«Частный предприниматель» № 12, 2016 г
До недавнего времени вопрос организации деятельности фермерских хозяйств совсем не интересовал физических лиц – предпринимателей. Ситуация кардинально изменилась с 1 мая 2016 года, когда законодатель разрешил предпринимателям создавать фермерские хозяйства. Что такое фермерское хозяйство и кто может быть его членами, подробно рассмотрено в “Частном предпринимателе” № 10, 2016 г., с. 12. В настоящей публикации расскажем о правах предпринимателя-фермера на землю.
Какая земля нужна физлицу для создания фермерского хозяйства в форме ФЛП?
Правовые основы создания и деятельности фермерских хозяйств в Украине урегулированы Законом Украины от 19.06.2003 г. № 973-IV “О фермерском хозяйстве” (далее – Закон № 973).
В соответствии со ст. 5 Закона № 973 право создать фермерское хозяйство и, следовательно, зарегистрироваться ФЛП-фермером, имеет дееспособный гражданин Украины, которому исполнилось 18 лет и который изъявил желание его создать.
В ст. 8 Закона № 973 указано, что фермерское хозяйство подлежит госрегистрации согласно Закону Украины “О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований” при условии приобретения гражданином Украины или несколькими гражданами Украины, изъявившими желание создать фермерское хозяйство, права собственности или права пользования земельным участком.
Учитывая это, а также определение понятия фермерского хозяйства, приведенное в ст. 1 указанного Закона, для того чтобы зарегистрироваться в качестве ФЛП-фермера, такое физическое лицо должно иметь или приобрести в собственность или в пользование, в том числе взять в аренду, земельный участок для ведения фермерского хозяйства, товарного сельскохозяйственного производства или личного крестьянского хозяйства.
Как получить в собственность земельный участок для организации фермерского хозяйства?
В соответствии со ст. 7 Закона № 973 предоставление земельных участков государственной и коммунальной собственности в собственность или пользование для ведения фермерского хозяйства осуществляется в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Украины (ЗКУ).
В ч. 3 ст. 22 ЗКУ указано, что для ведения фермерского хозяйства, товарного сельскохозяйственного производства, личного крестьянского хозяйства гражданам Украины передаются в собственность или предоставляются в пользование земли сельскохозяйственного назначения.
Лицо, желающее организовать фермерское хозяйство в форме ФЛП, может получить в собственность земельный участок сельскохозяйственного назначения из земель государственной или коммунальной собственности безвозмездно в пределах норм, определенных ст. 121 ЗКУ (бесплатная приватизация), либо на основании соответствующих договоров (купли-продажи, дарения, мены) или в результате наследования.
В соответствии со ст. 121 ЗКУ физлицо – будущий фермер может безвозмездно приобрести в собственность земельный участок:
1) для ведения фермерского хозяйства – в размере земельной доли (пая), определенной для членов сельскохозяйственных предприятий, расположенных на территории сельского, поселкового, городского совета, где находится фермерское хозяйство. При этом если на территории сельского, поселкового, городского совета расположено несколько сельскохозяйственных предприятий, размер земельной доли (пая) определяется как средний по этим предприятиям. В то же время, если сельскохозяйственные предприятия на территории соответствующего совета отсутствуют, размер земельной доли (пая) определяется как средний по району. Информацию о размере земельной доли (пая) можно узнать в соответствующем сельском, поселковом, городском совете, в пределах территории которой гражданин планирует получить земельный участок в собственность;
2) для ведения личного крестьянского хозяйства – не более 2,0 га. К тому же размер земельного участка, передаваемого безвозмездно гражданину для ведения личного крестьянского хозяйства, может быть увеличен в случае получения в натуре (на местности) земельной доли (пая).
При этом в соответствии с ч. 4 ст. 116 ЗКУ передача земельных участков безвозмездно в собственность граждан в пределах норм, установленных данным Кодексом, производится один раз по каждому виду использования. Это значит, что физическое лицо, которое намерено создать фермерское хозяйство в форме ФЛП, вправе приобрести в собственность для указанной цели два земельных участка: первый – для ведения фермерского хозяйства, второй – личного крестьянского хозяйства.
Стоит отметить, что согласно действующему ЗКУ гражданам не предоставляются безвозмездно в собственность земельные участки для ведения товарного сельскохозяйственного производства.
Какова процедура бесплатной приватизации земельного участка будущим ФЛП-фермером?
Процедура получения земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности безвозмездно в собственность урегулирована ст. 118 ЗКУ.
Физическое лицо, желающее создать фермерское хозяйство в форме ФЛП (далее – заявитель), должно обратиться в соответствующий орган местного самоуправления (сельский, поселковый или городской совет) или орган исполнительной власти, к компетенции которого относится решение вопроса о передаче земельного участка в собственность граждан (далее – компетентный орган).
Для того чтобы сориентироваться, в какой компетентный орган необходимо обратиться, стоит ознакомиться с положениями ст. 122 ЗКУ. Общие правила определения такого компетентного органа можно кратко описать следующим образом. Так, если желаемый земельный участок расположен:
– в пределах соответствующего села, поселка или города, то документы необходимо представлять в соответствующий сельский, поселковый или городской совет;
– за пределами соответствующего села, поселка или города и/или является общей собственностью определенных территориальных громад, то документы необходимо представлять в соответствующий районный или областной совет;
– в пределах соответствующего села, поселка или города, но находится в государственной собственности, то документы необходимо представлять в соответствующую районную государственную администрацию.
Кроме сельских, поселковых и городских советов, районных государственных администраций вопрос о бесплатной приватизации земель также решают областные, Киевская местная государственная администрация, центральный орган исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов. Для того чтобы точно определить компетентный орган, целесообразно предварительно обратиться к вышеуказанным органам или к специалисту по земельным вопросам.
При обращении в компетентный орган для получения безвозмездно в собственность земельного участка необходимо представить следующие документы (ч. 6 ст. 118 ЗКУ):
– ходатайство, в котором нужно указать целевое назначение земельного участка (т. е. для ведения фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства) и его ориентировочные размеры;
– графические материалы, на которых указано желаемое месторасположение земельного участка;
– согласование землепользователя (в случае изъятия земельного участка, находящегося в пользовании других лиц);
– документы, подтверждающие опыт работы в сельском хозяйстве или наличие образования, полученного в аграрном учебном заведении (выписка из трудовой книжки; соответствующий диплом об образовании и др.). Указанные в настоящем пункте документы представляются в случае обращения за предоставлением земельного участка для ведения фермерского хозяйства.
Компетентному органу запрещается требовать дополнительные материалы и документы, не предусмотренные ст. 118 ЗКУ.
Соответствующий компетентный орган рассматривает ходатайство (с документами) в течение одного месяца с момента его регистрации и принимает одно из следующих решений:
1) либо предоставляет разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу земельного участка (далее – проект);
2) либо дает мотивированный отказ в его предоставлении.
В то же время перечень оснований для отказа в предоставлении разрешения на разработку проекта является исчерпывающим. Это – несоответствие месторасположения объекта требованиям законов, принятых в соответствии с ними нормативно-правовых актов, генеральных планов населенных пунктов и другой градостроительной документации, схем землеустройства и технико-экономических обоснований использования и охраны земель административно-территориальных единиц, проектов землеустройства по упорядочению территорий населенных пунктов, утвержденных в установленном законом порядке (ч. 7 ст. 118 ЗКУ).
Если в течение указанного срока компетентный орган не примет ни одного из указанных решений, действует принцип молчаливого согласия: в месячный срок со дня истечения указанного срока заявитель вправе самостоятельно заказать разработку проекта без получения разрешения на его разработку. Вместе с тем он должен письменно уведомить о таком своем решении компетентный орган и приложить к уведомлению договор на выполнение работ по землеустройству в части отвода земельного участка.
Заказчиком проекта выступает заявитель, а исполнителем – соответствующая организация, имеющая право на разработку.
Проект должен быть согласован в порядке, определенном ст. 1861 ЗКУ.
После согласования заявитель представляет проект на утверждение в компетентный орган, который в течение двух недель с момента получения согласованного проекта принимает решение о его утверждении и предоставлении земельного участка в собственность.
Отказ компетентного органа в передаче земельного участка в собственность или оставление ходатайства без рассмотрения могут быть обжалованы в суд.
Может ли будущий ФЛП-фермер приобрести земельный участок для создания фермерского хозяйства?
Конечно, может.
Согласно ч. 1 ст. 130 ЗКУ граждане Украины, имеющие сельскохозяйственное образование или опыт работы в сельском хозяйстве, могут быть покупателями земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства. При этом они имеют преимущественное право на приобретение земельного участка, если постоянно проживают на территории соответствующего местного совета, где осуществляется продажа земельного участка, а также соответствующих органов местного самоуправления.
Лицо, желающее приобрести земельный участок в целях создания фермерского хозяйства, должно обратиться в соответствующий компетентный орган с заявлением (ходатайством). В нем необходимо указать месторасположение земельного участка, его целевое назначение, размеры и площадь, а также согласие на заключение договора об уплате авансового взноса в счет оплаты цены земельного участка и приложить копию документа, удостоверяющего личность (как правило, паспорт) (ч. 2 ст. 128 ЗКУ).
Продажа земельного участка осуществляется по цене, определенной согласно экспертной денежной оценке по заказу компетентного органа, и оформляется нотариально удостоверенным договором купли-продажи. Подробную процедуру приобретения земельного участка содержит ст. 128 ЗКУ.
Какова процедура получения в пользование, в том числе в аренду, земельного участка будущим ФЛП-фермером?
Процедура получения земельного участка из земель государственной или коммунальной собственности в пользование урегулирована ст. 123 ЗКУ и очень схожа с процедурой бесплатной приватизации земельных участков.
Лицо, заинтересованное получить в пользование земельный участок из земель государственной или коммунальной собственности по проекту землеустройства по его отводу (т. е. в случае формирования нового земельного участка), обращается с ходатайством о предоставлении разрешения на его разработку в соответствующий компетентный орган и необходимыми документами. Требования к ходатайству и документам такие же, как и к документам для бесплатной приватизации земельного участка. Процедура и сроки рассмотрения ходатайства и принятия решения такие же, как и в случае безвозмездного предоставления земельного участка в собственность.
Если заявитель желает получить в пользование земельный участок из земель государственной или коммунальной собственности, право собственности на который зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, без изменения его границ и целевого назначения, то разрабатывать документацию по землеустройству не нужно.
Что касается получения земельного участка в аренду, то соответствующий порядок предусмотрен ст. 124 ЗКУ. Передача в аренду земельных участков для ведения фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства, находящихся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется по результатам проведения земельных торгов на основании решения компетентного органа или договора купли-продажи права аренды земельного участка (в случае продажи права аренды) путем заключения договора аренды земельного участка или договора купли-продажи права аренды земельного участка.
В то же время всегда нужно помнить, что право собственности, право пользования земельным участком, а также право аренды необходимо зарегистрировать в порядке, определенном Законом Украины “О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений”, поскольку такие права возникают только с момента их регистрации (ст. 125 ЗКУ).
Следовательно, приобретя в собственность или в пользование (аренду) земельный участок для ведения фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства или товарного сельскохозяйственного производства, физическое лицо, которое достигло 18-летнего возраста и намерено производить или перерабатывать сельскохозяйственную продукцию для продажи, может зарегистрироваться ФЛП и стать фермером.
Галина ЧЕРНЯВСКАЯ,
адвокат, к.ю.н. (097) 997-94-19
