохода, выплачиваемые (предоставляемые) плательщику налога его работодателем (самозанятым лицом), если такой доход не является заработной платой или выплатой, возмещением или компенсацией по гражданско-правовыми договорам, заключенными с таким плательщиком налога”. Как видим, к дополнительному благу относятся не только доходы, полученные от работодателя, но и от самозанятых лиц. А предприниматели как раз и являются самозанятыми лицами на основании п. 1.19 ст. 1 Закона № 889. В нашем случае дополнительное благо – это ценности и услуги, предоставленные гражданину предпринимателем – самозанятым лицом в виде стоимости ремонта арендованного помещения.

Только если предприниматель сам довел помещение до состояния, требующего капитального ремонта, стоимость такого ремонта не будет считаться дополнительным благом арендодателя. Поскольку в этом случае ремонт будет считаться компенсацией (возмещением) расходов по гражданско-правовому договору. Ведь согласно ст. 785 ГКУ “при прекращении договора найма наниматель обязан немедленно вернуть наймодателю вещь в состоянии, в котором она была получена, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном в договоре”.

В письме ГНА Украины от 18.07.2007 г. № 8838/5/15-0316 “Об отдельных вопросах налогообложения” сообщается, что в случае предоставления физическому лицу – арендодателю дохода в виде осуществления капитального ремонта, в соответствии с п. 1.1 ст. 1 и пп. “е” пп. 4.2.9 ст. 4 Закона № 889 такой доход является дополнительным благом, и стоимость ремонта облагается налогом с доходов по ставке 15% в месяце, в котором был завершен ремонт.

Однако согласиться с таким мнением налоговиков нельзя. Дело в том, что по сути в месяце осуществления ремонта никакого дополнительного блага у гражданина еще не возникает. Ведь улучшенным, отремонтированным имуществом продолжает пользоваться арендатор-предприниматель. И только по окончании срока договора аренды в месяце, когда такое имущество будет возвращено гражданину, возникнет доход. Кроме того, следует учитывать и положения ст. 778 ГКУ, которой предусмотрено, что “если улучшения могут быть отделены от вещи без ее повреждения, наниматель имеет право на их изъятие”. А это может существенно повлиять на размер полученного “блага”.

Отметим также, что иногда стоимость некомпенсированного капитального ремонта пытаются приравнять не к “дополнительному благу”, а к “подарку” с соответствующим налогообложением доходов по ст. 13 и 14 Закона № 889. Это неправильно, поскольку положения ст. 13 Закона № 889 могут быть распространены только на доходы, полученные плательщиком налога в виде подарков от дарителей – физических лиц. А в нашем случае в качестве “дарителя” выступает субъект предпринимательской деятельности. С этим соглашается и ГНА Украины в своем вышеназванном письме.

Подведем итоги. Во всех случаях, когда гражданин-арендодатель компенсирует арендатору расходы по ремонту (независимо от того, текущий это ремонт или капитальный), налогооблагаемый доход у него не возникает. Налогооблагаемый доход у гражданина – собственника помещения возникнет только в том случае, если договором аренды будет предусмотрена компенсация стоимости ремонта, но такая компенсация не будет возмещена предпринимателю в течение срока исковой давности. Чего на практике обычно не происходит, поскольку, как правило, стоимость ремонта в таком случае засчитывается в счет арендной платы.

Если предприниматель провел в арендованном помещении склада текущий ремонт за счет собственных средств, то стоимость такого ремонта также не считается доходом арендодателя.

Если же в арендованном помещении предприниматель осуществит капитальный ремонт согласно договору аренды без возмещения стоимости такого ремонта, то считается, что собственник имущества получает доход в виде стоимости улучшений такого имущества. Стоимость таких не отделимых от имущества улучшений считается  его доходом и облагается налогом.

Осуществлять капремонт помещения без согласования с арендодателем нельзя. Если договором аренды возможность проведения капремонта не предусмотрена, рекомендуем такие отношения оформлять дополнением к договору.

Отметим также, что в случаях начисления и удержания предпринимателем налога с доходов из стоимости ремонтных работ эти суммы необходимо отразить в налоговом расчете по ф. № 1ДФ с признаком дохода 14 “Другие виды деятельности”.

Алена ЗЕМЦОВА, бухгалтер эксперт

"Частный предприниматель" № 3, декабрь 2009 г.