Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель»
Предприниматель с 2000 года арендует нежилое помещение коммунальной собственности в городском доме культуры под размещение кафе-бара. В связи с предстоящим окончанием срока аренды решил воспользоваться своим преимущественным правом на продление договора аренды и направил арендодателю соответствующее письмо с проектом договора. Однако арендатор намерен не только установить новый размер арендной платы и уменьшить срок аренды до трех лет, но еще и изменить целевое назначение помещения.
Правомерны ли действия арендодателя?
(Вопрос поступил на сайт газеты)
Основным документом, регламентирующим порядок предоставления коммунального имущества в пользование (аренду), является Закон Украины от 10.04.92 г. № 2269-XII “Об аренде государственного и коммунального имущества” (далее – Закон № 2269). Данный Закон регулирует организационные отношения, связанные с передачей в аренду имущества государственных предприятий и организаций, предприятий, основанных на имуществе, находящемся в коммунальной собственности.
При заключении договора аренды недвижимости стороны должны соблюдать положения Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ), а именно главы 58 “Наем (аренда)”. Статья 777 ГКУ предоставляет нанимателю (арендатору), который добросовестно выполнял свои обязанности (использовал имущество по назначению, не допускал его существенного ухудшения, регулярно вносил арендную плату), преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Для того чтобы воспользоваться таким правом, арендатор должен соблюсти определенную процедуру, а именно: письменно сообщить арендодателю о своем намерении заключить договор аренды на новый срок и сделать это до истечения срока, установленного в договоре. Если такой срок не установлен в договоре, сообщение нужно направить, как указано в ГКУ, в “разумный срок”. Под этим термином понимается время, необходимое для заключения договора на следующий год. Как видим, сформулировано не совсем конкретно и могут возникать противоречия между сторонами относительно того, какой срок считать “разумным”.
Но дело даже не в этом. Несмотря на то, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на следующий срок основано на нормах закона, реализовать его без желания арендодателя довольно сложно.
В абзаце 3 п. 1 ст. 777 ГКУ указано, что условия договора найма на новый срок устанавливаются по договоренности сторон, т. е. условия, при которых договор аренды будет считаться заключенным, должны оговариваться сторонами. Ни ГКУ, ни Закон № 2269 не гарантируют добросовестному нанимателю заключения договора аренды на новый срок на прежних условиях и не заставляют арендодателя это делать.
Более того, ГКУ гласит, что “в случае недостижения договоренности относительно платы и других условий договора преимущественное право нанимателя на заключение договора прекращается”. А в существенных условиях договора аренды цена как раз и играет главную роль. Другими же условиями, по которым должны прийти к соглашению, являются, кроме прочих, и срок аренды, и целевое назначение арендуемой площади. (Отметим, что действующее законодательство не содержит запрета для арендодателя на изменение целевого назначения коммунального имущества.)
Поэтому, если стороны не договорятся о цене или других условиях договора, арендодатель имеет право предлагать договор к заключению другим субъектам, и это не будет нарушением преимущественного права арендатора на аренду помещения на следующий срок.
В ст. 17 Закона № 2269 также зафиксировано, что такое право добросовестного арендатора предоставляется ему при наличии прочих равных условий. Имеется в виду условий аренды, которые могут предложить (или согласиться на них) прочие потенциальные арендаторы.
В письме Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 31.10.2006 г. № 20/4-295 рассмотрена подобная ситуация и сделано заключение о том, что преимущественное право у добросовестного арендатора, независимо от наличия и количества желающих арендовать объект, остается лишь тогда, когда условия аренды не изменились.
Минстрой считает, что договор продлевается на новый срок только в случае изменения его существенных условий, если таковые приняты арендатором.
Если же новая цена аренды не устраивает бывшего арендатора, единственное, что он может сделать, – это оспорить ее.
Так, в письме Госкомпредпринимательства от 18.08.2000 г. № 1-222/2910 “Об исчислении размера арендной платы” (далее – Письмо № 1-222) указано, что размер арендной платы, согласно п. 2 ст. 19 Закона № 2269, рассчитывается на основании Методики, разработанной Кабинетом Министров Украины.
Постановлением Кабинета Министров Украины от 04.10.95 г. № 786 утверждена Методика расчета и порядок использования платы за аренду государственного имущества. На основании данной Методики местными советами разрабатывается методика расчета платы за аренду коммунального имущества.
При расчете арендной платы за недвижимое имущество учитывается экспертная оценка стоимости объекта аренды, которая зависит от его местонахождения и обеспеченности инженерными сетями. Результаты экспертной оценки являются действующими на протяжении 6 месяцев со дня ее проведения, если другой срок не предусмотрен в отчете по экспертной оценке.
Если арендованное нежилое помещение является частью здания (сооружения), то оценка стоимости этого помещения проводится непосредственно или опосредованно с учетом стоимости здания (сооружения) в целом.
В Письме № 1-222 указано, что право осуществлять экспертную оценку имущества предоставлено арендодателю. Однако это не означает, что арендатор не может осуществить такую экспертную оценку по собственной инициативе.
Позиция Госкомпредпринимательства такова: если арендатор считает, что цена аренды необоснованно завышена, он вправе обратиться в Институт судебных экспертиз для проведения независимой экспертизы и, получив заключение, подать иск в суд для решения вопроса по изменению арендной платы.
Ольга ШЕВЦОВА, юрист
