Замена лица в договоре аренды (02.2011)

Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей
вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель».

Предприниматель-единщик сдает в аренду собственное нежилое помещение (магазин). Заключен договор аренды с юрлицом, срок действия до 30.10.2011 г. В связи с перспективами запрета сдачи в аренду имущества на едином налоге рассматривает вариант сдачи помещения от имени физлица, а не предпринимателя. Но перезаключать договор не хочется из-за необходимости регистрации права аренды. Можно ли внести изменения в действующий договор, чтобы вместо ФЛП-арендодателя в договоре фигурировало обычное физлицо? Изменения также коснуться реквизитов: номер расчетного счета (поскольку он открыт на предпринимателя), паспортные данные вместо свидетельства о госрегистрации и т. п.

(Вопрос поступил на сайт газеты)

Пунктом 1 подр. 8 р. XX Налогового кодекса (НК) предусмотрено, что с 01.01.2011 г. до внесения изменений в р. XIV НК в части налогообложения субъектов малого предпринимательства применяется Указ Президента Украины от 03.07.98 г. № 727/98 "Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности субъектов малого предпринимательства" с учетом ряда особенностей.

Поэтому до внесения изменений в соответствующий раздел НК предприниматели могут сдавать в аренду недвижимость, находясь на едином налоге.

Редакция ст. 794 Гражданского кодекса Украины, действующая на сегодняшний день, предусматривает государственную регистрацию только для договоров найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенных не менее чем на три года. Из чего следует, что право пользования недвижимым имуществом, которое возникает на основании договора найма, заключенного на срок менее трех лет, госрегистрации не подлежит.

Такой вывод подтверждается Методическими рекомендациями по государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями, утвержденными приказом Минюста от 13.10.2010 г. № 2500/5, а также письмом Минюста от 18.10.2010 г. № 12873-0-26-10-19 "О предоставлении разъяснений некоторых вопросов законодательства, связанных с государственной регистрацией прав"*.

Теперь о замене стороны в договоре аренды: физического лица – предпринимателя на физическое лицо. Действующее законодательство Украины не содержит правил, которые бы разрешали либо запрещали изменять в договоре сторону с физического лица – предпринимателя на физическое лицо. Вместе с тем в письме Минюста от 11.01.2007 г. № 19-32/2 “Разъяснение порядка регистрации прав собственности на объекты недвижимого имущества в зависимости от форм собственности” (п. 3.1) разъяснено, что “право собственности на недвижимое имущество должно регистрироваться за физическим лицом, а не за физическим лицом – предпринимателем”.

Важно до подписания такого дополнительного соглашения урегулировать все вопросы, связанные с изменением налогообложения дохода арендодателя – физического лица.

Правила налогообложения дохода от предоставления недвижимости в аренду урегулированы ст. 170 НК.

В соответствии с пп. 170.1.2 ст. 170 НК юридическое лицо – арендатор выступает налоговым агентом физического лица – арендодателя при начислении дохода от предоставления в аренду объектов недвижимости. Именно налоговый агент облагает налогом сумму арендной платы при ее выплате и за ее счет (пп. 170.1.4 ст. 170 НК).

Галина Бакум,
руководитель практики
налогового права ЮЦ “Прецедент”,
www.precedent-94.dp.ua

__________________

* Подробнее о госрегистрации прав на арендованную недвижимость читайте в "Частном предпринимателе" № 21, 2010, с. 9. (Прим.редакции.)

__________

* С полным архивом публикаций газеты можно ознакомиться на сайте газеты www.chp.com.ua и СD-диске “Архив газеты за 2008–2010 годы”.

"Частный предприниматель" №2, январь 2011 г.