Оценка стоимости недвижимости и определение налога на имущество - две разные, но взаимосвязанные задачи. Налогообложение считается эффективным в случае равномерного распределения выплат. Налогоплательщик заинтересован в оценке недвижимости по стандартной методике.
Оценить недвижимость означает присвоить каждому объекту на территории конкретную стоимость. Рыночная цена является результатом договоренности участников сделки. Она не служит точным критерием конъюнктуры рынка, поскольку подвержена влиянию случайных факторов.
Лица, осуществляющие налогообложение недвижимого имущества, применяют массовую оценку на основании стандартного комплекта данных. Индивидуальная оценка присуща конкретному объекту на определенную дату. Массовая оценка - это оценка групп недвижимости по состоянию на конкретную дату, с применением статистического анализа, стандартных методик. Она присуща большому количеству объектов, различающихся друг от друга. Поэтому необходима классификация объектов, в связи, с чем массовая оценка - специальная область прикладного анализа, теории оценки в целом. Важно понимать, что термин "массовая" относится к процессу оценки, а не собственно к объектам. Объекты уникальны в определенном смысле все. Даже типовые квартиры в типовых домах могут отличаться ориентацией окон, этажом, планировкой и т.д. Таким образом, цели оценки определяют возможность унификации (принадлежность к типу), индивидуализации (своеобразие). Эксперт использует соответственно либо единую методику оценки, либо индивидуальный подход.
Рассмотрим сходство и различие двух типов оценок: массовой и индивидуальной.
- В основе обеих методик находятся систематические методы подбора, анализа, обработки информации. Действия эксперта идентичны, разница заключается в масштабе работ, а также в контроле качества оценки.
- Учитывая выполнение массовой оценки по стандартной методике, требуется согласование задачи, решений, процедуры. Следует отметить, что при массовой оценке модели сложнее в силу воспроизведения деятельности рынка на значительной территории.
- Оба типа определения стоимости требуют сбора, анализа информации. Характер объекта, имеющаяся информация создают объем работ для сбора данных, что определяет подход к расчету стоимости.
- При осуществлении и массовой, и индивидуальной оценки применяют три метода - затратный, доходный, сравнения продаж. Выбор методики учитывает также вид недвижимости, тенденции рынка, полноту и достоверность информации.
- Анализ максимально эффективного использования выполняется также как при индивидуальной оценке. Анализа рынка для массового определения стоимости предполагает применение экспертных, статистических методов.
- При индивидуальном расчете стоимости эксперт выполняет согласование итогов расчетов стоимостей по трем методам и принимает окончательное заключение о стоимости. При массовой оценке итоговым действием является анализ модели и качества итоговых расчетов. Качество работы определяется в основном статистическими методами: максимальное количество полученных оценок должны быть в диапазоне среднего отклонения от цен продаж. Совместно со статистическим контролем выполняется экспертный контроль, компенсирующий недостаток информации по сделкам на рынке. Массовый расчет стоимости характеризуется этическими критериями и критериями качества модели.
Методика массового расчета стоимости должна отвечать критериям:
- Универсальности (применения к разным типам недвижимости);
- Доступности в использовании (простота расчетов, наличие справочной информации).
- Минимальные затраты на осуществление;
- Корректность результатов;
- Максимальный сбор налогов.
Особое внимание необходимо уделять оценке земли с применением методики сравнения продаж, поскольку точные значения стоимости земли являются основой реальной системы оценки. Массовая оценка земли предполагает создание моделей единичных цен земли путем анализа продаж. Модели находят отражение в таблицах корректировок и земельных ставок, на картах стоимости участков земли.
Проверку моделей на полноту учета факторов стоимости выполняют службы налогообложения имущества. Итоговые результаты полученных стоимостей недвижимости должны быть доведены до налогоплательщиков органами муниципальной власти.
