Новая процедура оформления и регистрации прав на землю № 16, август 2009 г.

Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель»

Довольно долго процедура оформления земельных участков в собственность оставалась практически неизменной: оформление у нотариуса договора купли-продажи, а затем оформление новым собственником земли государственного акта о праве собственности на землю. С недавних же пор данный порядок претерпел изменения, и теперь новый госакт можно не оформлять. Как данная процедура будет проходить и какие подводные камни она имеет, читайте ниже.

Какие документы подтверждают право на землю?

С принятием Закона Украины от 05.03.2009 г. № 1066-VI “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка раздела и объединения земельных участков” (далее – Закон № 1066) изменилась ст. 126 Земельного кодекса Украины (далее – ЗКУ), которая содержала в себе краткий перечень документов, удостоверяющих право на земельный участок.

Если ранее данная статья состояла всего из двух пунктов, один из которых гласил, что право собственности на земельный участок и право постоянного пользования земельным участком удостоверяется государственными актами утвержденной формы, а право аренды оформляется договором, то сейчас ст. 126 ЗКУ имеет уже девять пунктов.

Теперь право собственности на земельный участок наряду с государственными актами подтверждают гражданско-правовые соглашения (договоры купли-продажи, дарения, мены и др.), по которым осуществлено отчуждение земельного участка без изменения его границ и целевого назначения, а также свидетельство о праве на наследство.

Как и ранее, право постоянного пользования земельным участком удостоверяется государственным актом на право постоянного пользования земельным участком.

Право аренды земель удостоверяется договором аренды земли, зарегистрированным согласно закону.

Таким образом, отменен исключительный статус государственного акта на право частной собственности на землю как единственного правоустанавливающего документа на земельный участок.

Теперь в случае приобретения права собственности на земельный участок на основании гражданско-правовых соглашений государственный акт на право собственности на отчуждаемый земельный участок прилагается к документу, служащему основанием перехода прав собственности на земельный участок (например, договора купли-продажи).

Эта процедура должна осуществляться каждый раз, когда совершается отчуждение земельного участка. То есть договоров купли-продажи может быть несколько, а государственный акт будет переходить из одних рук в другие (к каждому из последующих покупателей).

Какие отметки делаются на госакте?

На государственном акте о праве собственности на земельный участок нотариус, удостоверяющий (выдающий) документ (договор купли-продажи), и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и их обременений, делают отметку об отчуждении земельного участка с указанием реквизитов договора, на основании которого состоялось отчуждение.

Согласно п. 6 ст. 126 ЗКУ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, делает отметку о регистрации прав на земельный участок на основании документа об отчуждении участка, составленного и удостоверенного в порядке, предусмотренном законом. Выполнение вышеуказанных работ регистрирующий орган обязан осуществить в течение 14 календарных дней со дня подачи документов.

Особо отметим, что теперь госрегистратору прямо запрещено требовать от заявителя какие-либо другие документы, кроме предусмотренных ст. 126 ЗКУ.

Кабинет Министров Украины постановлением от 06.05.2009 г. № 439 утвердил Порядок осуществления отметки о переходе права собственности на земельный участок (далее – Порядок № 439). В нем приведены тексты отметок, которые проставляют нотариус и госрегистратор.

При этом госакты, приобщенные к документам, на основании которых осуществлено отчуждение земельного участка, могут быть заменены на новые по добровольному желанию лиц, к которым переходит право собственности на земельный участок.

Обращаем внимание на то, что отметка должна проставляться нотариусом и регистрирующим органом не “где попало”, а на страницах государственного акта, где находится план границ земельного участка. Первая отметка должна быть проставлена в верхнем левом углу сверху вниз и слева направо.

Нотариус в случае удостоверения гражданско-правового договора об отчуждении земельного участка, выдачи свидетельства о праве на наследство на земельный участок, а также изъятия госакта из своих дел, проставляет на госакте отметку о переходе права собственности на земельный участок следующего содержания:

В свою очередь территориальный орган Госкомзема Украины по месту нахождения земельного участка в течение 14 календарных дней со дня подачи ему документа о переходе права собственности на земельный участок проставляет на государственном акте отметку о регистрации права собственности на нее следующего содержания: «Зарегистрировано в Поземельной книге под таким-то реестровым номером».

Надпись удостоверяется подписью и печатью должностного лица определенного населенного пункта, удостоверившего факт регистрации.

Порядок № 439 возлагает такие полномочия на начальников территориальных органов Госкомзема Украины.

Заметки на полях

Проанализируем сложившееся состояние дел. Порядок № 439 не уточняет, какое именно из структурных подразделений Госкомзема имеется в виду под названием «территориальный орган». Ведь в недрах Госкомзема орудует несколько субъектов, каждого из которых смело можно отнести к числу «территориальных органов».

Территориальными можно назвать органы (отделы и управления) земельных ресурсов в городах, районах и областях. Кроме того, к числу таковых относятся филиалы Центра государственного земельного кадастра при Госкомземе Украины (далее – ЦГЗК), которые также имеют разветвленную сеть регистрационных округов. Не забудем и Государственную инспекцию по контролю за использованием и охраной земель, которая была создана в составе Госкомзема как правительственный орган государственного управления и распространила свое влияние на все уголки нашей страны.

Если под термином «территориальные органы Госкомзема» понимать только отделы и управления земельных ресурсов, то можно смело говорить о подмене субъекта госрегистрации. Теперь не Центр ГЗК при Госкомземе Украины, а именно местные (территориальные) органы земельных ресурсов можно считать госрегистратором прав на недвижимое имущество, в частности на землю.

Что характерно – Инспекция по контролю за использованием земель до этого времени регистрацией прав на землю не занималась.

Филиалы ЦГЗК, осуществляя государственную регистрацию государственных актов в порядке, предусмотренном Временным порядком ведения государственного реестра земель, утвержденным приказом Госкомзема от 02.07.2003 г. № 174, на практике хотя и ведут четыре раздела Книги записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и на право постоянного пользования землей, а также договоров аренды земли, но Поземельную книгу не ведут.

Управления и отделы земельных ресурсов на местах до настоящего времени также не вели Поземельную книгу. Такое название крайне редко употреблялось в законодательстве, чаще на практике в статистической отчетности. То есть такого документа, как Поземельная книга, не существует в природе. Ее созданием и внедрением в практику не удосужились заняться за все время проведения земельной реформы.

В ст. 202 ЗКУ сказано, что Государственный реестр земель состоит из двух частей:

а) книги записей регистрации государственных актов на право собственности на землю и право постоянного пользования землей, договоров аренды земли с указанием кадастровых номеров земельных участков;

б) Поземельной книги, содержащей сведения о земельном участке.

Таким образом, регистрация прав собственности в Поземельной книге не предусмотрена законодательными актами. Поэтому, где будут регистрировать документы о переходе права собственности на землю, покажет время.

Владимир Данич,
адвокат, тел. 8 (056) 789-05-56

"Частный предприниматель" № 16, август 2009 г.