Податковим кодексом України введено новий місцевий податок - податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки. Це нововведення набере чинності з 1 липня 2012 року. При цьому місцеві та районні ради повинні будуть встановлювати даний податок в обов'язковому порядку. Відповідно до норм Податкового кодексу, платниками податку на нерухомість є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти, які є власниками об'єктів житлової нерухомості. База оподаткування – житлова площа об'єкта житлової нерухомості.
Оксана Пукіш, сертифікований податковий консультант, директор компанії "Пантер Груп", для UBR.UA
Об’єкт оподаткування
Все ніби зрозуміло: є платники податку, є база оподаткування… А чи є об’єкт оподаткування? Про квартири в багатоквартирних будинках вести мову не будемо, тому що всі знають, суттєво розширити житлову площу в багатоквартирному будинку складно, але можливо. Наприклад, якщо платник податку зробив перепланування в квартирі, об’єднав кімнату з кухнею та коридором, лоджією тощо і отримав таку собі віртуальну "житлово-прохідну" площу, то чи буде рахуватись дана площа житловою? А якщо ні, то де та межа між житловою площею і загальною?
Припустимо, що видали нормативний акт і вирішили, що при переобладнанні та об’єднанні житлових приміщень з обслуговуючими, вся площа враховується при оподаткуванні як житлова. Чи заплатить власник більше податку? Не факт. Для цього він повинен офіційно оформити перепланування квартири замовити паспорт БТ, прийти в відділ нарахування податку і сказати: нараховуйте! Чи є реальною така принципова громадянська позиція - судити не мені.
З квартирами більш-менш все ясно - у будь-якому випадку з них щось нарахують і щось отримають. А тепер давайте пофантазуємо на тему: яким чином місцевій владі знайти базу оподаткування в приватному секторі? "Об'єкти оподаткування - це житлова нерухомість, а саме - будівлі, віднесені згідно з нормативно-правовим полем до житлового фонду, дачні та садові будинки. Зокрема, вони поділяються на такі типи: житловий будинок (будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законодавством, і призначена для постійного проживання); житловий будинок садибного типу (житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних приміщень); прибудова до житлового будинку (частина будинку, розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін і яка має з основною частиною будинку одну або більше спільних капітальних стін); квартира (ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене для постійного проживання); котедж (одно, півтораповерховий будинок невеликої житлової площі для постійного чи тимчасового проживання з присадибною ділянкою); кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах ( квартира, в якій мешкають двоє чи більше квартиронаймачів) (Підпункт 14.1.129 статті 14 Податкового кодексу України).
Об'єкти, що не оподатковуються
Згідно з законодавством, перелік повністю зрозумілий, але є в ньому одне але. Відповідно до підпункту 14.1.129 статті 14 Податкового кодексу України об’єктами оподаткування не є: садові та дачні будинки (але не більше одного такого об'єкта на одного платника податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки). Садовий будинок - це будинок для літнього (сезонного) використання, який у питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків. Дачний будинок - це житловий будинок, призначений для використання протягом року з метою позаміського відпочинку.
Якщо взяти до уваги, що за останні 10 років на територіях садових товариств "виросли" дачні будиночки, які зовсім не схожі на дачні, то виникає питання: хто буде визначати, чи потрібно сплачувати з них податок, яка в них житлова площа? Хто визначить базу оподаткування, якщо в документах дана будова лишилась зазначеною як садовий будиночок на 20 кв. метрів 60-х років минулого століття?
Ні для кого не секрет, що для громадянина, який вирішив збудувати котедж, і який хоче потрапити в категорію неплатників податку на нерухомість, достатньо викупити одну або декілька земельних ділянок з садовими будиночками на місці нього побудувати "дачний" будиночок на п’ять поверхів і відпочивати після трудового дня протягом року. Обнести його високим парканом і заявити, що це - його приватна власність. І не важливо, що це - самовільне будівництво (далі – самобуд). Адже хто має право перевірити законність будівництва на приватній земельній ділянці? Чи, можливо, місцева влада прийде, перевірить і притягне до відповідальності такого громадянина?
Відчиніть - міліція!
Стаття 30 Конституції України та стаття 14-1 Кримінально-процесуального кодексу України гарантує кожній людині недоторканність житла. Це означає, що ніхто, у тому числі і працівник правоохоронних органів, МЧС, міська влада, працівники БТІ і так далі не мають права без законної підстави ввійти в житло проти волі осіб, які проживають у ньому. Увійти до твоєї квартири чи будинку, провести в них огляд або обшук будь-які представники влади мають право лише за вмотивованим рішенням суду, з яким вони зобов’язані ознайомити платника податків. Якщо такого рішення суду немає, суворий голос за дверима: "Відчиніть, представники місцевих органів, міліція!", – можна розцінювати не як наказ, а як прохання. Немає рішення суду – громадянину вирішувати, пускати когось з уповноважених у квартиру, будинок чи обмежитись розмовою на сходовому майданчику в під’їзді або біля паркана на вулиці. Тому, якщо у двері подзвонив представник уповноважений з’ясувати яка ж у вас житлова площа, тільки не обізнаний в своїх правах громадянин відразу їх відчинить, а обізнаний, в кращому випадку, спочатку детально розпитає про мету візиту і всі аргументи влади може до уваги взагалі не брати.
Обійти перепону самочинного будівництва
Проблема узаконення самочинного будівництва будівель і споруд у нашій країні, як і раніше, гостра. Хоча не є перепоною для тих, хто вирішив покращити свої житлові умови. Згідно зі ст. 376 ЦК, самочинним будівництвом розуміють зведення житлового будинку, будівлі, споруди, іншого нерухомого майна за наявності однієї з таких умов: 1) земельна ділянка не відведена для цієї мети, 2) відсутній дозвіл на забудову, 3) відсутній затверджений проект; 4) при будівництві були допущені істотні порушення будівельних норм.
Є дві причини виникнення самочинного будівництва: по-перше, у нас чомусь прийнято вважати, що на власній землі можна будувати що завгодно і як завгодно, а по-друге, сама процедура офіційного оформлення дозволів на будівництво досить складна і тривала. У підсумку виходить, що легалізацією самовільно побудованих будівель люди починають займатися, коли потрібно здійснити будь-які юридично значущі дії з ними (продати, подарувати, заповісти). Хоча і це не є перепоною на шляху досягнення мрії. Якщо самовільне будівництво не узаконене, то ви все одно можете подарувати, продати та заповісти своє майно, але тільки ту частину, яка має статус власності і узаконена, а яка це частина від будинку - не має значення. Самовільна прибудова переходить новому власнику, який може користуватися і розпоряджатися нею, але не як власністю, а як самобудом і за який несе відповідальність згідно чинного законодавства. Пункт 9 Прикінцевих положень Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (вступив в дію з 12 березня 2011 р.) введення в експлуатацію незаконно побудованих індивідуальних житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків І та ІІ категорій складності продовжено до кінця 2012 року. На виконання цієї норми наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 24.06.2011 № 91 затверджено Порядок прийняття в експлуатацію зазначених об'єктів. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво, не набуває права власності на такий об'єкт (ч. 2 ст. 376 ЦК). Воно може бути визнане за рішенням суду за умови надання в установленому порядку такій особі земельної ділянки під уже збудоване нерухоме майно, якщо це не порушує прав третіх осіб (ч. 3 та 5 ст. 376 ЦК). Іншими словами, ЦК передбачає судовий порядок визнання права власності на незаконно побудовану нерухомість, якщо земельна ділянка "заднім числом" таки була надана під будівництво та за умови, що це не зачіпає інтереси третіх осіб. Тим не менш, на даний момент можна обійтися і без суду. Право переходу власності на (самовільно збудований або такий, що будується, після оформлення всіх відповідних дозволів та документів) об’єкт переходить після здачі в експлуатацію (це можна робить довго і нудно) і тільки після цього підлягає держреєстрації, і власник набуває права власності
Навіщо поспішати з правом власності?
Логічно буде припустить, що якщо будинок не введено в експлуатацію, а відповідно і податок на нерухомість не передбачається утримувати з недобудованого об’єкту, то чи будуть наші (особливо заможні) громадяни поспішати з отриманням цього права власності? Експлуатація недобудованого приватного (в т.ч. дачного і садового) будинку ніким не забороняється, а те, добудований він чи ні, перевірити ніхто не може. І все відповідно до статті 30 Конституції і, як мені здалося, єдина стаття, яку виконують представники місцевих органів, служба МЧС, Інспекція будівельного контролю, БТІ, міліція та інші служби у випадках вирішення конфліктів порушення прав третіх осіб. Наприклад, коли один з сусідів незаконно (самобуд) побудував у себе на присадибній ділянці лазню задимлює будинки сусідів веде непристойний спосіб життя і на колективне звернення громадян до місцевої влади і інших компетентних органів про порушення їх прав на чисте повітря та спокійне життя всі служби дають відповідь: "Даний громадянин не визнає претензій і не допускає на свою ділянку представників комісій та інших органів влади на підставі статті 30 Конституції, і тому встановити, чи є в нього лазня, підтвердить не можемо. Звертайтесь до суду!" Резонне питання: з чим? Якщо влада не може надати висновки комісії про те, що даний громадянин порушує права третіх осіб, то які законні підстави у третіх осіб стверджувати, що є лазня, яка не дає їм дихати і жити?
Встановлення розміру площі
Така історія буде і з встановленням розміру житлової площі у громадянина і визначенням об’єкта оподаткування. На підставі вищевикладеного можу припустити, що даний податок - дуже велика розкіш для нашого бюджету, тому що його відразу потрібно ставити до витратної частини бюджету, а не доходної. Витрати на збір відомостей про базу нарахування, нарахування податку, адміністрування податку на нерухомість, суттєво перевищать дохід від даного податку. Однозначно, для того, щоб даний податок мав сенс, базою оподаткування повинна бути ринкова вартість нерухомості. Ринкову вартість житлового фонду багатоквартирних будинків можливо визначати відповідно до вже давно набутої практики встановлення місцевими органами мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі. По аналогії можна розробити методологію розрахунку ринкової вартості квадратного метра площі для розрахунку податку на нерухомість з застосуванням коефіцієнтів (збільшення/зменшення вартості в залежності від виду будинку, його зношеності та т.п.). Держава повинна зобов’язати, не рідше ніж раз на три роки проводити оцінку майна приватної власності з врахуванням вартості господарських будівель (тому що будиночки для гостей інколи коштують в десятки разів більше ніж будинки деяких громадян). У вартість повинна враховуватись вся площа введеного в експлуатацію житла, незавершеного будівництва, самобуду і господарських будівель. В процесі проведення оцінки буде виявлене самовільне будівництво, яке буде мати вартість, а місцеві та районні інспекції архітектурного контролю будуть мати інформацію про порушення та поповнять бюджет за рахунок штрафів. Для певної категорії громадян (багатодітні, пенсіонери, інваліди тощо) повинні надаватися суттєві знижки на проведення оцінки майна або надаватись місцевими органами безкоштовно акти комісії (за умови що даний громадянин не проводив реконструкції, перебудови тощо). Для того, щоб ці норми запрацювали, потрібно встановити відповідальність у вигляді високих штрафних санкцій за надання не достовірної інформації як з боку власників будівель, так і збоку оцінювачів. Тільки в такому випадку можна буде говорити про те, що даний податок - є доходною частиною бюджету і податком який платять всі.
Автор: Оксана Пукіш
Источник: Украинский Бизнес Ресурс
