Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей
вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель»
От редакции
Новая упрощенная система налогообложения предполагает существенные ограничения для предпринимателей-единщиков по предоставлению недвижимости в аренду. Это вызывает у читателей множество вопросов, на которые нет однозначного ответа в Налоговом кодексе. Официальных разъяснений ГНС Украины пока тоже нет. С мнением налоговиков по данным вопросам мы обязательно ознакомим читателей в последующих номерах газеты. На страницах же этого номера на ваши вопросы ответит практикующий юрист.
Изменения в Налоговом кодексе (НК) с нового года усложнят работу единщиков, занимающихся недвижимостью. Ограничения и запреты ставят под сомнение предпринимательскую привлекательность такого вида деятельности, как сдача недвижимости в аренду. Согласно Закону Украины от 04.11.2011 г. № 4014-VI (далее – Закон № 4014), который внес изменения в НК, с 1 января 2012 года запрещено быть на едином налоге физическим лицам – предпринимателям, сдающим в аренду земли площадью свыше 0,2 га, жилые помещения более 100 и нежилые – более 300 квадратных метров. Соответственно один предприниматель-единщик с 2012 года будет иметь право сдать в аренду не более 0,2 га земли, 100 м2 жилой недвижимости и 300 м2 – нежилой. Здесь и возникают вопросы.
Субаренда – это та же аренда
Распространяется ли запрет на субаренду недвижимости? Все, что сказано выше об аренде, в той же мере относится и к субаренде, поскольку субаренда – это та же аренда, только принятого в пользование, а не собственного имущества. Поэтому все нормы НК, регламентирующие арендные отношения, касаются и субарендных отношений*.
И – или
Можно ли быть единщиком, сдавая в аренду несколько видов недвижимости в установленных пределах (например, 50 м2 жилой площади и 200 м2 – нежилой)? Есть две точки зрения по части толкования правовой нормы.
Первую – благоприятную – можно условно назвать “Союз И”. То есть закон разрешает сдавать 0,2 га земли и 100 м2 жилой площади, и 300 м2 – нежилой.
Вторую – неблагоприятную – можно назвать “Союз ИЛИ”. Предпринимателю позволено сдавать 0,2 га земли или 100 м2 жилой площади, или 300 м2 – нежилой.
Считаем, что оснований толковать норму в режиме “Союз И” больше.
Но бесспорным является следующее: если какой-то вид сдаваемой недвижимости превышает установленные для единого налога лимиты площади, то нет никакой возможности истолковать закон нужным образом. Сдал больше – однозначно неплательщик единого налога!
Последствия игнорирования этого требования могут быть плачевны. В упрощенном виде налоговая может лишить нарушителя статуса упрощенца (аннулировать свидетельство плательщика единого налога) и доначислить налоговые обязательства с того момента, когда предприниматель получил доход по договору аренды на площадь, выходящую за пределы 0,2 га или 100 м2, либо 300 м2.
Аренда – это не продажа услуги
Является ли аренда продажей (предоставлением) услуги? По Закону № 4014 есть несколько групп предпринимателей-упрощенцев. Вторая группа хороша тем, что предприниматели платят единый налог в фиксированной сумме не более 20% минимальной зарплаты в месяц (чуть более 200 грн.). Но предприниматели второй группы имеют право предоставлять услуги только физическим лицам и плательщикам единого налога (предпринимателям и юридическим лицам).
То есть, если считать передачу в аренду недвижимости предоставлением услуги, предприниматель, сдающий ее единщику (физическому или юридическому лицу) в аренду, может быть во второй группе и платить фиксированную ставку единого налога. Если же он сдает недвижимость предпринимателю-общесистемщику или предприятию – плательщику налога на прибыль, то арендодатель может быть только в третьей группе. Но у данной группы больше финансовая нагрузка – размер единого налога составляет 3 или 5% дохода в зависимости от статуса (плательщик или неплательщик НДС).
Многие специалисты считают передачу в аренду предоставлением услуги, исходя из положений пп. 14.1.203 ст. 14 НК: “продажа результатов работ (услуг) – любые операции хозяйственного, гражданско-правового характера по выполнению работ, предоставлению услуг, предоставлению права пользования или распоряжения товарами, в том числе нематериальными активами и другими объектами собственности, не являющимися товарами, при условии компенсации их стоимости, а также операции по бесплатному предоставлению результатов работ (услуг)”.
Обосновывают данное мнение тем, что продажа услуг (а значит, собственно услуга) включает в себя предоставление права пользования (в том числе и помещением). Исходя из этого делают вывод о невозможности нахождения такого арендодателя во второй группе (раз продажа услуги и услуга – одно и то же, то, сдавая в аренду помещение, предприниматель, оказывает, т. е. продает, услугу).
Автор не согласен с таким утверждением. И вот почему: НК устанавливает, что в понятие “продажа работ (услуг)” входят операции по выполнению работ, оказанию услуг, предоставлению права пользования. Да, передачу недвижимости в аренду можно назвать продажей услуги. Но никак не оказанием услуги! Поскольку оказание услуг наравне с выполнением работ и предоставлением права пользования (распоряжения) является разновидностью продажи (работ, услуг). А пп. 2 п. 291.4 ст. 291 НК предполагает, что с 2012 года предпринимателями второй группы не могут быть только те, кто оказывает услуги субъектам хозяйствования – неединщикам. Не занимается продажей услуг (в состав которой входит как оказание услуг, так и предоставление права), а лишь оказывает услуги.
Вывод таков: продажа услуги не есть оказание услуги. И арендодатели-единщики могут избрать для себя вторую группу.
Но в данном случае следует дождаться официальных разъяснений ГНС Украины. Правда, опыт показывает, что зачастую такие разъяснения не в пользу предпринимателей.
Дробить аренду нельзя
Можно ли единщику сдавать в аренду разрешенные площади, а как неединщику – оставшиеся? Например, предприниматель имеет 500 м2 нежилых помещений. Логично предположить, что он может сдать 300 м2 как плательщик единого налога, а оставшиеся 200 м2 – как плательщик налога на доходы физических лиц. Сразу предупреждаем – вероятнее всего, не получится!
Ограничение на аренду установлено в пп. 291.5.3 ст. 291 НК. Не могут быть плательщиками единого налога “физические лица – предприниматели, сдающие в аренду земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 гектара, жилые помещения, общая площадь которых превышает 100 квадратных метров, нежилые помещения (сооружения, здания) и/или их части, общая площадь которых превышает 300 квадратных метров”.
Закон запрещает быть плательщиком единого налога любому физическому лицу, сдавшему на 1 м2 больше установленных лимитов. То есть сдавать “сверхнормативные” площади в качестве физического лица и оставаться плательщиком единого налога нельзя.
Можно сдать всю площадь (как “нормативную”, так и “сверхнормативную”), не регистрируясь плательщиком единого налога, т. е. сдать от имени физического лица – непредпринимателя. Тогда весь доход от сдачи в аренду будет облагаться 15 (17)%-ным налогом на доходы физических лиц.
Можно сдать в аренду недвижимость в качестве плательщика единого налога только в пределах разрешенных площадей. Но в этом случае с остальными площадями необходимо работать иными способами.
Законные способы работать с недвижимостью, оставаясь на едином налоге, есть. Конечно, придется над чем-то подумать и поработать, правильно составить документы, чтобы у налоговой не возникало ненужных вопросов.
Как трансформировать свою деятельность и остаться на едином налоге с 2012 года, если размеры сдаваемой в аренду недвижимости превышают установленные Законом № 4014 ограничения, мы рассмотрим в следующем номере газеты.
Вопросы, связанные с данной темой, можно направлять в редакцию газеты (vopros@dudnik.dp.ua) или автору (t.kriukov@gmail.com, http://t.kr.ua).
Тимур Крюков, юрист, тел. 067-406-03-55
_______________
* Согласно КВЭД ДК 009:2005 аренда и субаренда недвижимого имущества отнесены к одному коду 70.2. Подробнее об этом читайте в предыдущем номере газеты на с. 11. (Прим. редакции.)
__________________
* С полным архивом публикаций газеты можно ознакомиться на сайте газеты www.chp.com.ua и СD-диске “Архив газеты за 2011–2013 годы”.
