Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель»
Плательщик единого налога получил по решению горсовета от 23.12.2008 г. в срочное платное пользование земельный участок. Госрегистрация договора прошла 06.05.2009 г. По договору с момента принятия решения о передаче в аренду земельного участка до госрегистрации арендатор обязан платить арендную плату. Правомерно ли это?
(Вопрос поступил на сайт газеты)
Скажем сразу: требование об уплате аренды за землю до госрегистрации договора неправомерно. Хотя такая тенденция существует и даже подкреплена судебной практикой, где мнения судей сводились к вынесению решений об обязательности платы за землю (при ее фактическом использовании), даже если соответствующая документация окончательно не оформлена.
Так, в п. 4.4 разъяснения Высшего административного суда Украины от 27.06.2001 г. № 02-5/743 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности на землю и землепользования” подчеркивается, что за предоставленные в пользование земельные участки необходимо уплачивать земельный налог независимо от наличия документов, удостоверяющих право собственности или пользования землей. Это разъяснение еще времен старого Земельного кодекса. Но и в период действия нового Земельного кодекса Украины (далее – ЗКУ) такая аргументация сохранялась.
Постановлением Высшего хозяйственного суда Украины от 07.04.2005 г. по делу № 7/204-А вынесено решение о том, что лицо, фактически пользующееся земельным участком без надлежащим образом оформленных документов, удостоверяющих право пользования или собственности, должно уплачивать плату за землю за время фактического ее использования.
Суд обосновал свое решение нормами ст. 120 ЗКУ, согласно которым “при переходе права собственности на здание или сооружение к гражданам или юридическим лицам, которые не могут иметь в собственности земельные участки, переходит право пользования земельным участком, на котором расположено это здание или сооружение”. Поэтому, по мнению суда, отсутствие оформленного документа, удостоверяющего право собственности или пользования землей, не освобождает собственника или землепользователя от обязательности внесения платы за землю (в виде либо земельного налога, либо арендной платы).
Но такие выводы полностью утрачивают свою актуальность в связи с последними изменениями, внесенными в земельное законодательство. Рассмотрим, в чем они заключаются.
Вопросы пользования землей регулируются ЗКУ, Законами Украины от 03.07.92 г. № 2535-XII “О плате за землю” (далее – Закон № 2535) и от 10.04.92 г. № 2269-XII “Об аренде государственного и коммунального имущества” (далее – Закон № 2269), а также другими нормативно-правовыми документами.
Согласно ст. 2 Закона № 2269 “арендой является основанное на договоре срочное платное пользование имуществом, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности”.
Основанием для заключения договора аренды и приобретения права на аренду земельного участка из земель государственной и коммунальной собственности является решение органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, принятое в рамках их полномочий (см. ч. 1 ст. 116 ЗКУ).
Договором аренды по Закону № 2269 является “договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с условиями договора и требованиями земельного законодательства”.
Таким образом, решение местного совета о передаче земельного участка в аренду предпринимателю является лишь основанием для заключения договора аренды, но еще не является основанием для внесения платы за землю.
Требования налоговой, подтвержденные решениями суда, о необходимости внесения арендной платы за землю до госрегистрации (и даже до заключения) договора при фактическом ее использовании аргументировались нормой ст. 125 ЗКУ, согласно которой “право на аренду земельного участка возникает после заключения договора аренды и его государственной регистрации”.
Но это старая редакция данной статьи, текст которой был изменен Законом Украины от 05.03.2009 г. № 1066-IV “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, удостоверяющих право на земельный участок, а также порядка раздела и объединения земельных участков” (далее – Закон № 1066).
В измененном варианте ст. 125 ЗКУ звучит так: “Право собственности на земельный участок, а также право постоянного пользования и право аренды земельного участка возникают с момента государственной регистрации этих прав”.
Кроме того, в соответствии с Законом № 1066 из ст. 125 ЗКУ исключен п. 3, который гласил: “приступать к использованию земельного участка до установления его границ в натуре (на местности), получения документа, удостоверяющего право на него, и государственной регистрации запрещается”.
То есть теперь однозначно право на аренду земельного участка, а соответственно и обязанность уплачивать арендную плату за него возникает только с момента государственной регистрации этого права, т. е. договора аренды.
Отметим, что Закон № 1066 вступил в силу с 02.05.2009 г. (через месяц с момента его официального опубликования).
Поскольку госрегистрация договора аренды в рассматриваемой ситуации произошла уже в момент действия новой редакции нормы ст. 125 ЗКУ (06.05.2009 г.), то право аренды участка наступило именно с этого момента.
Поэтому требование об уплате арендной платы до госрегистрации договора, зафиксированное в тексте договора, является неправомерным.
Ольга Шевцова, юрист
