Налогообложение операций с имуществом – 2011 (03.2011)

Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей
вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель».

Налоговый кодекс Украины (НК) существенно поменял правила налогообложения доходов от операций продажи или обмена имущества, принадлежащего физическим лицам. Изменился и порядок налогообложения наследства и подарков. Теперь все эти вопросы регулируются р. IV НК. Впрочем, обо всем по порядку.

В целях налогообложения под продажей движимого и недвижимого имущества понимается любой переход права собственности на него, кроме наследования и дарения.

Продажа недвижимости

Порядок налогообложения операций по продаже объектов недвижимого имущества определен ст. 172 р. IV НК.

Ранее налогообложение доходов от продажи объектов жилой недвижимости зависело от площади таких объектов. В частности, не облагалась налогом с доходов продажа жилой недвижимости площадью до 100 м². С суммы превышения уплачивался налог по ставке 1%.

С 2011 года привязка к площади недвижимости отменена. Теперь льгота привязана к сроку нахождения имущества в собственности.

Так, согласно п. 172.1 НК не облагается налогом доход, полученный физическим лицом от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение календарного года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) домика (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, и хозяйственно-бытовые постройки и здания на нем), а также земельного участка, не превышающего норму бесплатной передачи, при условии нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет.

То есть теперь не облагается налогом не только продажа жилой недвижимости, но и продажа земли в пределах норм бесплатной передачи. Нормы бесплатной передачи земли определены ст. 121 Земельного кодекса Украины. Они зависят от назначения земли и приведены в таблице 1.

Таблица 1

В соответствии все с тем же п. 172.1 НК доход от продажи хозяйственно-бытовых построек, которые расположены на одном участке с жилым или садовым (дачным) домиком и продаются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется.

Доход от продажи второго и последующего в течение календарного года объекта жилой недвижимости облагается налогом по ставке 5% (независимо от срока владения ею).

Жилая недвижимость, которая находится в собственности продавца менее трех лет, облагается налогом при продаже по ставке 5% (независимо от количества продаж в отчетном году).

Продажа любой другой недвижимости (нежилой, коммерческой) облагается по ставке 5%, независимо от срока владения ею и количества продаж в календарном году.

По ставке 5% облагается и доход от продажи объектов незавершенного строительства.

Доход от продажи недвижимости определяется исходя из цены по договору купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости объекта.

Если сторонами в договоре купли-продажи являются физические лица, функции налогового агента выполняет нотариус с некоторыми особенностями. Продавец недвижимости самостоятельно рассчитывает и уплачивает налог до нотариального удостоверения договора.

Нотариус удостоверяет договор при наличии оценочной стоимости недвижимости и документа об уплате налога. Ежеквартально нотариусы представляют в орган ГНС информацию о заключенных договорах, стоимости недвижимости и сумме уплаченного налога.

По итогам года продавец недвижимости обязан отразить полученный доход в годовой декларации о доходах. Если по каким-либо причинам продажа (обмен) не состоялась, а налог уплачен, то плательщик вправе вернуть излишне уплаченную сумму. Но такой возврат возможен только по итогам года на основании данных годовой декларации о доходах и подтверждающих уплату налога документов. Поэтому рекомендуем уплачивать налог, если вы уверены, что сделка состоится.

Если недвижимость приобретает юридическое лицо или частный предприниматель, то такое лицо является налоговым агентом относительно доходов физического лица – продавца. Налоговый агент обязан начислить, удержать и перечислить в бюджет налог с доходов, исходя из цены по договору купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости объекта.

Если недвижимость продает физическое лицо – нерезидент, то его доходы облагаются по тем же правилам, что и доходы резидентов. Но ставка налога в данном случае прогрессивная согласно п. 167.1 ст. 167 НК (в 2011 году – 15% для дохода до 9 410 грн., и 17% с суммы превышения).

Пунктом 172.10 ст. 172 НК определено, что продажа унаследованной или полученной в подарок недвижимости облагается налогом в общем порядке. Обращаем внимание, что в таких случаях, чтобы не попасть под налогообложение при продаже жилой недвижимости, ее следует продавать только через три года после унаследования (получения в подарок).

Несколько изменился и порядок уплаты налога при обмене недвижимости. Ранее каждая сторона мены уплачивала 50% суммы налога. Теперь каждая сторона уплачивает налог по тем же правилам, что и при продаже имущества. А согласно пп. 172.3 ст. 172 НК по таким же правилам облагается налогом и денежная компенсация, полученная налогоплательщиком в результате обмена недвижимости.

Продажа движимого имущества

Налогообложение операций по продаже объектов движимого имущества регулирует ст. 173 р. IV НК.

Теперь доход от продажи движимого имущества также определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости. Поэтому при продаже движимого имущества без его оценки не обойтись.

Изменения в налогообложении такого имущества приведены в таблице 2.

Таблица 2

Порядок уплаты налога практически такой же, как и при продаже недвижимости. Если движимое имущество продается физическим лицом другому физическому лицу, то продавец самостоятельно определяет сумму налога и уплачивает его в бюджет через банковское учреждение.

Факт уплаты налога проверяет нотариус, который без предъявления платежки и документа об оценочной стоимости не заверит договор. Если имущество продается через биржу, то такие же документы необходимо представить субъекту хозяйствования, предоставляющему услуги по заключению биржевых соглашений. Обо всех договорах такие субъекты ежеквартально представляют информацию в органы ГНС.

Если имущество продается при посредничестве предпринимателя или юридического лица, то посредники выполняют такие же функции налогового агента, как и нотариусы. Они только проверяют факт уплаты налога и ежеквартально предоставляют информацию в органы ГНС. Срок для предоставления информации – в течение 40 календарных дней, следующих за отчетным кварталом.

По аналогии с продажей недвижимости во всех перечисленных случаях продавцу придется декларировать свои доходы по итогам года. Хотя прямо об этом в ст. 173 НК упомянуть забыли.

Если же имущество у физлица покупает предприниматель или юридическое лицо, то они обязаны исполнить все функции налогового агента – начислить, удержать и перечислить в бюджет налог с доходов, а также отчитаться о выплате дохода физлицу в орган ГНС. В данном случае гражданину не нужно самому ничего уплачивать и отчитываться.

Отметим также, что органы ГНС регулярно получают информацию о смене владельцев транспортных средств. Так, согласно п. 173.5 ст. 173 НК органы, осуществляющие госрегистрацию транспорта, обязаны ежеквартально информировать органы ГНС о транспортных средствах, зарегистрированных или снятых с регистрации, а также об их собственниках.

Обращаем внимание, что НК не содержит оговорок по уплате налога в случае выдачи доверенности на автомобиль с правом его продажи.

Налогообложение наследства

Налогообложению доходов, полученных в виде наследства, посвящена ст. 174 НК. Как и раньше, налогообложение зависит от вида унаследованного имущества и степени родства наследника и наследодателя. При этом существенно уменьшен круг лиц, относящихся к первой степени родства. Согласно пп. 14.1.263 НК членами семьи физического лица первой степени родства считаются его родители, муж или жена, дети, в том числе усыновленные. Другие члены семьи отнесены ко второй степени родства. Таким образом, больше не относятся к первой степени родства родители и дети супруга (супруги). Ранее таковыми считались родители и дети обеих членов супружеской пары. Поэтому унаследовать что-либо от тещи или свекрови станет дороже.

По-прежнему бабушки и дедушки, братья и сестры обеих сторон супружеской пары, внуки относятся ко второй степени родства.

Для наглядности ставки налога приведены в таблице 3 (см. с. 17).

Таблица 3

Отметим, что согласно пп. “б” пп. 174.1 ст. 174 НК к объектам движимого имущества отнесены, в частности:

– предметы антиквариата или произведения искусства;

– драгоценные камни и драгметаллы и украшения из них;

– транспортные средства и приспособления к ним и др.

Объектами коммерческой собственности считаются (пп. “в” пп. 174.1 НК):

– ценные бумаги (кроме депозитного (сберегательного), ипотечного сертификата);

– корпоративное право;

– собственность на объект бизнеса как таковой, т. е. на целостный имущественный комплекс;

– интеллектуальная (промышленная) собственность или право на получение дохода от нее;

– имущественные и неимущественные права.

Ответственными за уплату налога в бюджет являются наследники, получившие наследство. Доходы в виде стоимости унаследованного имущества в пределах, подлежащих налогообложению, включаются наследником в годовую налоговую декларацию и облагаются налогом с доходов в составе общего годового дохода. То есть налог нужно уплатить не во время получения свидетельства о праве на наследство, а в следующем году. Годовая декларация подается до 1 мая следующего года, а налоговые обязательства по ней физическое лицо должно уплатить не позднее 1 августа (пп. 179.7 ст. 179 НК).

Отметим, что НК не уточняет, нужно ли декларировать наследство, облагаемое по нулевой ставке. Ранее налоговики разрешали такие доходы не декларировать.

Исключение сделано только для наследников-нерезидентов. Они обязаны уплатить налог до нотариального оформления объектов наследства. В противном случае нотариус не имеет права выдавать такому нерезиденту свидетельство о праве на наследство.

Согласно пп. 174.4 ст. 174 НК нотариусы ежеквартально представляют в орган ГНС информацию о выдаче свидетельств о праве на наследство и удостоверении договоров дарения.

Налогообложение подарков

Налогообложение подарков также регулируется ст. 174 НК. Порядок налогообложения доходов, полученных физическим лицом в качестве подарка (или в результате заключения договора дарения) от других физических лиц такой же, как и доходов, полученных в виде наследства. При этом подарками могут быть как денежные средства, так и имущество, имущественные и неимущественные права, стоимость работ и услуг.

Обращаем внимание, что согласно пп. 165.1.39 ст. 165 НК не включается в налогооблагаемый доход плательщика стоимость подарков, если их стоимость не превышает 50% минимальной зарплаты (из расчета на месяц), установленной на 1 января отчетного года, за исключением денежных выплат в любой сумме. То есть в 2011 году не облагаются доходы в виде неденежных подарков в сумме до 470,50 грн.

Елена Зубченко, зам. главного редактора

 __________

* С полным архивом публикаций газеты можно ознакомиться на сайте газеты www.chp.com.ua и СD-диске “Архив газеты за 2011–2013 годы”.

"Частный предприниматель" №3, февраль 2011 г.