Регистрация прав на недвижимость

 С 1 октября 2010 года вступает в силу обновленная версия Временного положения о порядке государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минюста Украины от 07.02.2002 г. № 7/5.

Приказом Минюста от 28.07.2010 г. № 1692/5 данное положение изложено в новой редакции и называется теперь “Временное положение о порядке государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество” (далее – Положение № 1692).

Установлено что до 1 января 2012 года регистраторы бюро технической инвентаризации (далее – регистраторы БТИ) будут осуществлять государственную регистрацию:

–   права собственности и права пользования (сервитут) на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках;

–   права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями и их отдельными частями;

–   права собственности на объекты незавершенного строительства.

Кроме того, БТИ будет также вести учет бесхозного недвижимого имущества и осуществлять доверительное управление недвижимым имуществом.

Напомним, что решение отдать с 2012 года в руки Минюста Государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество (далее – Реестр прав) закреплено в Законе Украины от 11.02.2010 г. № 1878-VI (далее – Закон № 1878), которым в новой редакции изложен Закон Украины “О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений”. Ранее предполагалось, что Держателем Реестра прав будет Госкомзем, а Администратором – Центр государственного земельного кадастра.

Теперь же (если ничего не изменится до 2012 года) создавать программное обеспечение Реестра прав и отвечать за его техническое и технологическое состояние, а также обеспечивать защиту и сохранность его данных будет государственное предприятие при Минюсте.

Статьей 331 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что право собственности на вновь созданное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т. п.) возникает с момента завершения строительства, а если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, то с момента его принятия в эксплуатацию. Если же право собственности на недвижимость в соответствии с законом подлежит государственной регистрации, то это право возникает с момента регистрации.

Законом № 1878 установлено, что права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации согласно его положениям, возникают с момента такой регистрации. Однако права на недвижимость, возникшие до вступления в силу Закона № 1878, признаются действительными, если:

–   на момент их возникновения не предусматривалась обязательная регистрация таких прав;

–   регистрация прав была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения.

Таким образом, до 2012 года государственная регистрация:

–   права собственности и права пользования (сервитут) на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках; права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями; права собственности на объекты незавершенного строительства будет проводиться регистраторами БТИ;

–   права собственности, права пользования (сервитут) земельными участками, права постоянного пользования земельными участками, договоров аренды земельных участков; права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд; права застройки земельного участка – территориальными органами земельных ресурсов;

–   сделок, ипотек, сведений об обременении недвижимого имущества – нотариусами, регистраторами юридического лица, относящегося к сфере управления Минюста.

 Что подлежит госрегистрации

Обязательной госрегистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, размещенное на территории Украины, принадлежащее физическим и юридическим лицам, государству, иностранцам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам.

Право собственности на объект незавершенного строительства подлежит госрегистрации при необходимости заключения сделки относительно такого объекта.

Согласно п. 1.5 р. I Положения № 1692 государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на следующую недвижимость:

– жилые дома;

– квартиры;

– здания, в которых расположены помещения, предназначенные для пребывания человека, размещения движимого имущества, хранения материальных ценностей, осуществления производства и т. п.;

– сооружения (инженерные, гидротехнические
и т. п.) – земельные улучшения, которые не принадлежат к зданиям и помещениям, а предназначены для выполнения специальной технической функции;

5) помещения – часть внутреннего объема жилых домов, зданий, квартир, ограниченные строительными элементами.

Право собственности на законченное строительством недвижимое имущество регистрируется после принятия его в эксплуатацию в установленном законодательством порядке.

Государственная регистрация права пользования на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках; права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельной частью; доверительного управления недвижимым имуществом проводится после государственной регистрации права собственности на такое имущество.

Не регистрируются права собственности и другие вещные права на временные сооружения.

 Что такое Реестр прав

Закон № 1878 установил, что Реестр прав будет являться единой государственной информационной системой, содержащей сведения о зарегистрированных правах на недвижимость, субъектах прав, объектах недвижимого имущества и незавершенного строительства.

Функционирование Реестра прав должен обеспечить Минюст, а администрировать процесс будет государственное предприятие “Информационный центр”. Прямой доступ к Реестру прав смогут иметь все БТИ , созданные до вступления в силу Закона № 1878.

Регистратор БТИ самостоятельно будет осуществлять госрегистрацию прав на недвижимость, выдавать извлечения из Реестра прав и отказывать в этом.

Каждый объект, права на который подлежат госрегистрации и право собственности на который заявлено впервые, получает свой регистрационный номер. Этот номер остается неизменным в течение всего времени существования объекта, даже в случае перехода права собственности и других вещных прав на него.

Любая информация из Реестра прав предоставляется в форме извлечения или информационной справки.

Право на получение извлечения из Реестра прав имеют собственники объектов прав на недвижимость, пользователи недвижимого имущества, наследники (правопреемники для юридических лиц) или уполномоченные ими лица.

Информационную справку из Реестра прав на бланке соответствующего БТИ имеют право затребовать суды, государственные исполнители, нотариусы, органы местного самоуправления, внутренних дел, прокуратуры, налоговой службы, СБУ и другие органы государственной власти (должностные лица).

Извлечение из Реестра прав для оформления наследства предоставляется наследникам по письменному запросу нотариуса.

Срок, в течение которого регистратор БТИ по заявлению (запросу) должен выдать извлечение или информационную справку из Реестра прав, составляет четырнадцать дней. Однако в него не входит срок проведения технической инвентаризации объекта недвижимости, предшествующей выдаче данных документов.

Извлечение из Реестра прав является действительным в течение трех месяцев с момента его выдачи, кроме случаев оформления наследства.

 Порядок госрегистрации прав на недвижимость

Положение № 1692 предполагает, что государственная регистрация прав на недвижимость проводится регистратором БТИ при наличии материалов технической инвентаризации, подготовленных тем БТИ, регистратор которого проводит государственную регистрацию прав на данный объект.

Положение № 1692 запрещает проведение госрегистрации прав в пределах территории одной административно-территориальной единицы регистраторами нескольких БТИ.

Для проведения госрегистрации возникновения, перехода или прекращения права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество необходимо подать регистратору БТИ, расположенному по местонахождению объекта, заявление по форме, установленной в приложении 1 Положения № 1692. Его может подать как собственник, так и правопреемник недвижимости, а также уполномоченное ими лицо.

К заявлению прилагаются необходимые правоустанавливающие документы (а также их нотариально удостоверенные копии). Перечень таких документов приведен в Приложении 2 к Положению № 1692. При подаче заявления необходимо внести плату за проведение госрегистрации и выдачу извлечения из Реестра прав.

Податель заявления должен предъявить паспорт, а в случае подачи заявления представителем одной из сторон – еще и документ, подтверждающий его полномочия.

Для проведения госрегистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость, возникших на основании сделок, не подлежащих нотариальному удостоверению, заявителем подаются извлечение о наличии/отсутствии запрета и/или ареста этой недвижимости из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества и извлечение из Государственного реестра обременений движимого имущества о наличии или отсутствии налогового залога на данный объект.

Для госрегистрации права пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельной частью, возникшего на основании сделок, не подлежащих нотариальному удостоверению, кроме вышеуказанных документов, представляется извлечение из Государственного реестра ипотеки.

Регистратор БТИ по желанию заявителя должен выдать расписку о получении документов.

Срок проведения госрегистрации составляет четырнадцать дней.

 Пунктом 3.9 Положения № 1692 предусмотрено, что госрегистрация прав проводится после технической инвентаризации объекта, права на которые регистрируются, кроме случаев, когда заявление подается не позднее, чем через двенадцать месяцев после возникновения этого права.

Извлечение о государственной регистрации прав будет содержать:

–   номер и дату выдачи;

–   регистрационный номер объекта недвижимости;

–   тип (назначение) объекта (жилой дом, квартира, помещение, объект незавершенного строительства, и т. п.);

–   адрес (местонахождение) объекта;

–   сведения о собственнике (собственниках);

–   основания возникновения, перехода или прекращения права собственности;

–   форму собственности;

–   вид общей собственности и размер доли, если имущество принадлежит на праве общей долевой собственности;

–   сведения о правопреемнике;

–   основания возникновения, перехода или прекращения вещного права;

–   содержание и характеристику вещного права;

–   срок действия вещного права;

–   дату принятия решения о государственной регистрации прав;

–   особую отметку регистратора БТИ (данные, в случае их наличия, о самовольном строительстве, о наложении запрета и/или ареста, о нахождении имущества в налоговом залоге и т. п.);

–   фамилию, имя, отчество и подпись регистратора БТИ;

–   фамилию, имя, отчество и подпись руководителя БТИ, а также его печать.

Извлечение из Реестра прав является неотъемлемой частью правоустанавливающей документации на объект недвижимости.

 Ольга Шевцова, юрист