Внимание! Эта страница является архивной, возможно материалы опубликованные на ней уже устарели. С актуальной информацией для предпринимателей вы можете ознакомиться в газете «Частный предприниматель»
Иногда предприниматели доверяют от своего имени выполнить какие-то действия другим лицам. Оно и понятно, сложно успевать все делать самому. Но, выдавая доверенность, нужно быть очень внимательным. Ведь последствия могут быть непредсказуемыми.
Ситуация
Частный предприниматель выдал доверенность другому частному предпринимателю на следующие действия: заключить от имени и в интересах доверителя договор паевого участия в строительстве за средства доверителя.
Однако представитель заключил договор просто от своего имени, заплатив средства, которые ему дал доверитель. Предприниматель этого не заметил.
Договор заключен. Средства уплачены. Но когда строительство было завершено, оказалось, что предприниматель-доверитель не имеет на него права, ведь ни в каких документах о нем не упоминается.
А тут еще и строительная организация не спешит передать недвижимость пайщикам и оформить на нее документы. Хотя договором предусмотрено, что строительная организация в тридцатидневный срок после подписания акта о приеме дома в эксплуатацию обязана передать офисное помещение в собственность пайщика.
Как предпринимателю действовать в такой ситуации? Стоит ли ему подавать иск в суд о признании права собственности на недвижимое имущество?
Что говорит Закон?
Согласно ст. 526 Гражданского кодекса Украины (далее – ГКУ) обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора.
Договор является обязательным для выполнения сторонами (ст. 629 ГКУ).
Представитель выполнил свои обязательства по договору, поэтому в соответствии со ст. 328 и 331 ГКУ после ввода дома в эксплуатацию приобрел право собственности на помещение.
Значит, требовать передать здание по документам имеет право сам представитель на основании ст. 16 ГКУ – путем принудительного исполнения обязательства, предусмотренного договором.
Утверждение о том, что, заключая указанный договор, представитель превысил свои полномочия, предусмотренные доверенностью, неверно. В соответствии с ГКУ представительство (на основании доверенности, в силу полномочий или на основании закона либо административного акта) имеет место тогда, когда лицо заключает соглашение или осуществляет другие юридические действия от имени и в интересах третьего лица, которого оно представляет.
Предусмотренные ГКУ последствия наступают в случае заключения соглашения от имени второго лица, не уполномоченного на заключение соглашения или с превышением полномочий.
В нашей ситуации при заключении спорного соглашения представитель действовал не на основании доверенности и не от имени второго лица, а от своего имени и в своих собственных интересах. Следовательно, у судов не будет оснований для вывода о превышении предоставленных ему доверенностью полномочий.
Если предприниматель в исковом заявлении основаниями иска укажет нормы ГКУ о превышении представителем предоставленных ему доверенностью полномочий, ссылаясь на то, что фактически стороной в договоре был он, то суд вынужден будет предпринимателю отказать. Такое решение, в частности, было вынесено по аналогичному делу (Решение Верховного Суда Украины от 28.01.2009 г. по делу № 6-26068св08).
Как действовать доверителю?
Во-первых, нужно иметь копию доверенности (если она нотариально удостоверена, то можно удостоверить и копию), в которой указаны обязанности представителя.
Во-вторых, необходимо собрать доказательства того, что средства были переданы представителю. Если это делалось через банковский счет, то достаточно выписки из банка. Если лично – то лучше приложить не только расписку о получении денег, но и расходный документ.
В подобных ситуациях следует внимательно изучить договор, в частности посмотреть, кто является стороной в договоре о паевом участии и есть ли там ссылка на вашу доверенность. Например, в договоре должно быть указано, что пайщик – Коваль Петр Иванович, который действует в интересах и от имени Стельмаха Андрея Потаповича на основании доверенности от 12.10.2008 года, удостоверенной частным нотариусом Хвылей И. Н (зарегистрирована под № 32445)…
Суд может обязать представителя вернуть предпринимателю переданные средства, так как они не были использованы представителем (возможно, даже с процентами за их использование и инфляционными начислениями). Но за эти деньги вы уже вряд ли приобретете такое же помещение. Поэтому проверяйте все сразу.
И еще, после выполнения доверенности представитель должен написать доверителю отчет о выполнении и приложить все подтверждающие документы, в том числе об уплате средств.
С таким набором документов вы сможете защитить свои права от недобросовестного представителя. Как говорится, доверяя – проверяй!
Татьяна Коташевская, юрист
