В редакцию газеты продолжают приходить письма, в которых читатели задаются вопросом правомерности заключения договоров аренды земли в случаях использования нежилого помещения в многоквартирных домах.
Некоторые разъяснения этого вопроса – в данной статье.
Ситуация
Частного предпринимателя, работающего с уплатой единого налога, которому принадлежит нежилое помещение, находящееся на первом этаже коммунального многоквартирного жилого дома, местный совет принуждает заключить с ним договор аренды земельного участка, на котором находится этот дом.
В договоре аренды, предложенном местным советом, указано, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть в пользовании земельным участком определенной площади. Однако на плане земельного участка эта часть не указана и в натуру (на местность) не перенесена.
Предприниматель, чтобы не портить отношения с местным советом, пошел на заключение такого договора, но, получив расчет арендной платы, понял, насколько опрометчивым было его решение.
Данный пример наглядно иллюстрирует ситуацию, в которой может оказаться любой из хозяйствующих субъектов. В рассматриваемой ситуации предприниматель, хотя и с некоторым опозданием, не согласился с навязанными ему условиями.
Результатом прозрения стал иск в суд о признании договора аренды земли недействительным и отмене его государственной регистрации.
В конце концов предприниматель получил положительное для него решение суда, которое успешно прошло апелляционное обжалование и вступило в силу: договор аренды земельного участка признан недействительным с момента его заключения.
Анализ ситуации
Разберем ситуацию в деталях, чтобы понять ошибки предпринимателя, выявить плюсы и минусы судебного решения, определить, какие нарушения были допущены местным советом при заключении договора аренды, а также сформулировать аргументацию исковых требований предпринимателя.
Итак, предприниматель был поставлен перед фактом необходимости документального оформления права пользования земельным участком. Не сомневаясь в правомерности данных требований и не вдаваясь в детали договора аренды, он пошел на это и потратил несколько тысяч гривен на оплату услуг различных организаций и нервные клетки в коридорах власти.
К сожалению, если вести разговор о процедуре оформления земли в целом, то приходится говорить не только о деньгах, но и о времени, а также о физических и моральных силах, затраченных на это.
Под словосочетанием “договор аренды” подразумевается не только некий документ, а весь комплекс работ, предшествующий его появлению на свет. Сюда относятся геодезические и землеустроительные работы, разрешительно-согласовательный процесс с его апогеем в виде сессионного решения местного совета, а также государственная регистрация договора в Центре государственного земельного кадастра.
Так вот, потратив на оформление договора аренды силы и средства, предприниматель оказывается перед фактом, что арендная плата значительно, т. е. в несколько раз, больше, нежели единый налог, который он продолжает уплачивать и который раньше охватывал плату за землю в полном объеме.
Пришлось прибегнуть к юридической экспертизе, которая показала, что договор аренды земли заключен с нарушениями, дающими предпринимателю основания для обращения в суд, что, собственно, и было сделано, хотя и с некоторым опозданием.
Аргументы для иска
Теперь рассмотрим аргументы искового заявления, которые дали основания суду удовлетворить его в полном объеме в пользу предпринимателя.
Определение понятия договора аренды земли дано в ст. 13 Закона Украины от 06.10.98 г. № 161 “Об аренде земли” (далее – Закон № 161), согласно которой договор аренды – это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок согласно условиям договора и требованиям земельного законодательства.
Как упоминалось, в договоре аренды предмет договора определен сторонами как часть земельного участка. Арендодатель передал, а арендатор принял в аренду на условиях договора “часть в пользовании земельным участком определенной площади”. Площадь этой части составляет энное количество метров.
В то же время, если обратиться к ст. 79 Земельного кодекса Украины (далее – ЗКУ), станет понятно, что законодатель имел в виду под словосочетанием земельный участок.
Согласно ч. 1 ст. 79 ЗКУ земельный участок – это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом размещения и определенными относительно нее правами.
Передавая в аренду “часть в пользовании земельным участком”, арендодатель ушел от конкретизации объекта аренды, которая предусмотрена ст. 79 ЗКУ и ст. 13 Закона № 161. А невыделенная в натуре (на местности) часть земельного участка не может быть объектом аренды.
Таким образом, были нарушены требования ч. 1 ст. 215 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ), согласно которой основанием недействительности договора является несоблюдение в момент совершения сделки стороной (сторонами) требований, установленных ч. 1, 3, 5 и 6 ст. 203 ГКУ.
Согласно ч. 1 ст. 203 ГКУ содержание сделки не должно противоречить этому Кодексу, другим актам гражданского законодательства, а также моральным принципам общества.
При этом согласно ст. 15 Закона № 161 неотъемлемой частью договора аренды земли является: план или схема земельного участка, который передается в аренду; кадастровый план земельного участка с отражением ограничений (обременений) в ее использовании и установленных земельных сервитутов; акт установления границ земельного участка в натуре (на местности); акт приема-передачи объекта аренды; проект отвода земельного участка в случае его разработки согласно закону.
Отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий, предусмотренных Законом № 161, а также нарушение требований ст. 4–6, 11, 17 и 19 данного Закона являются основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным.
Как видим, ни один из приведенных выше документов ни о какой части земельного участка не говорит и возможность его передачи в аренду не предусматривает.
Как показывает практика, в таких случаях вся техническая документация разрабатывается на отдельно взятый земельный участок, которому присваивается универсальный кадастровый номер, а часть, которую якобы передают в аренду, определяют путем исчисления доли помещения, принадлежащего арендатору, в общей площади здания.
Следует прийти к выводу, что вся техническая документация, являющаяся приложением к договору аренды, противоречит его условиям.
Кроме того, согласно ч. 1 ст. 42 ЗКУ земельные участки, на которых расположены многоквартирные жилые дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории государственной и коммунальной собственности, предоставляются в постоянное пользование предприятиям, учреждениям и организациям, которые осуществляют управление этими домами.
Как видим, оснований для отмены спорного договора аренды у суда было предостаточно.
Также обратим внимание на само судебное решение. Надеемся, что суд, отменяя договор аренды земли, уделил должное внимание решению местного совета, на основании которого этот договор был заключен.
Если решение местного совета останется неотмененным, ситуация может повториться, только уже с другим сценарием развития. Местный совет, заинтересованный в получении арендной платы, через некоторое время вновь вернется к вопросу заключения договора аренды.
Например, подтолкнуть предпринимателя к повторному принятию на себя договорных обязательств по аренде земли могут с помощью местных органов Госкомзема Украины, постоянно напоминающих о бездокументарном использовании земельного участка.
Кроме того, органы налоговой инспекции, получившие информацию из земельного кадастра о том, что участок был передан в аренду, поставят ряд вопросов, на которые придется долго отвечать, собирая дополнительные документы.
Надеемся, что после отмены неправомерного договора аренды предприниматель будет более рассудителен и не станет принимать необдуманных решений.
Владимир Данич, адвокат,
тел. 067-788-93-01, danich@i.ua
