Работы выполнены не в срок, выгода упущена № 8, апрель 2009 г.

Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель»

В современных экономических условиях особенно актуальным является вопрос эффективного использования имеющихся ресурсов. Например, если вложены средства на приобретение помещения, то хочется их поскорее “отбить” и получить ожидаемую прибыль. Но случается, что в планы вмешиваются непредвиденные факторы…

Ситуация

Частный предприниматель приобрел нежилое здание, которое требовало капитального ремонта. Он планировал отремонтировать помещение в октябре 2008 года и уже в ноябре сдать в аренду, о чем с будущим арендатором имел договоренность заблаговременную, но устную.

К выполнению ремонтных работ предприниматель привлек строительную организацию. Но подрядчик сделал ремонт несвоевременно и некачественно. Вместо октября 2008 года работы были окончены в марте 2009 года. Хотя и сам предприниматель в этом деле был не без греха – перечислил предоплату с существенной задержкой, что исключало возможность подрядчика своевременно начать ремонтные работы. Как говорится, кризис...

Предпринимателю (в данном случае – заказчику) пришлось нанимать другую организацию для устранения недостатков в работе.

Может ли предприниматель потребовать от подрядчика работ (строительной организации) возмещения убытков за устранение недостатков его работы и за неполученную арендную плату со дня запланированного окончания ремонта за все время просрочки, т. е. с октября 2008 года (когда работы должны были быть закончены) до мая 2009 года (когда были устранены все недостатки ремонта уже другой организацией)? Как рассчитать и доказать размер убытков, причиненных ему задержкой и некачественными работами?

Чтобы ответить на данные вопросы, нужно обратиться к нормативной базе.

Убытки из-за некачественной работы

В соответствии со ст. 852 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ), если подрядчик отступил от условий договора подряда или допустил другие недостатки в работе, заказчик имеет право по своему выбору требовать бесплатного устранения этих недостатков в разумный срок или исправить их за свой счет с правом на возмещение своих расходов на их устранение либо соответствующего уменьшения платы за работу, если иное не установлено договором.

Следовательно, подрядчик (строительная организация) должен компенсировать сумму, потраченную на устранение недостатков, если она будет подтверждена соответствующими документами (договором, актами выполненных работ, накладными на строительные материалы и др.).

Заметим только, что претендовать на компенсацию можно только по расходам по устранению недостатков, а не по проведению других дополнительных работ. Например, если в помещении отремонтировали крышу, а она после первого же ливня начала протекать, то в документах должно быть указано, что работы касаются именно крыши и связаны именно с ее укреплением и изоляцией, а не просто с покраской крыши в другой цвет. И в накладных (если заказчик оплачивает отдельной суммой строительные материалы) должны быть указаны материалы именно для ремонта крыши, а не на обустройство крыльца.

Возможно, что в ходе работ новыми подрядчиками предпринимателю будут предложены еще какие-то работы, которые не связаны с устранением недостатков, но являются целесообразными. Однако их в расчете убытков нельзя учитывать.

Добавим, что в актах на выполнение работ должны быть указаны конкретные работы, а не “выполнение ремонтных работ” без описания таковых. Можно сделать в акте ссылки на договор, где будет указан такой точный перечень. В каком бы виде он ни был, такой перечень работ должен существовать. Ведь именно он является доказательством, а не показания свидетелей (в соответствии с нормами Хозяйственного процессуального кодекса Украины, на основании которых будет судиться предприниматель).

О нарушении сроков оплаты работ

Как указывалось выше, предприниматель-заказчик тоже недобросовестно выполнял свои обязательства перед подрядчиком – строительной организацией. Предоплата была перечислена с существенной задержкой, что исключало возможность подрядчика своевременно начать ремонтные работы в помещении.

Если одна сторона не выполнила свои договорные обязательства, вторая освобождается от ответственности за невыполнение своих. Здесь срабатывает причинно-следственная связь. Сами посудите. Деньги перечисляются авансом, чтобы строительная организация могла закупить материалы, оборудование, топливо для транспорта либо нанять транспорт. Денег не поступило. Почему же они должны тратить на это свои средства, если в договоре предусмотрено иное?

В законодательстве об этом сказано следующее.

Частью 2 ст. 613 ГКУ установлено, что если кредитор не осуществил действия, до осуществления которых должник не мог выполнить свою обязанность, выполнение обязательства может быть отсрочено на время просрочки платежа кредитором. В нашем случае кредитор – частный предприниматель, должник – строительная организация.

Также, в соответствии с ч. 3 ст. 538 ГКУ, в случае невыполнения одной из сторон своей обязанности или при наличии очевидных оснований считать, что она не исполнит своей обязанности в установленный срок или исполнит ее не в полном объеме, другая сторона имеет право, в частности, приостановить исполнение своей обязанности.

Таким образом, действия подрядчика были вполне правомерны.

О неполученной арендной плате

Вновь обратим внимание на важность именно письменных доказательств. Устная договоренность – не договоренность! Нужно составлять предварительный договор или протокол намерений.

Кроме того, если вы будете заключать договор аренды с нотариальным удостоверением, то и предварительный договор также нужно оформлять нотариально. Протокола о намерениях это не касается. Хотя по сути их содержание не очень отличается. И если в таком документе будет предусмотрено обязательство предпринимателя-арендодателя (желательно в конкретной сумме) по уплате штрафа за непередачу помещения в аренду в обусловленный срок, то можно взыскать его с недобросовестного подрядчика. Однако и здесь есть одно “НО” – при условии, если предприниматель уплатил этот штраф. Сам факт, что в договоре написано о штрафе, – не основание для взыскания его с других.

Таким образом, в данном случае отсутствуют основания для взыскания с подрядчика убытков от неполученной прибыли, поскольку устная договоренность с будущим арендатором о передаче в аренду помещения не означает заключения договора аренды этого помещения. Такой договор аренды не был заключен, поэтому и помещение не могло передаваться в аренду.

Данное мнение подтверждается и судебной практикой – постановлением Высшего хозяйственного суда Украины от 02.12.2008 г. по делу № 21/443-06-13391.

Возмещение убытков

Предприниматель хочет возмещения причиненных убытков.

В силу ч. 2 ст. 612 ГКУ должник, просрочивший выполнение обязательства, отвечает перед кредитором за причиненные просрочкой убытки.

Согласно ст. 22 ГКУ убытками являются: потери, которые лицо понесло в связи с уничтожением или повреждением вещи, а также расходы, которые лицо произвело или должно произвести для восстановления своего нарушенного права (реальные убытки); доходы, которые лицо могло бы реально получить при обычных обстоятельствах, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Важным элементом доказывания наличия убытков является установление причинной связи между противоправным поведением должника и убытками пострадавшей стороны. Следует доказать, что бездеятельность причиняющей убытки стороны (строительной организации) является причиной, а убытки, возникшие у пострадавшего лица, – следствием такого поведения. Иными словами, доказать, что если бы строители своевременно сделали ремонт, то своевременно было бы помещение передано в аренду, и предприниматель бы получал арендную плату, т. е. доход. А отсутствие такого дохода (арендной платы) является для него убытками.

Кроме того, ч. 2 ст. 623 ГКУ установлено, что размер убытков, причиненных нарушением обязательства, доказывается кредитором. Здесь акцент уже ставится не на самом факте причинения убытков, а на вопросе: сколько же именно?

Частью 2 ст. 22 ГКУ предусмотрено, что убытками являются доходы, которые лицо могло бы реально получить при обычных обстоятельствах, если бы его право не было нарушено (упущена выгода). Это означает, что могут быть взысканы не какие-либо предполагаемые доходы, а доходы, которые кредитор должен был реально получить при отсутствии нарушений.

Реально ли предприниматель получил бы эту сумму арендной платы? Может быть, сумма была бы меньше или потенциальный арендатор передумал бы и отказался от аренды помещения. А предприниматель мог бы не найти другого арендатора или найти не в ноябре, а только в марте, и т. д. То есть реально неизвестно, сдал бы он в аренду это помещение и именно по такой цене, и именно с этого времени. Это лишь предположения.

Как мы уже отмечали, устная договоренность с будущим арендатором не является заключением договора аренды со всеми его существенными условиями, в том числе и по размеру арендной платы. Даже если велась какая-то предварительная переписка, в которой указывалось такое намерение. Устные договоренности не свидетельствуют о реальном намерении заключить соответствующий договор аренды.

Выводы

Таким образом, предприниматель может взыскать со строительной организации только сумму расходов по устранению недостатков, возникших из-за некачественного выполнения работ. Однако очень желательно, чтобы при приемке ремонтных работ эти недостатки были указаны в соответствующих   актах.

Еще раз отметим, что доказательствами являются только письменные подтверждения того или иного факта.

Во избежание подобной ситуации, рекомендуем:

1. С будущим арендатором заключать предварительный договор аренды.

2. Своевременно оплачивать подрядные работы.

3. В акте приема работ указывать точный и подробный перечень всех недостатков работ.

4. С новым подрядчиком заключать договор и оформлять другую документацию с точным и подробным перечнем работ по всем устраняемым недостаткам.

5. Предусматривать штрафные санкции за недостатки работы в подрядном договоре.

Татьяна Коташевская, юрист

"Частный предприниматель" № 8, апрель 2009 г.